Alquileres: los nuevos contratos se actualizan con subas que llegan al 40%

La nueva ley de alquileres entró en vigencia el 1 de julio pero, a ésta, se sobrepusieron los Decretos de Necesidad y Urgencia dictados por el presidente Alberto Fernández. En Mendoza, las consecuencias de estas normativas significaron una retracción de la oferta inmobiliaria que alcanza al 30%, e incrementos en los futuros contratos que van del 35% al 45%.

Los corredores consultados por Los Andes advierten que los propietarios prefieren retirar sus inmuebles del mercado de alquileres y pasarse al de ventas. Además, la incertidumbre tampoco colabora con la economía de los inquilinos que, acostumbrados a conocer cuánto pagarían durante cada mes mientras durara el contrato, prefirieron adelantarse a la entrada en vigencia de la ley para renovar los mismos, pero quienes no lo pudieron hacer, ahora se enfrentan a incrementos superiores a los que estaban acostumbrados.

Efecto colateral

“La situación en Mendoza está complicada, desde la entrada en vigencia de la ley 27.551 (de alquileres), y se están dando las consecuencias que habíamos anticipado: la oferta inmobiliaria en alquileres se contrajo y, como consecuencia, hoy los precios están más altos. La prórroga del DNU (el Poder Ejecutivo además prorrogó la extensión de los contratos actuales, la suspensión de desalojos y la subsistencia de fianza) va a agravar aún más la situación”, señaló Estanislao Puelles Milán, titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

El referente del sector señaló que “un error diagnóstico”, por parte de la clase dirigente a nivel nacional, derivó en “una mala praxis, que reducirá la oferta a su mínima expresión”. “Es un cepo a los alquileres. Aumenta la nafta, los materiales de construcción, los alimentos pero, a quien tiene un alquiler como fuente de ingreso, el Gobierno le obliga a llevar casi un año de desactualización”, sumó.

Antes de la puesta en vigencia de la nueva ley, el mercado actualizaba sus precios en torno al 15% semestral. “Funcionaba con cierta dinámica y normalidad. A los inquilinos les costaba encontrar un inmueble pero, con la nueva ley y la incertidumbre que se plantea desde la firma del contrato, porque el Banco Central será quien defina los incrementos, la situación será más compleja. Muchos quisieron firmar con la ley vieja pero, para el futuro, se retirarán más propiedades del mercado”, advirtió Puelles Milán, y señaló que sólo con la ley, un 30% de los inmuebles que estaban destinados a alquiler, pasaron a venta.

“El propietario, al no poder ponerse de acuerdo con el inquilino y dejar establecido un incremento, y con la incertidumbre de no saber si el Banco Central otorgará un incremento sujeto a la realidad, aumenta por las dudas. Si hablamos de un año para atrás ya tenemos un retraso del 45%. Igualmente, en Mendoza, el mercado funciona de forma distinta al de Buenos Aires en donde ya se habla de incrementos del 55%, y me atrevería a decir que, en gran parte del interior del país, las cosas son diferentes a lo que ocurre en la Capital Federal, según lo que se conversa con presidentes de otras Cámaras en el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofesi)”, agregó el presidente del Colegio de Corredores Públicos en Mendoza.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, consideró que los inquilinos y los propietarios negocian ante cada situación, y la pandemia no fue la excepción. “Al ver que nadie estaba mejor que otro, se negociaban los alquileres, pero este congelamiento va a repercutir en incrementos muy altos cuando, a partir del uno de febrero, se liberen los precios. Se va a notar un atraso de un año sin indexación. Al no haber paritarias, el mercado inmobiliario se regulaba solo, los propietarios no aumentaban más allá de lo que los inquilinos podían pagar, pero el atraso que se genera para el año que viene es un despropósito”, argumentó.

En cuanto a los alquileres nuevos, comentó que “se calculan según el valor que tendría el inmueble en cada plaza. Así si, por ejemplo, un alquiler estaba en $ 12.000, para nuevos inquilinos pasará a estar entre $ 15.000 y $ 16.000”.

