Alquileres: los seguros que reemplazan garantes, una solución y un costo extra del 20%

Un seguro de caución pude significar pagar un mes de alquiler y medio más o 12 cuotas que representan más del 20% extra de lo que se paga mes a mes.
Un seguro de caución pude significar pagar un mes de alquiler y medio más o 12 cuotas que representan más del 20% extra de lo que se paga mes a mes.

La nueva ley le abrió las puertas a un negocio atado a la incertidumbre, que facilita el acceso a nuevos inquilinos, especialmente en los grupos con mayores dificultades, como pueden ser jubilados, o jóvenes que buscan rentar su primera vivienda, pero aumenta los gastos iniciales.

En julio de 2020 fue sancionada la nueva ley de Alquileres, y desde el mismo mes de este año todos los contratos que se celebraron doce meses atrás han tenido actualizaciones basadas en el Índice de Contratos de Alquiler, que a noviembre implica un incremento cercano al 50%.

Pero además del incremento fijado, se sumó una solución para muchas personas que buscaban alquilar y que no encontraban garantes (o garantes con los ingresos suficientes), con los seguros de fianzas y caución. No obstante, contratarlos puede costar alrededor de un mes y medio de alquiler, o 12 cuotas extra que se juntarán con los pagos del alquiler durante el primer año, sumando un 23% extra.

Los alquileres con actualización a noviembre aumentaron cerca del 50%.
Los alquileres con actualización a noviembre aumentaron cerca del 50%.

¿Cómo funcionan los seguros que reemplazan garantes?

La normativa que regula los contratos de alquiler (Ley 27.551), señala que el locatario debe proponer al menos dos alternativas al locador a la hora de hablar de garantías; entre las que se encuentran, el título de propiedad de un inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, fianza, o una garantía personal (recibos de sueldo o certificados de ingresos).

Esta última, no es una herramienta nueva, pero desde hace un año se incluyó en la ley. Se trata de una garantía de las obligaciones que surgen de contratos, tanto de obras o suministros del ámbito público y privado, como de operaciones de comercio exterior.

Es un seguro que surge para indemnizar al asegurado frente al incumplimiento del tomador. En este caso en particular, si quien alquila una vivienda deja de pagar, el propietario podría recurrir a este tipo de seguros. Esta solución, certificada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, cubre alquileres impagos y cuenta además con coberturas adicionales por sustitución de depósito en garantía, y para impuestos, tasas y servicios.

Al respecto, el corredor inmobiliario Santiago Debé, señaló anteriormente, que los seguros de caución se habilitaron en la nueva ley para resolver un problema que ya existía, y tiene que ver con las dificultades que los nuevos inquilinos tienen para conseguir garantes. No obstante, el corredor señaló que los seguros son costosos, y que por ello, cuesta que sirvan como la alternativa que supuestamente deberían ser.

Galpones en alquiler.
Galpón ubicado en el carril Rodriguez Peña.
Galpones en alquiler. Galpón ubicado en el carril Rodriguez Peña.

¿Cuánto cuesta contratar un seguro para poder alquilar?

En este contexto, recientemente se lanzó “Caucion hoy”, una plataforma web permite cotizar, gestionar y precalificar al instante. Funciona como broker de seguros, ya que opera con las principales aseguradoras especialistas.

“Con esta póliza, el inquilino obtiene una solución rápida y segura, ya que tomamos lo mejor de cada aseguradora y le agregamos nuestro alto valor de servicio. De esta manera no pierde tiempo cotizando las distintas opciones que ofrece el mercado. Por su parte, el propietario obtiene una doble garantía. ya que previo a la emisión de la caución, analizamos el perfil financiero y la capacidad de pago del inquilino”, comentó Pablo Borella, Director de la plataforma.

Así, por ejemplo, un alquiler de $30.000 mensuales, sin expensas, y con un plazo de 36 meses acordados por contrato, se puede asegurar por $52.500, o $44.625 si se abona en una sola vez (descuento del 15%); tres pagos de $ 17.500; 6 pagos de $ 11.375; o 12 pagos de $7.000.

