Las dos herramientas se han complementado, pero hay factores que evitan que se produzca un “boom”. Los precios de las propiedades usadas siguen siendo bajos.
Hubo un repunte en las ventas de inmuebles gracias a los créditos hipotecarios y el blanqueo. Foto: Los Andes
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Por años, el mercado de compraventa de inmuebles tuvo niveles muy bajos de operaciones. La regulación de los alquileres en 2020 hizo que más personas decidieran poner a la venta sus propiedades y el stock creció. El blanqueo y la reaparición de los créditos hipotecarios está favoreciendo una reactivación.
Eduardo Rosta, de Rosta y Asociados Consultores Inmobiliarios, señaló que se están vendiendo muchas viviendas con crédito y que el 30% de las operaciones se están concretando con esta herramienta (sumó que el porcentaje va creciendo).
Consideró que el blanqueo también ha sido bastante positivo, pero para otro tipo de operaciones, como la venta de galpones o locales comerciales. Y que también ha favorecido las compras en pozo, que venían muy lentas y complicadas, porque el costo de la construcción es elevado.
“Las dos cosas vienen funcionando y traccionando bien. Se van interrelacionando. El año pasado, la gente no alcanzaba a reunir el 25 o 30% que hay que reunir para completar lo que le prestaba el banco. Con el blanqueo y el aumento del monto que se puede usar sin declarar, se encuentran con que padres o familiares los ayudan a completar el monto y se acelera el acceso al crédito hipotecario”, puntualizó.
Estanislao Puelles Milán, de Puelles Milán y Asociados Consultores Inmobiliarios, comentó que la recuperación de las ventas se produjo a partir del último trimestre de 2024, cuando las personas empezaron a usar los dólares “bajo el colchón”.
“Ante la caída de la incertidumbre y las expectativas de que el dólar siguiera en aumento, la gente que tenía ahorros en esa moneda entendió que la mejor manera de resguardar el capital era comprando un inmueble”, explicó.
Este año, añadió, han aumentado un 150% las consultas por créditos hipotecarios. “Ha sido excepcional el crecimiento”, planteó. Detalló que, cuando reaparecieron los préstamos, hubo algunas dificultades, porque los bancos no estaban acostumbrados a prestarle al sector privado, sino al Estado. Pero, con el tiempo, empezaron a ajustar el mecanismo y se empezaron a cerrar operaciones con esta herramienta.
Puelles resaltó que, claramente, hay movimiento en el mercado de compraventa producto de los créditos. Pero coincidió en señalar que el blanqueo ha favorecido más las inversiones, es decir, que ha sido utilizado por personas que ven en esas propiedades un retorno en el mediano a largo plazo, por lo que se ha enfocado en otro tipo de inmuebles, como industriales o terrenos para hacer un desarrollo inmobiliario.
“El mercado estaba sumamente amesetado, con muy pocas operaciones. Hubo una caída histórica de la cantidad de escrituras. Pero ya estamos viendo un 50% más de escrituras que en el mismo mes del año pasado. Es muy probable que esa tendencia siga aumentando, en la medida en que se ratifique el rumbo económico y no tengamos un salto en el valor del dólar”, avizoró.
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Silvio Gigli, detalló que, por el blanqueo, el mercado inmobiliario se reactivó en particular en la compraventa de dúplex, monoambientes y departamentos de uno y dos dormitorios, que se buscan como una inversión. En cuanto al valor de las propiedades en las que se han concentrado las operaciones, señaló que los montos oscilan entre los US$ 60 mil y 90 mil.
“Vimos una reactivación por el blanqueo de divisas. No fue de la magnitud que se esperaba, pero sí hubo un crecimiento de consultas y de cierre de operaciones”, manifestó.
En cambio, indicó que la reactivación importante del mercado inmobiliario viene de la mano de los créditos hipotecarios, principalmente para primera vivienda, que se asocia a valores entre US$ 70 mil y 130 mil.
Puelles resaltó que el precio de los inmuebles no ha seguido la tendencia alcista del de los materiales para la construcción. En 2024, indicó, el costo del metro cuadrado aumentó un 60% en dólares, pero eso no se ha trasladado al valor de las propiedades usadas.
Esto, consideró, representa una oportunidad para quienes estén pensando en comprar una. Y explica tanto la caída de la construcción de viviendas como el aumento de la venta de inmuebles usados, porque muchos compran y reciclan.
Añadió que el valor de las propiedades usadas perdió un 40% en dólares en los últimos seis a siete años y apenas se ha recuperado un 10%. Estimó que empezarán a ajustarse en alza en la medida en que el sobrestock en el mercado vaya disminuyendo.
Rosta indicó que, con el blanqueo, se han generado varias operaciones. Pero que también hay personas que desconfían de la flexibilización y de que ARCA (ex AFIP) no les vaya a pedir algún tipo de información cuando la operación esté por debajo de los US$ 50 millones.
Por eso, algunos vendedores prefieren registrar la venta con un monto inferior -el 50% del valor de venta o el avalúo fiscal por tres-, por temor a lo que pueda pasar después. Sin embargo, como las operaciones con créditos hipotecarios tienen que ser 100% en blanco, algunos aumentan el valor o dicen que ya señaron o vendieron la propiedad. “En algunos casos son excusas. No es que haya explotado lo del blanqueo”, aclaró.
Comentó que también hay otra situación, vinculada a la desconfianza en la estabilidad del tipo de cambio, en un país donde han abundado los sobresaltos. Como suelen transcurrir de 60 a 90 días desde el momento en que se presenta la carpeta hasta que se otorga el crédito, algunos propietarios temen vender con un préstamo o quieren elevar el precio para cubrirse.
Puelles indicó que, si bien han crecido mucho las consultas y operaciones a través de créditos hipotecarios, sólo el 50% de esas posibles ventas se concretan. Es que no siempre los inmuebles cumplen con los requisitos, porque el banco pide la escritura -algo imprescindible para una venta- y el plano de mensura actualizado si se trata de una vivienda unifamiliar. Pero muchos propietarios recién lo actualizan cuando tienen una seña, porque tiene un costo relativamente elevado.