La fecha base de actualización, junto con el índice y la frecuencia pactada, determina el nuevo valor del alquiler.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, no alcanza con mirar el precio inicial del alquiler. Para saber cuánto pagarán los inquilinos en la próxima actualización, hay un dato clave dentro del contrato: la fecha base desde la cual se calcula el ajuste. Ese dato puede ser la fecha de inicio del contrato o la fecha de la última actualización.
Si se interpreta mal, el cálculo puede dar un monto distinto y generar conflicto entre propietario e inquilino.
La cláusula de actualización debería indicar desde cuándo se mide el aumento. Por ejemplo: desde el inicio del contrato, desde el último ajuste o desde un mes determinado.
También debe decir cada cuánto se actualiza: mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual. Esa frecuencia cambia por completo el resultado.
El Instituto de Vivienda de la Ciudad explica que, para contratos posteriores al 29 de diciembre de 2023, el DNU 70/23 permite que las partes pacten libremente la metodología y los períodos de ajuste.
Hoy conviven contratos firmados bajo reglas distintas. Algunos siguen atados al ICL, otros a Casa Propia, y muchos contratos nuevos pactan IPC, porcentajes fijos o fórmulas combinadas.
El ICL combina en partes iguales inflación y salarios formales, según explica la calculadora oficial del Instituto de Vivienda porteño. Pero no se aplica automáticamente a todos los contratos nuevos.
Por eso, dos inquilinos con alquiler inicial parecido pueden terminar pagando montos distintos si el contrato usa otro índice o una frecuencia diferente.
Una cláusula bien redactada debería responder tres preguntas: qué índice se usa, cada cuánto aumenta y cómo se calcula.
El error más común es calcular el aumento con el índice correcto, pero tomando mal el período. Si el ajuste es trimestral, hay que mirar la variación del trimestre correspondiente, no la inflación de un solo mes.
También puede haber diferencias si el contrato dice que el ajuste se aplica sobre el monto vigente y no sobre el valor inicial.
Antes de pagar el nuevo valor, conviene pedir el cálculo desglosado: monto anterior, índice usado, período tomado y porcentaje aplicado.