De manera que a los gastos iniciales (al mes de anticipo y depósito), el nuevo inquilino le tendría que sumar $7.000 por mes, a pagar en concepto de un seguro (si elige el mayor plazo de financiación posible)

Seguros para jubilados o jóvenes en busca de su primera casa

Por otro lado, desde Hoggax, una de las empresas de garantías privadas de alquiler digital, señaló que resultan una opción para mayores de 60 años o jubilados que requieran acceder a una garantía de alquiler, reforzando la seguridad jurídica de quién está dando un inmueble en locación.

Pablo González, CEO de Hoggax explica que “muchos jubilados de diferentes edades ya han contratado nuestra garantía. Existe el prejuicio de que las personas mayores no tienen acceso o no se llevan bien con la tecnología, pero nuestra gestión digital es sumamente sencilla y no ha sido un impedimento para ninguno de nuestros clientes. Estamos felices de poder brindarle soluciones a este público y de tener excelentes resultados”.

“Es importante destacar que, en caso de incumplimiento, Hoggax cubre en forma inmediata las obligaciones pendientes y lleva adelante sin costos para el propietario todas las acciones necesarias hasta la restitución del inmueble”, agregan. La cotización varía dependiendo de algunos factores como las expensas y servicios cubiertos, el plazo, la moneda y si el contrato es comercial o para vivienda. Además, ofrece la posibilidad de pagar con todos los medios habituales como transferencia, tarjeta de débito y crédito con opciones de financiación de hasta 36 meses.

Los requisitos para obtener la garantía, en líneas generales, se componen de un análisis sobre el perfil crediticio y la capacidad de pago del inquilino. La documentación solicitada es únicamente el nro. de DNI e información sobre la condición laboral, en el caso de jubilados: tres últimos recibos de jubilación o pensión, contrato de alquiler y comprobante de pago.

Lo mismo cabe para otro grupo etario que puede tener dificultades a la hora de conseguir un lugar para vivir y rentar, y tiene que ver con los jóvenes en busca de su primera vivienda, que tiene poca antigüedad laboral, y requieren de un respaldo más allá del que pueda brindarles el bono de sueldo de un amigo. En este caso, desde la empresa señalaron que siempre que tengan más de 18 años, pueden solicitar el seguro.

¿Cómo funciona en caso de que el inquilino no pague más?

El seguro reemplaza el rol tradicional del garante que es habitualmente un amigo o familiar con una propiedad pero que es muy dificil y costoso ejecutar a la hora de un incumplimiento. De acuerdo con Hoggax: “Ante un incumplimiento, el propietario o la inmobiliaria que administra su propiedad si la hubiera, no necesitan mandarnos una carta documento ni realizar ninguna gestión complicada, simplemente se comunican por mail, teléfono o a nuestro portal para propietarios y nos informan del mismo. Dentro de los diez días reciben el pago”.

En la medida que el incumplimiento se extendiera en el tiempo, Hoggax continuará pagando mes a mes mientras gestiona la deuda con el inquilino sin costos de ningún tipo para el propietario”, agregan.

El valor de los alquileres de noviembre aumentó alrededor del 50%
Foto:José Gutierrez / Los Andes
El valor de los alquileres de noviembre aumentó alrededor del 50% Foto:José Gutierrez / Los Andes

El precio de lo alquileres

Los alquileres que fueron firmados en noviembre de 2020, deben renovarse este mes con un incremento del 49,5%. Esto se debe a la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central.

El monto a pagar se obtiene como resultado de dividir el alquiler pactado inicialmente por el índice publicado por el BCRA el día en que se firmó el contrato (1,07 al primero de noviembre), y multiplicado por el índice actual (1,60). Por ende, si una persona tuviera que actualizar un contrato que inició por $ 20.000, ahora el valor mensual que debería pagar sería de $29.906,54.

Si bien el valor es elevado, se debe tener en cuenta que la inflación de septiembre de 2021, comparada con la del mismo mes de 2020, presentó un aumento interanual provincial del 54,3%. Ese número, publicado por la Dirección de Estadísticas e Investigaciones Económicas (DEIE) fue mayor que el valor nacional (52,5% interanual) que indicó el INDEC; y el Índice de Contratos de Alquiler combina la inflación del Indec, con el aumento de los salarios de los trabajadores registrados.

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