El régimen vigente deja puntos clave librados al contrato: precio, moneda, ajustes, expensas y salida anticipada.
La situación de los alquileres en Argentina sigue encendiendo alertas para los inquilinos. El régimen que quedó vigente tras el DNU 70/2023 modificó aspectos centrales y obliga a revisar cada contrato con mucha más atención. La principal diferencia es que muchas condiciones ya no tienen una regla única obligatoria para todos.
En los contratos nuevos, el precio, la moneda, la frecuencia de actualización y el índice de ajuste dependen en gran medida de lo pactado entre las partes.
Las partes pueden fijar el precio del alquiler en pesos o en moneda extranjera, y que el inquilino debe pagar en la moneda establecida en el contrato.
Además, pueden pactar el ajuste del precio de los alquileres y elegir cualquier índice de actualización, público o privado, siempre que corresponda a la moneda pactada.
Esto significa que dos contratos parecidos pueden tener aumentos muy distintos. Uno puede ajustar por IPC cada tres meses; otro por ICL; otro por porcentaje fijo; y otro puede pactarse en dólares.
El punto más sensible está en la cláusula de actualización. Antes de firmar, el inquilino debe revisar cada cuánto aumenta, con qué índice, desde qué fecha se calcula y sobre qué monto se aplica.
Un alquiler inicial más bajo puede volverse más caro si el ajuste es mensual o si usa un índice más agresivo. Por eso, mirar solo el primer mes puede ser un error.
También hay que revisar si el contrato traslada al inquilino pagos periódicos adicionales, expensas, servicios, tasas o conceptos que antes no siempre se pactaban con tanta amplitud.
Que el contrato tenga más libertad no significa que todo valga. El Código Civil y Comercial mantiene obligaciones para el propietario y el inquilino.
El locador debe conservar el inmueble para que pueda usarse según lo convenido. Además, el inquilino no tiene a su cargo expensas extraordinarias ni cargas que graven la cosa, salvo gastos habituales vinculados al uso normal.
También se mantiene la regla de intimación antes de un desalojo por falta de pago: el propietario debe intimar y dar un plazo mínimo de 10 días para cancelar la deuda.