Alquileres, ¿qué pasa si me atraso en el pago, cuánto puede cobrarme el propietario?

Este 22 de julio, los alquileres aumentarán un 108,66%*, en el caso de que deban actualizarse por el Índice de Contratos de Locación (incremento anual), y además, muchos inquilinos deberán afrontar un nuevo aumento dentro de las “expensas ordinarias”.

Esto sucederá desde el próximo mes, pero desde la aplicación de la nueva Ley de Alquileres (julio de 2020), y hasta la fecha, los inquilinos y propietarios se acostumbraron a aumentos que se dan de manera automática y que escapan a las negociaciones entre las partes a las que antes estaban acostumbrados. Como resultado, el inquilino se encuentra con grandes aumentos repentinos y el propietario ve cómo antes de que se cumpla el año de la locación, se atrasan sus ingresos producto de una inflación que no para.

Aun así, con todo lo anterior, desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, explicaron que la morosidad no solo no aumentado, sino que se ha reducido, si se la compara con las tasas que se medían hace poco más de tres años, antes de la entrada en vigencia de la Ley.

De esta manera, de acuerdo con Eduardo Rosta, presidente de la entidad, mientras que hasta los primeros meses de 2020 podía contarse una morosidad que rondaba el 8%, hoy se acerca al 5%, y los niveles de incobrabilidad o de desalojos son aun más bajos, cercanos al 1,5%.

“Después de la ley, con el nivel de oferta bajo que hay, la mora y la incobrabilidad, bajaron aún más”, destacó el representante del sector.

Pero, qué sucede si un inquilino se atrasa en el pago, ¿cuánto más deberá pagar?

No existe una cifra exacta, pero sí un cálculo a tener en cuenta. La tasa, se fija contractualmetne, la ley no marca nada al respecto, pero se puede considerar la tasa activa del Banco Nación (Tasa Efectiva Mensual Vencida = T.E.M. (30 días) = 9,160%), más algún porcentaje acordado entre las partes.

“Los inquilinos pagan entre el día 1 y el 10 de cada mes, pero si se atrasaran y pagaran, por ejemplo el día 11, no se consideraría 1 día de mora, sino, 11 días, porque la obligación es pagar el día 1 y hasta el día 10 es un plazo de tolerancia”, explicó Rosta, aunque señaló que, en la práctica no se suele cobrar esa mora. “La morosidad solo se cobra cuando es muy frecuente y se busca que el inquilino no tome esa práctica”, agregó.

Por el contrario, si el inquilino considerara que el pago por mora se estableció con alguna tasa muy abusiva, esto se puede judicializar, y en ese caso el juez será quien disponga cuánto se debe pagar por mora (tasa judicial, o el valor que considere justo).

Encargados de edificio con aumentos de sueldo, ¿cómo impactará en las expensas?

El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios y de Renta Horizontal (SUTERH) logró un aumento para quienes se dedican a esta labor, en el marco de la paritaria 2023-2024, del 38% dividido en cuatro pagos: 20% en abril, 6% en mayo, 6% en julio y 6% en agosto.

Los aumentos se aplican desde marzo pasado y dejaría el sueldo, para los encargados permanentes sin vivienda, en $245.317; para la segunda categoría en $235.096; para la tercera categoría en $224.874; y para la cuarta en $204.431.

Para vigilancia nocturna, en tanto el salario debería ser de $221.011 y para la diurna, en $205.769.

Si se considera el trabajo por hora, es decir, para quienes no cumplen más de 18 horas, habrá que pensar en $2.084,20 por hora.

Las paritarias son nacionales e impactan en las “expensas ordinarias”, que son las que debe pagar el inquilino, y según el peso que tengan en el valor final del canon mensual los sueldos de los encargados de los edificios, pueden significar un aumento cercano al 30% sobre ese ítem.

Expensas, ¿quién las paga, según la ley?

La o el inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino o inquilina las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, los gastos que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.

¿Cuánto dinero del presupuesto familiar se destina al alquiler?

Una familia típica de “clase media mendocina” gastó en junio $307.300 para cubrir todos sus gastos de vivienda, salud, alimentos, esparcimiento, educación y transporte, entre otros, y el 40,7% de ese total fue exclusivamente para pagar el alquiler que hoy se calcula en alrededor de $125.000.

La estimación corresponde al relevamiento que realiza mes a mes la consultora Evaluecon, a cargo del economista José Vargas, para conformar una “canasta básica” representativa de la clase media mendocina, en base a una familia de cuatro personas (tipo 2 según el INDEC, dos adultos y dos niños), que incluye todo lo necesario para que esta “no sienta que vive en condiciones de pobreza”.

• Alquiler: $125.000
• Impuestos y servicios: $13.500
• Alimentos y Bebidas $75.000 (incluyendo elementos de limpieza, tocador, etc.)
• Gastos varios: $12.500
• Indumentaria: $48.000
• Atención médica y gastos para la salud: $14.000 (sin incluir personas con tratamientos permanentes)
• Transporte: $16.800 (sin incluir gastos de vehículo, sólo gastos de colectivos)
• Gastos educación: $2.500 (sin incluir cuotas a colegios privados, ni transporte escolar)

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