El mercado inmobiliario argentino experimentó una profunda transformación en los primeros seis meses de la gestión de Javier Milei. En mayo de 2024, de acuerdo a datos elaborados sobre la base del índice publicado por Zonaprop, se registró una baja del 26% en los precios de los alquileres residenciales en comparación con diciembre de 2023; último mes del gobierno de Alberto Fernández.
Una tendencia similar se observó en el Gran Mendoza, según los corredores inmobiliarios los valores cayeron en torno al 25% debido al aumento de la oferta de propiedades y al ordenamiento de precios.
En el contexto signado por la desaceleración de la inflación y alcanzado también por la baja en el poder adquisitivo del salario, este fenómeno de “reajustes” refleja un cambio en la dinámica del mercado; en el que pujan también la necesidad de preservar el valor de la propiedad y la negociación de los contratos para no perder a los buenos inquilinos.
La implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, publicado el 20 de diciembre de 2023, que derogó la controvertida Ley de Alquileres 27.551, estableció un equilibrio entre los intereses de los propietarios y de los locatarios.
Eduardo Rosta, Presidente de la Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, explicó que en nuestra provincia los alquileres no han subido; “por el contrario, han bajado”.
Más negociaciones en cartera
Esto se debe al aumento en la oferta de alquileres residenciales, a una nueva etapa de confianza. “Pasamos de tener listas de espera y gente desesperada, con propiedades que se alquilaban en un día o a más tardar en una semana, a tener propiedades que llevan dos meses sin alquilarse. Esto ha generado un reajuste en los valores”, afirmó Rosta.
Este DNU desreguló los plazos de los contratos de locación (que se habían fijado en tres años) y la forma de calcular los aumentos de los alquileres, lo que había provocado un fuerte aumento de los precios como una reacción natural ante la falta de propiedades para arrendar. Una situación que hoy se ha revertido según comentan los especialistas,
La capacidad de negociación de los inquilinos ha mejorado en este nuevo contexto. Hoy, gracias a los altos niveles de oferta, los inquilinos pueden negociar más que antes. “En función de la documentación, el nivel de ingresos y la garantía de cuidado que presentan frente a la propiedad, los valores son más negociables,” señaló Rosta.
Por ejemplo, un departamento en el barrio de Sanidad, cuyo alquiler previsto para la renovación era de 470 mil pesos hoy esta disponible en el mercado a 380 mil pesos. Esta situación evidencia que la inflación ha comenzado a afectar de manera inversa, con los alquileres ajustándose rápidamente a la oferta y demanda del mercado. La mayor disponibilidad de propiedades para alquiler ha generado una competencia que ha contribuido a la disminución de los valores a pagar.
“El año pasado, plantear una negociación era prácticamente ciencia ficción. Alquilabas lo que había porque no había otra opción”, agregó el titular del Colegio de Corredores.
Ordenamientos a la baja
El reajuste en los contratos de alquiler es evidente en casos como el de la inquilina de un departamento de dos dormitorios en la zona del B° Sanidad, cuyo alquiler se cerró 70.000 menos de lo que estaba previsto en un inicio. “El arrastre de la inflación ahora es a la inversa. Antes, el índice que se aplicaba para ajustar los valores dejaba los alquileres más atrasados que el precio. Ahora, con más propiedades en alquiler, los precios han bajado”, puntualizó Eduardo Rosta.
Esta variabilidad en los ajustes depende del tipo de contrato y del índice de actualización que es utilizado, siendo más favorable para aquellos que ajustaron de forma cuatrimestral en lugar de semestral. Muchos propietarios han adaptado estrategias (como la utilización del Índice de Contratos de Locación, ICL) para mantenerse competitivos en este nuevo escenario; algunos han decidido actualizar los precios de forma más periódica y no en forma semestral o anual, como solía ser la norma bajo la Ley de Alquileres 27.551.
“La gente está buscando propiedades que estén en el orden de los 210 o 220 mil pesos, para el caso de los departamentos más chicos”, explicó el corredor inmobiliario Roberto Furlán. Agregando que en el mercado local el común de la gente está pagando entre 300 y 350 mil pesos por el alquiler de una casa de barrio.
“Por supuesto vas a encontrar en el mercado casas por 650 o 800 mil pesos o más, y otras propiedades que se cotizan en dólares”, agregó el también desarrollador.
Con la inflación aún presente, el futuro del mercado inmobiliario dependerá en gran medida de cómo evolucione la economía y las políticas gubernamentales en los próximos meses. La adaptación a los nuevos índices de actualización (además del Índice de Precios al Consumidor, IPC) y de la oferta de propiedades en alquiler. “Ahora vamos a ver, pasado diciembre, si se sigue controlando la inflación, un índice más estable y alquileres más previsibles”, concluyó Furlán.
Rentabilidad y competitividad
Entre estrategias para evitar grandes desajustes, “los valores que se están más altos son los de aquellos alquileres que están en curso; que se renovaron o comenzaron el año pasado, cuando en ese momento la oferta de propiedades era baja”, señaló Eduardo Rosta.
En algunos casos con valores de mercado un poco más importantes que los que tenes hoy. ¿Y qué pasó? “A esos valores altos que arrancaron en ese momento se les aplicó el índice de actualización y hoy en muchos casos quedan fuera de mercado, entonces se están teniendo que renegociar las actualizaciones, adecuando los valores del canon”, detalló el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios.
Gonzalo Díaz Guiñazú, dueño de una agencia inmobiliaria, sostuvo que en materia de las actualizaciones de precios, en algunos casos ambas partes “han tendido a encontrar un punto medio para arreglar los cánones y no verse perjudicados”. Explicó que hay otros que he arreglado un poquito más, porque cuando se inició el contrato “habían empezado con valores muy bajos”.
Y también aclaró que hay una fuerte diferencia de si los plazos de ajuste son cuatrimestrales o semestrales, “porque en proporción en el semestre hubo más inflación que en el cuatrimestre”.
Si pensamos que hace seis meses atrás la realidad económica era diferente, quienes han negociado sus contratos en el pico más alto de la inflación pagaron más alto; “mientras que de haberlo hecho en enero, febrero, marzo o abril, la desaceleración de la inflación impactó en la baja del valor”, finalizó Díaz Guiñazú.
