No todo lo que figura en las expensas corresponde al inquilino: algunos gastos siguen vinculados al propietario y al valor del inmueble.
La caída de la Ley de Alquileres cambió muchas reglas de los contratos, pero no eliminó una distinción clave: los inquilinos no deberían hacerse cargo de las expensas extraordinarias ni de cargas que graven la propiedad, aunque esos conceptos aparezcan en el resumen del edificio.
El punto central está en separar los gastos habituales del uso normal de la vivienda de aquellos que corresponden al dueño. No alcanza con mirar el total de expensas: hay que revisar qué se está cobrando dentro de ese resumen.
El artículo 1209 del Código Civil y Comercial establece que el locatario tiene a su cargo las cargas y contribuciones originadas en el destino que le da a la cosa alquilada. Es decir, gastos vinculados al uso cotidiano del inmueble.
Pero el mismo artículo marca un límite importante: el inquilino no tiene a su cargo las cargas que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Además, solo pueden ponerse a cargo del inquilino aquellas expensas que deriven de gastos habituales, vinculados con servicios normales y permanentes disponibles para quien ocupa la vivienda.
En general, no corresponden al inquilino los gastos que mejoran, valorizan o modifican el edificio de manera no habitual. Aunque figuren en el resumen mensual, su naturaleza puede ser extraordinaria.
La clave no siempre está en el nombre que le ponga la administración. Un gasto puede aparecer dentro de “expensas” y, aun así, no ser un gasto habitual que corresponda trasladar al inquilino.
El inquilino suele hacerse cargo de los gastos vinculados al uso normal de la vivienda y de los servicios permanentes del edificio. Allí entran conceptos como limpieza, luz de espacios comunes, mantenimiento ordinario y sueldo del encargado.
También pueden incluirse gastos periódicos de administración, ascensores, bombas de agua, seguridad o servicios comunes, siempre que respondan al funcionamiento habitual del edificio y estén a disposición del ocupante.
Por eso, el problema no es pagar expensas, sino pagar conceptos que no corresponden. La diferencia entre ordinario y extraordinario no depende solo del rótulo, sino del origen del gasto.
Lo primero es pedir el detalle del resumen de expensas. Muchas liquidaciones separan conceptos ordinarios, extraordinarios, fondos de obra, reparaciones especiales o gastos aprobados por asamblea.
Después, conviene revisar el contrato de alquiler. Aunque el acuerdo pueda mencionar expensas, eso no convierte automáticamente en obligación del inquilino cualquier gasto que aparezca en la liquidación.
Si el monto corresponde a una mejora, una obra excepcional o una carga sobre la propiedad, lo recomendable es plantearlo al propietario o a la inmobiliaria con el resumen en mano y pedir la discriminación del concepto.