Alquileres: qué opciones hay cuando faltan garantes

La nueva ley de alquileres propone el uso de seguros de caución como garantías
La nueva ley de alquileres propone el uso de seguros de caución como garantías

Tanto propietarios como corredores inmobiliarios exigen garantías antes de alquilar una propiedad, o avalar el cumplimiento del contrato. La nueva ley le abrió las puertas a un negocio atado a la incertidumbre.

La ley de Alquileres generó múltiples efectos desde que fue sancionada en julio de 2020. Además de la nueva fórmula de cálculo para los aumentos interanuales, se redujo la oferta en Mendoza, y aumentaron los precios. Ahora, se sumó un negocio asociado a la actividad, la contratación de seguros de caución, como alternativa al uso de garantes.

Es que de acuerdo con la normativa que regula los contratos de alquiler (Ley 27.551), el locatario debe proponer al menos dos alternativas al locador a la hora de hablar de garantías; entre las que se encuentran, el título de propiedad de un inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, fianza, o una garantía personal (recibos de sueldo o certificados de ingresos). La garantía no puede superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso, puede elevarse a diez veces.

¿Qué es un seguro de caución?

La herramienta no es nueva, pero desde hace un año se incluyó en la ley. Se trata de una garantía de las obligaciones que surgen de contratos, tanto de obras o suministros del ámbito público y privado, como de operaciones de comercio exterior.

Este tipo de seguros surge para indemnizar al asegurado frente al incumplimiento del tomador. En este caso en particular, si quien alquila una vivienda deja de pagar, el propietario podría recurrir a este tipo de seguros. Esta solución, certificada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, cubre alquileres impagos y cuenta además con coberturas adicionales por sustitución de depósito en garantía, y para impuestos, tasas y servicios.

Al respecto, el corredor inmobiliario Santiago Debé, señaló que los seguros de caución se habilitaron en la nueva ley para resolver un problema que ya existía, y tiene que ver con las dificultades que los nuevos inquilinos tienen para conseguir garantes.

“Con la situación económica como está, hay mucho temor de que el pariente o el amigo al que le sirven de garantes no pueda pagar. Esta ley, que se hizo para supuestamente beneficiar a quienes alquilan, terminó perjudicando a ambas partes. Un propietario que tiene un buen inquilino lo cuida. No era necesario que se hicieran estos cambios que terminaron por desequilibrar el mercado”, agregó Debé.

No obstante, el corredor señaló que los seguros son costosos, y que por ello, cuesta que sirvan como la alternativa que supuestamente deberían ser.

En este contexto, recientemente se lanzó “Caucion hoy”, una plataforma web permite cotizar, gestionar y precalificar al instante. Funciona como broker de seguros, ya que opera con las principales aseguradoras especialistas.

“Con esta póliza, el inquilino obtiene una solución rápida y segura, ya que tomamos lo mejor de cada aseguradora y le agregamos nuestro alto valor de servicio. De esta manera no pierde tiempo cotizando las distintas opciones que ofrece el mercado. Por su parte, el propietario obtiene una doble garantía. ya que previo a la emisión de la caución, analizamos el perfil financiero y la capacidad de pago del inquilino”, comentó Pablo Borella, Director de la plataforma.

“Hemos recibido consultas a diario desde distintas localidades del país como Mendoza, Tandil, Mar del Plata, Rosario y Río Cuarto, entre otras, lo que confirma que las garantías de alquiler representan una necesidad vigente para todas aquellas personas que necesiten alquilar una propiedad, en cualquier ciudad del país. Lo interesante de CaucionHoy.com a diferencia de otras alternativas, es que podemos operar con clientes ubicados en cualquier punto de Argentina y la emisión es online en solo 24 hs”, señaló Pablo Borella, Director de la plataforma.

La renta de un departamento de un dormitorio y 50 m2 tiene un valor medio de $22.000 en Mendoza, mientras que uno de dos dormitorios y 70 m2 se alquila por $27.750 mensuales.
La renta de un departamento de un dormitorio y 50 m2 tiene un valor medio de $22.000 en Mendoza, mientras que uno de dos dormitorios y 70 m2 se alquila por $27.750 mensuales.

¿Cuánto cuesta alquilar un inmueble en Mendoza?

Un informe trimestral realizado por el portal de propiedades Zonaprop revela que, en lo que va del año, los valores de los alquileres en Mendoza acumulan una suba del 22,7%, por debajo de la inflación (30,7%). Sin embargo, en los últimos doce meses los precios registraron un aumento del 55,7%, superando el avance del IPC en ese período (54%).

Por otro lado, de acuerdo al ranking de precios del mercado locativo argentino, Mendoza ocupa el segundo puesto como la capital más económica para alquilar. En la provincia, la renta de un departamento de un dormitorio y 50 m2 tiene un valor medio de $ 22.000. Mientras que uno de dos dormitorios y 70 m2 se alquila por $ 27.750 mensuales.

Ahora bien, para quienes ya llevan un año alquilando, y deben actualizar el canon mensual, a partir de la fórmula de cálculo que incluye los datos que publica el Banco Central (Índice de Contratos de Locación), en septiembre, el monto podría aumentar alrededor de 47%.

La fórmula para el cálculo es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo.

Así, el 1 de septiembre de 2021 el índice era de 1,02 puntos, y a la fecha alcanza 1,50 puntos. Si el alquiler a calcular fuera de $ 20.000, la actualización sería de $ 29.411,76 (( $20.000/1,02)x1,50)).

Rentabilidad de los alquileres

En el mercado de compra-venta, los precios bajaron 2,4% en el tercer trimestre de 2021. En la actualidad, el valor promedio del metro cuadrado en Mendoza se ubica en U$S 1.227, según el portal Reporte Inmobiliario. La plataforma puso como ejemplo un inmueble de un dormitorio y 50 m2, que tiene un costo promedio de U$S 63.100; y uno de dos dormitorios y 70 m2, que se compra por U$S 89.900.

En este contexto, desde Reporte Inmobiliario aconsejan que el inversor o el comprador inmobiliario tengan bien definido su horizonte de inversión, ya que se compra en dólares, el mercado está a la baja y los ingresos por alquiler, llegado el caso, son en pesos.

De acuerdo a los expertos, si se busca largo plazo, hay buenas oportunidades para ingresar al mercado inmobiliario con precios muy bajos que, a la larga, van a terminar recuperándose. En cambio, si lo que se busca son rentas periódicas, ahí se tiene que pensar en propiedades amobladas y en zonas premium o muy atractivas que se puedan alquilar de forma temporaria. En este tipo de alquileres, se pueden obtener rentabilidades más atractivas.

Así, consideraron que es un buen momento para comprar, porque los precios están a valores muy bajos, y hay mucha oferta de propiedades, pero al mismo tiempo, los alquileres no ofrecen rentabilidades atractivas (se necesitan 34.8 años de alquiler para amortizar la inversión de compra de una propiedad en Mendoza, un 20% por debajo de lo requerido un año atrás); y hay incertidumbre en la venta, si por algún motivo se necesitara vender para recuperar lo invertido.

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