Qué dice la ley de alquileres: después de tres años, ¿se puede negociar un nuevo precio?

Desde el próximo mes, los primeros contratos de alquiler celebrados con la llamada “Nueva Ley de Alquileres” (N°27.551) comenzarán a vencer, y las partes se enfrentarán a una nueva negociación.

Es que, si bien el plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años -“mínimo” quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años-, pasado ese periodo de tiempo o “dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato”.

Así ya se deben estar negociando los cánones para julio, y se puede conversar incluso de los pagos a los que se enfrentarán quienes tienen vencimientos en agosto y septiembre. De acuerdo con la norma, si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada.

La renovación del contrato sí se puede hacer por periodos más cortos, y allí es donde, para Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, “independientemente de la situación actual del país, elecciones y contexto inflacionario, muchos propietarios apostarán a mantener los valores de alquileres actuales para su renovación y hacer contratos más cortos”.

Y es que ahora, “las renovaciones se pueden hacer por plazos menores, ya que con el primer contrato, se cumplió con el plazo mínimo legal que exigía la Ley, esto podría jugar a favor del inquilino al momento de negociar el nuevo canon”, recordó Rosta.

El texto, ¿qué dice la ley sobre las renovaciones?

• “Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente”.

Calculá cuánto aumentará tu alquiler con una sencilla fórmula

Por el contrario, para quienes atraviesan su segundo año de contrato, la fórmula para calcular el aumento del próximo mes es: ((Alquiler/Índice de Julio de 2022)xIndice de Julio de 2023)).

De todas maneras, para simplificar el cálculo, existen aplicaciones web que permiten ingresar el último pago, la fecha del inicio del contrato y la fecha de renovación para obtener el número final, como el del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos-Departamento Judicial San Ignacio- Buenos Aires.

*Ingresá desde aquí: “Calculadora para indexar Contratos de Alquiler”.

¿Cuánto dinero del presupuesto familiar se destina al alquiler?

Una familia típica de “clase media mendocina” gastó en mayo $276.600 para cubrir todos sus gastos de vivienda, salud, alimentos, esparcimiento, educación y transporte, entre otros, y el 37% de ese total fue exclusivamente para pagar el alquiler que hoy se calcula en alrededor de $102.000.

La estimación corresponde al relevamiento que realiza mes a mes la consultora Evaluecon, a cargo del economista José Vargas, para conformar una “canasta básica” representativa de la clase media mendocina, en base a una familia de cuatro personas (tipo 2 según el INDEC, dos adultos y dos niños), que incluye todo lo necesario para que esta “no sienta que vive en condiciones de pobreza”.

• Alquiler: $102.000
• Impuestos y servicios: $11.500
• Alimentos y Bebidas $73.000 (incluyendo elementos de limpieza, tocador, etc.)
• Gastos varios: $11.100
• Indumentaria: $46.000
• Atención Médica y Gastos para la salud: $12.200 (sin incluir personas con tratamientos permanentes)
• Transporte: $16.800 (sin incluir gastos de vehículo, sólo gastos de colectivos)
• Gastos educación: $4.000 (sin incluir cuotas a colegios privados, ni transporte escolar)

“Los rubros más “sensibles” son los más afectados por la inercia inflacionaria que venimos “padeciendo” a saber:

-Alquileres

-Alimentos y bebidas

-Atención médica y gastos para la salud (medicamentos)

-Servicios (telefonía celular, internet, televisión, streaming, etc.)

-Impuestos y servicios básicos (luz, gas, agua, etc.)

-Educación (útiles, indumentaria escolar, cuota colegios privados, etc.)

-Otros…

En el largo plazo que en este contexto no es más de 60 días, se avizora un fuerte aumento tanto en las canastas básicas como en los niveles de pobreza, dada la velocidad a la que crece la canasta versus salarios promedios”, agregó la consultora.

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