Los efectos de la nueva ley se ven en los contratos nuevos y desde setiembre comenzaron a celebrarse la mayoría de ellos. “Muchos contratos se venían celebrando a partir del uno de setiembre y, aunque este DNU termina el 30 de este mes, las fechas de recambio se producen en setiembre, después de las vacaciones, y antes de marzo, cuando los chicos no están yendo al colegio”, cerró Irrera.

Morosidad al 7%

El Colegio en Mendoza releva mensualmente los datos de morosidad de los inquilinos y, a pesar de la pandemia, en agosto el número alcanzó el 7%. “En una masa crítica de 5.000 contratos de alquiler. Cada diez inquilinos, menos de uno no ha podido pagar. Prorrogar el congelamiento y el pago de alquileres, cuando el resto de las actividades tienden a normalizarse, resulta en una intervención muy grave por parte del Estado en lo que al final es un acuerdo entre privados”, agregó Puelles Milán.

Por otro lado, señaló los problemas reales que tiene el sector, que se relacionan con un desaliento de la inversión inmobiliaria, “de éste y del Gobierno anterior”, y un error de diagnóstico al no “llegar en donde está el verdadero problema, y en donde los inquilinos son más vulnerables, que es en el mercado informal, en el que no se firman contratos, y la gente debe abonar cánones semanales”.

El corredor inmobiliario Juan Carlos Coccia, coincidió con Puelles Milán, y señaló que el nuevo DNU no se condice con la realidad mendocina. “Los inquilinos quieren pagar, hacer el nuevo contrato y no atrasarse para evitar problemas futuros”, comentó.

“Legalmente no se puede cobrar una actualización, como se venía haciendo por contrato. Los nuevos se hacen con valores actualizados cercanos al 35% anual”, indicó.

La cobranza en la provincia se mantiene “prácticamente normal”, con porcentajes muy bajos de atraso. “Nuestro trabajo como corredores es mediar entre propietarios e inquilinos, y no se han presentado mayores problemas”, agregó Coccia.

El corredor explicó que en donde se presentaron algunas dificultades para el cobro al principio de la pandemia, fue en el sector comercial. “Algunos comerciantes que no podían trabajar cerraron, y otros acordaron un pago al 50% con los inquilinos; se medió y la situación se fue normalizando. Pero en lo que es primera necesidad (vivienda), el pago se ha dado de forma normal”, cerró Coccia.

Aumento de impuestos

El presidente del Colegio de Corredores sumó otro efecto de la ley, en detrimento de inquilinos y propietarios, y tiene que ver con que al extenderse a tres años el plazo que duran los contratos de alquiler, de forma automática aumentó el pago del impuesto a los sellos.

“El impuesto aumentó un 33% Hoy ATM cobra, en lugar de sobre 24 meses, sobre 36 meses, y el pago aumenta automáticamente. Nosotros tenemos que dar explicaciones a los inquilinos, y eso es algo que habíamos advertido. Ahora están todos preocupados porque aumentó el precio del alquiler, y porque atar a la inflación el alquiler, en un escenario de alta inflación, es un disparate”, cerró Puelles Milán, quien mira con mucha preocupación al sector.

Congelamiento de alquileres y de cuotas de créditos UVA

De acuerdo con la última prórroga del DNU que regula el mercado inmobiliario en contexto de pandemia, hasta el 31 de enero del próximo año se mantiene el congelamiento de precios de los alquileres, se extienden los contratos actuales y se suspenden los desalojos.

Por otro lado, el Poder Ejecutivo estableció la imposibilidad de modificar el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios UVA durante el mismo período, y se prorrogó hasta la misma fecha el pago de las deudas por falta de pago.

Todo ello, a través de los decretos 766/2020 y 767/2020 publicados en el Boletín Oficial, y bajo el argumento de evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda.

Por otro lado, se dispuso que hasta el 31 de julio de 2022, los bancos deberán habilitar una instancia para considerar la situación de aquellos clientes que acrediten que el importe de la cuota a abonar supera el 35% de sus ingresos actuales.