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El año pasado la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) advirtió que el 2012 fue el peor año de la década para las operaciones inmobiliarias rurales y admitió que existe una "parálisis". La principal amenaza que planteó la entidad fue la restricción que existe para la compra de moneda extranjera y la "Ley de Tierras".
Según los agentes inmobiliarios consultados "los años de bonanza parecen haber quedado atrás" y este panorama volvería a repetirse en el 2013.
Entre las principales causas de la actual situación que atraviesa el sector se encuentra el cepo cambiario que "impide que las operaciones inmobiliarias se realicen en dólares, imponiendo cambios de moneda en un mercado que históricamente cotizó en dólares". Asimismo, se suma la nueva Ley de Tierras Rurales (Ley Nº 26.737) cuya intención es poner un límite en la cantidad de tierras de propiedad de extranjeros en toda la Argentina, frenando completamente las inversiones internacionales.
Aquellos que optan por invertir en tierras y utilizar ese dinero como un resguardo de capital a largo plazo han comenzado a mirar a otro lado, ya que no hay confianza en las medidas económicas aplicadas por el Gobierno, y no se genera una estabilidad y seguridad jurídica propicia para este tipo de transacciones.
Para Manuel Otero, bodeguero y dueño de Otero inmobiliaria, "el sector vitivinícola siempre ha tenido un mercado inmobiliario rural muy ávido alimentado en un 60%-80% por las inversiones extranjeras. Sin embargo, en los últimos dos años, y principalmente en el 2012, estos empresarios han tenido algunas complicaciones e incertidumbre que los han hecho frenarse optando por depositar su dinero en otros sitios, como por ejemplo Uruguay, Brasil y Chile".
Otra de las problemáticas que planteó Otero es el tema de que los empresarios extranjeros no pueden retirar hoy sus ganancias, ya que el Gobierno no les permite la compra de divisas. Mientras que en el lado opuesto, inversores nacionales no pueden comprar estas tierras ya que el 95% cotizan en dólares y los vendedores no quieren negociar este aspecto, lo que genera un problema a la hora de concretar operaciones.
Bajo este panorama, es que el agente inmobiliario sostuvo que hoy el mercado está prácticamente frenado al 90%, no hay operaciones. "En el 2011 existieron algunas transacciones y en el 2012 no vino nadie y prácticamente no se ubicó ninguna operación. Este año, se repetirá esa historia".
Por otro lado, Patrick Kinnersly, del departamento de propiedades rurales de Contacto, admitió otra problemática y "es que los márgenes de rentabilidad que está dejando un viñedo o una bodega se han reducido. A esto hay que sumarle los aumentos de costos e inflación de la industria que complican la operatoria de ubicar a los vinos argentinos en el mercado externo a precios competitivos. Hay muchas bodegas a la venta pero son pocos los ejemplos de ventas".
En relación a los valores, Kinnersly comentó estos se han mantenido estables en dólares, pero hay que tener en cuenta que el peso argentino va perdiendo valor permanentemente con esta moneda; por lo cual, el inversor necesita más pesos para pagar el equivalente a dólares. "En esta relación, los precios de los viñedos han aumentado aproximadamente un 30%".
En concordancia, Andrés Ostropolsky, agente comercial de Sotheby's International Realty indicó que el 2013 será un año con algunas sorpresas, el cual estará marcado por el ingreso del inversor local al mercado inmobiliario y salida del extranjero, como pasó en el 2012. "La demanda ha caído", aclaró el empresario, sin embargo adelantó que "la gente no se puede quedar con los pesos y tiene que invertirlo en economía real. De esta forma, es que en este 2013 pueden haber contadas operaciones, pero propiciadas por este tipo de inversor".
En este sentido, indicó que ante la demanda de tenedores en pesos han surgido otras exigencias. "Hoy los clientes nos piden seguridad en la tierra que están comprando, y evalúan la rentabilidad de la tierra. El mercado inmobiliario está contenido con la misma gente de la industria que ya maneja un negocio estable".
Finalmente, sostuvo que "no hay un gran movimiento y tampoco hay un gran mercado. Muchas consultas pero es poco lo que se lleva a cabo. Hay más oferta que demanda".
Principales complicaciones
Uno de los aspectos que surge es la nueva reglamentación impuesta por el Gobierno Nacional, Ley de Tierras Nº 26.737, la cual determina que sólo el 20% del territorio nacional pueda ser vendido a extranjeros. De esta forma, el día que los extranjeros compren ese porcentaje, para que entre un inversor internacional tendrá que salir otro.
Kinnersly indicó que "la finalidad es poner un límite en la cantidad de tierras de propiedad de extranjeros en toda la Argentina. Pero desde fines de 2011 el impacto ha sido de frenar completamente las inversiones extranjeras. Me parece una buena idea poner límites para que los extranjeros adquieran tierras pero no es bueno parar totalmente las inversiones y cerrar las puertas, así no funciona. Solamente hay que mirar a nuestros vecinos en Chile donde la economía es más fuerte y estable, y donde invitan y buscan inversión desde y hacia el exterior. En mi opinión un mejor paso a tomar para el Gobierno argentino sería que cada vez que una empresa extranjera quiera invertir una suma de dinero muy importante, se le exija al inversionista que haga una inversión también en la infraestructura del país, no que done plata pero que realice una inversión directa en un proyecto para el beneficio del país".
Por otro lado encontramos las "tierras fronterizas", principalmente de Valle de Uco. "Estos predios que limitan con Chile, para ser adquiridos deben tener la conformidad del Ministerio del Interior de la Nación, ya que son propiedades cercanas a otros países y pueden generar distorsión en el paso fronterizo. Esta aprobación puede tardar entre 6 meses y un año", explicó Ostropolsky.
Y finalmente, el agente comercial de Sotheby s International Realty mencionó otra problemática que se está dando y la limitación que tiene un extranjero para comprar tierras. Hoy no puede adquirir más de 1.000 hectáreas, "y por más que suene demasiado, esta medida sumada a todas las otras, resultan poco amigable para los ojos de quien opta poner plata en el país".