Políticas de hábitat y vivienda: subsidiar la demanda

El candidato libertario que fuera sorpresa recientemente en las elecciones primarias nacionales, Javier Milei, sostiene que en materia de educación debemos dejar de subsidiar la oferta y comenzar a subsidiar la demanda. En materia de hábitat y vivienda, ¿no debería ocurrir lo mismo?

Durante décadas, el Estado argentino se dedicó a subsidiar la oferta sin poder resolver el déficit de vivienda que aqueja a tantas familias argentinas de ayer y de hoy. Los principales beneficiados fueron las grandes empresas prebendarias del Estado y los políticos de turno, sacándose la foto en la entrega de las llaves al nuevo poseedor. Lo cierto es que, en la mayoría de los casos, el beneficiario no elegía la vivienda, ni su sitio de emplazamiento, ni las condiciones y la calidad de las mismas, la que venía dada según los parámetros establecidos por el gobierno de turno, sea este nacional o provincial, de izquierda o de derecha. Estas políticas no lograron terminar con el problema de la vivienda, por lo que no es descabellado pensar que ya sea hora de dar un golpe de timón.

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Entonces, ¿qué implicaría un cambio en el rumbo de las políticas públicas de hábitat y vivienda, a fin de obtener resultados más exitosos? Primero, dejar de subsidiar la oferta y comenzar a subsidiar la demanda. El subsidio debe ir directamente al beneficiario mediante un bono o un “voucher” -como le gusta decir al ganador de las primarias-. El módelo ABC, implementado con éxito en Chile y otros países de la región, consta de tres componentes: ahorro, bono (o subsidio) y crédito. De modo que, de acuerdo a la capacidad económica y social de las familias, podrán obtener un bono mayor o menor según el caso. Las familias de mayor poder adquisitivo tendrán una mejor capacidad de ahorro y posibilidades de acceso al crédito, por lo que el bono será mínimo o nulo. En el otro extremo, las familias de escasos recursos, sin posibilidad de ahorro y con dificultades para el acceso al crédito, tendrán un bono considerable. En el medio, se extiende la amplia gama de familias que reciben un bono de acuerdo a sus condiciones sociales y económicas. Esto permite que el subsidio se aplique con un mayor sentido de la justicia social de acuerdo a las necesidades de cada caso particular.

Ahora bien, ¿esto sólo es suficiente? No. La experiencia demuestra que, sin una gestión del suelo por parte de municipios y estados subnacionales, el mercado se inclina por generar un nicho inmobiliario de segunda categoría en los suburbios, ocasionando gastos futuros para los propietarios, principalmente en transporte y movilidad, y para los propios municipios, en servicios con los que deberá abastecer las nuevas zonas urbanas. Por esta razón, las políticas públicas de vivienda ABC deben estar acompañadas de las políticas de gestión del suelo necesarias, que permitan definir y acotar las áreas urbanas de las ciudades, con el fin de lograr tejidos más densificados y sostenibles, desde lo económico, lo social y lo ambiental.

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Pero esto solo tampoco alcanza. A estas dos cosas debemos agregarle un mercado inmobiliario sólido, enfocado en la comercialización de viviendas y no en la especulación del suelo, además de un óptimo acceso al mercado del crédito por parte de los futuros propietarios de las viviendas, que les posibilite conseguir el componente C a tasas accesibles con el logro de pagos cancelatorios sostenibles en el tiempo, mes a mes.

Quedará entonces en manos del mercado, la producción de viviendas, la comercialización inmobiliaria y el acceso al crédito, mientras que el Estado deberá gestionar el suelo y otorgar los subsidios (componente B) a las familias beneficiarias, que elegirán libremente la vivienda a habitar en un futuro. Al Estado le cabe sí la responsabilidad de hacer que estas políticas públicas de hábitat y vivienda se cumplan y se mantengan en el tiempo, a fin de generar sostenibilidad, credibilidad y confianza, para que funcionen. De más está decir que es condición esencial no suficiente que la macroeconomía del país esté ordenada y sea posible, como también previsible, una planificación económica y financiera a mediano y largo plazo.

* El autor es consultor en desarrollo territorial y políticas públicas. Docente universitario.