A dos años de la ley de alquileres, los aumentos superan el 50% anual y se agrava el déficit de propiedades

Para quienes alquilaron a mediados de junio de 2021, la actualización del pago mensual se acercará al 60%.
Para quienes alquilaron a mediados de junio de 2021, la actualización del pago mensual se acercará al 60%.

Mientras se aguarda por las modificaciones a la última ley, los inquilinos acusan aumentos sin escalonar y que superan los acuerdos paritarios anuales. Además con mayores cargas impositivas escasea la oferta. La solución vendría del lado de las inversiones en vivienda y la libertad para acordar incrementos.

El Banco Central publicó el Índice de Contratos de Locación, con aumentos que alcanzarán el 57,6% anual para quienes alquilaron a mediados de junio, hace un año, y 52,5% al 1 de junio. Los incrementos son variables y dependen de en qué día de 2021 se cerró el acuerdo entre propietarios e inquilinos, pero para ambas partes, resulta desfavorable.

Esto se debe a que mientras que los primeros verán incrementos después de un año de estar cobrando con atraso inflacionario, y por debajo del índice interanual (60,2% según las últimas estadísticas); los segundos, en muchos casos, deberán afrontar de golpe un pago que superará el 50% del salario promedio de Mendoza ($81.000 a marzo), en un contexto en el que alimentos, bebidas, equipamiento del hogar y gastos médicos lideran los aumentos de los últimos meses.

“Asesoramos a los inquilinos, como parte de un convenio que se celebró con Defensa al Consumidor, y la pregunta siempre tiene que ver con cómo puede ser cierto que el aumento sea tan alto y de una sola vez. ‘Cómo hago para pagar un aumento del 50% de una sola vez si mis paritarias cerraron con un 42% en cuotas’, nos dicen”, explicó Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, con respecto a los incrementos que se vendrán y a los que han debido afrontar los inquilinos en un contexto de alta inflación. Por el contrario, el corredor aseguró que sería mejor dejar libre a las partes para que acuerden porcentajes y plazos de actualización que respondan a las posibilidades de cada una.

Es que, hace un año atrás, un alquiler representativo para una familia de cuatro personas podía rondar los $30.000, y ese valor se actualizará en junio automáticamente a $45.750 si el contrato se celebró los primeros días del sexto mes del año pasado, o a $47.280 hacia el 15 o 16 de junio.

Esperan cambiar los plazos del contrato, pero sobre todo, liberar el porcentaje de actualización a los acuerdos entre inquilinos y propietarios. 
Foto:José Gutierrez / Los Andes
Esperan cambiar los plazos del contrato, pero sobre todo, liberar el porcentaje de actualización a los acuerdos entre inquilinos y propietarios. Foto:José Gutierrez / Los Andes

Modificaciones a la ley

La semana pasada, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados emitió tres dictámenes a proyectos que fueron impulsados por el Frente de Todos, Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal, para reformar la ley de alquileres que fue sancionada en 2020, y que parece haber entrado nuevamente en un estado de indefinición.

“No tenemos ninguna expectativa hasta que no se apruebe una modificación. Participamos de las reuniones y en las dos en que me tocó estar a mí, éramos aproximadamente 42 instituciones y 30 representantes del sector inmobiliario, de corredores y de propietarios. El resto decían defender a los inquilinos; pero los proyectos no cambian sustancialmente a la ley, sino que incorporan más obligaciones”, señaló Irrera.

Entre los planteos principales de los corredores se destaca que, en lugar de sumar imposiciones, se evalúe una serie de incentivos para que quienes tengan propiedades las destinen al menos por tres periodos a alquilar (9 años, por contratos de tres cada uno); y reciban deducciones impositivas a cambio.

De acuerdo con Irrera, esto podría contribuir a que vuelva parte de la oferta que se retiró del mercado cuando entró en vigencia la ley de alquileres en junio de 2020 (Ley 27.551). Se calcula que un 40% de las propiedades que se destinaban a alquilar por mes salieron del mercado en busca de otras alternativas (venta, alquileres temporarios o para turismo) y con nuevas imposiciones, la situación tendería a agravarse.

Por el contrario con la normativa actual, a las presentaciones ante AFIP que deben hacer todos los propietarios, se agrega que quien tiene más de 3 alquileres, paga como Responsable Inscripto (Ganancias, Bienes Personales y demás), sin distinción del valor de las propiedades. “No distingue entre quien tiene tres monoambientes y quien tiene tres propiedades de lujo”, señaló Irrera.

De acuerdo con el Corredor mendocino, en Buenos Aires se entiende que la Ley no necesita modificaciones en cuanto a plazos (los tres años de duración del contrato), o índices de actualización. Asimismo, agregó que, se incluiría una obligación para que los corredores tengan la obligación de declarar los contratos si no lo hacen las otras dos partes participantes.

Finalmente, destacó que “se pasa la pelota a los Bancos”, ya que con la obligación de que todos los pagos mensuales se hagan desde la cuenta bancaria de los inquilinos a la de los propietarios (otra de las modificaciones que se incluyen), se podría estar “quitando campo de acción a los corredores públicos”.

“Justamente, lo que planteamos dentro de la Federación Inmobiliaria, que alberga a todas las instituciones provinciales, es sumar incentivos a la construcción para aumentar la oferta. El Estado no puede cumplir con el artículo 14 de la Constitución Nacional (derecho a la vivienda digna), y entonces, debe favorecer a los privados para que lo hagan”, cerró Irrera.

El valor de los alquileres aumentará por encima del 50%.
El valor de los alquileres aumentará por encima del 50%.

Relación canon-ingreso: ¿Cuánto ganan los mendocinos y cuánto pagan de alquiler?

Todos los meses la consultora Evaluecon, a cargo del economista José Vargas, realiza un relevamiento para conocer los ingresos que tiene que reunir una familia típica de Mendoza (dos adultos y dos niños) para cubrir todas sus necesidades básicas y “no sentir que vive en niveles de pobreza”. En el mes de abril, dicho relevamientos arrojó una cifra de $122.150, en la que se incluye el alquiler.

Así, para el mes de abril se calcularon (redondeado, para obtener valores más precisos y claros), $45.000 para el pago mensual de la vivienda en renta.

Siguiendo el cálculo de Evaluecon, el alquiler es el ítem más costoso dentro del presupuesto mensual, por encima de: “alimentos y bebidas, $43.500 (incluyendo elementos de limpieza, tocador, etc.); gastos varios: $4.400; indumentaria: $8.700; atención médica y gastos para la salud: $3.900 (sin incluir personas con tratamientos permanentes); transporte: $8.400 (sin incluir gastos de vehículo, sólo gastos de colectivos); gastos educación: $4.100 (sin incluir cuotas a colegios privados, ni transporte escolar).

En tanto que Vargas le contó a Los Andes que, al mes de abril, un salario promedio de bolsillo de un trabajador mendocino (públicos, privados, formales e informales), rondaba los $81.000. Así, más de la mitad del salario se debe destinar a cubrir el pago del alquiler.

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