Alquileres: cómo se actualizarán ahora las cuotas y qué tiene que pagar cada parte

Con 113 votos negativos y 102 afirmativos, no se logró derogar la llamada “nueva Ley de Alquileres”, que entró en vigencia en julio de 2020, y que ha sido criticada tanto por inquilinos como por propietarios desde su entrada en vigencia, sobre todo, por la fórmula que se utiliza para actualizar los alquileres una vez al año y que tiene en cuenta la inflación del periodo.

Por ahora, el debate se movió hacia el 23 de agosto y eso significa que durante este mes y el próximo (y probablemente hasta octubre) tendrá vigencia la normativa actual. En estas condiciones, ¿cuánto pagarán los inquilinos en los próximos meses y qué le toca pagar a cada uno?

Para responder a esa pregunta hay que tener en cuenta dos escenarios: el de un contrato de alquiler que se debe actualizar tras su primer o segundo año de contrato y el de un alquiler que ya cumplió 3 años y que tocará renovarlo o empezar una relación nueva.

Primer escenario: ¿qué pasa después de los 3 primeros años de alquiler?

Desde este mes, los primeros contratos de alquiler celebrados con la llamada “Nueva Ley de Alquileres” (N°27.551) comenzaron a vencer, y las partes se enfrentarán a una nueva negociación.

Es que, si bien el plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años -“mínimo” quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años-, pasado ese periodo de tiempo o “dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato”.

Así ya se deben estar negociando los cánones para julio, y se puede conversar incluso de los pagos a los que se enfrentarán quienes tienen vencimientos en agosto y septiembre. De acuerdo con la norma, si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada.

La renovación del contrato sí se puede hacer por periodos más cortos, y allí es donde, para Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, “independientemente de la situación actual del país, elecciones y contexto inflacionario, muchos propietarios apostarán a mantener los valores de alquileres actuales para su renovación y hacer contratos más cortos”.

Y es que ahora, “las renovaciones se pueden hacer por plazos menores, ya que con el primer contrato, se cumplió con el plazo mínimo legal que exigía la Ley, esto podría jugar a favor del inquilino al momento de negociar el nuevo canon”, recordó Rosta.

El texto, ¿qué dice la ley sobre las renovaciones?

• “Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente”.

Segundo escenario: calculá cuánto aumentará tu alquiler con una sencilla fórmula

Por el contrario, para quienes atraviesan su segundo año de contrato, la fórmula para calcular el aumento del próximo mes es: ((Alquiler/Índice de Julio de 2022)xIndice de Julio de 2023)).

De todas maneras, para simplificar el cálculo, existen aplicaciones web que permiten ingresar el último pago, la fecha del inicio del contrato y la fecha de renovación para obtener el número final, como el del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos-Departamento Judicial San Ignacio- Buenos Aires.

*Ingresá desde aquí: “Calculadora para indexar Contratos de Alquiler”.

¿Cuánto dinero del presupuesto familiar se destina al alquiler?

Una familia típica de “clase media mendocina” gastó en junio $307.300 para cubrir todos sus gastos de vivienda, salud, alimentos, esparcimiento, educación y transporte, entre otros, y el 40,7% de ese total fue exclusivamente para pagar el alquiler que hoy se calcula en alrededor de $125.000.

La estimación corresponde al relevamiento que realiza mes a mes la consultora Evaluecon, a cargo del economista José Vargas, para conformar una “canasta básica” representativa de la clase media mendocina, en base a una familia de cuatro personas (tipo 2 según el INDEC, dos adultos y dos niños), que incluye todo lo necesario para que esta “no sienta que vive en condiciones de pobreza”.

• Alquiler: $125.000
• Impuestos y servicios: $13.500
• Alimentos y Bebidas $75.000 (incluyendo elementos de limpieza, tocador, etc.)
• Gastos varios: $12.500
• Indumentaria: $48.000
• Atención médica y gastos para la salud: $14.000 (sin incluir personas con tratamientos permanentes)
• Transporte: $16.800 (sin incluir gastos de vehículo, sólo gastos de colectivos)
• Gastos educación: $2.500 (sin incluir cuotas a colegios privados, ni transporte escolar)

Nuevos alquileres y reparaciones: quién paga qué, en una relación inquilino-propietario

• Y, ¿quién paga los gastos de reparación?

El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino o inquilina.

Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino o inquilina lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador es notificado de la necesidad de hacer la reparación..

Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino o inquilina debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino o inquilina puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas.

Si no se puede usar el inmueble, se puede pedir la rescisión del contrato. También se puede dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarse el inmueble.

• Depósito en garantía

El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que vas a devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.

Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, tiene que devolverte el depósito. El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.

• Pagos adelantados

Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir a la o el inquilino:

• el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
• depósitos de garantía o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler;
• el pago de valor llave o equivalente;
• la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Seguí leyendo:

Préstamos para comprar o construir una casa: ¿a qué puedo acceder si cobro menos de $200.000?