La Justicia resolvió que no se aplique UVA para actualizar el crédito hipotecario de un mendocino

La Justicia de Mendoza decidió eliminar el UVA como índice de actualización de un crédito hipotecario y ordenó aplicar, en su lugar, el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Además, retrotrajo el monto de la deuda al mes de agosto de 2019, cuando el gobierno nacional ordenó el congelamiento. Y estableció que el importe de las cuotas no debe exceder el 30% de los ingresos del deudor.

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El tomador había solicitado un crédito en mayo de 2017 para refaccionar su vivienda, por $1,2 millones, a pagar en 15 años. Sin embargo, en agosto de 2020, cuando observó que, pese a que llevaba 3 años pagando las cuotas, cada vez debía más, decidió iniciar una demanda en la que solicitaba la readecuación del contrato, pero sin medida cautelar. La abogada Mariela González explicó que esto implicó que el deudor siguiera pagando el importe mensual que le cobraba el banco hasta que la Justicia resolviera el caso.

Con la actualización por UVA, a principios de este mes debía más de $7 millones. En tanto, con la aplicación del fallo, la deuda debe retrotraerse a agosto de 2019, cuando era de $2,6 millones y recalcular los intereses según el CVS, lo que la eleva a unos $4 millones.

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González comentó que está en contacto con deudores hipotecarios UVA de todo el país y que, si bien existía un fallo en el que se resolvió que a un deudor se le aplicara la tasa pasiva del Banco Nación, en lugar de la variación de la Unidad de Valor Adquisitivo, este es el primer caso de un crédito hipotecario en que se elimina el UVA. Por otra parte, resaltó que la jueza, en varios párrafos de la sentencia, insiste en la necesidad de quitar este índice de actualización, ya que ha generado un sobreendeudamiento.

La jueza Cecilia Landaburu, a cargo del Segundo Tribunal de Gestión Judicial Asociada, había ordenado en el mes de setiembre de 2021 la renegociación del contrato por 90 días. Pero, ante la falta de acuerdo dictó sentencia definitiva ordenando al Banco Francés la readecuación del contrato, fijando las siguientes pautas:

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1) El importe de las cuotas a pagar por el actor se actualizará, desde la fecha del primer congelamiento ordenado por la autoridad competente (agosto de 2019), en función de la evolución del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec); sin que ello implique extender el número de cuotas originalmente previsto, conservando la tasa de interés pactada, con una tasa máxima del 4,9%.

2) La cuota mensual resultante no podrá exceder el treinta por ciento (30%) de los ingresos mensuales del actor.

3) Se deja a salvo la aplicación del régimen más favorable al consumidor si, en el futuro, durante la ejecución del contrato, se dictan otras normas legales generales que le reconozcan mayores beneficios.

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Además, declaró la nulidad de dos cláusulas abusivas. Una de ellas, permitía al banco realizar débitos en descubierto y sin límite alguno; inclusive haciendo uso de otras cuentas del deudor para cobrar las cuotas o la totalidad del crédito. Y otra, obligaba al tomador del crédito a renunciar a cualquier reclamo que tuviera como causa la imposibilidad de pago; tampoco podía invocar la teoría de la imprevisión. La jueza consideró que debían considerarse no escritas ya que constituían “…claramente una renuncia irrazonable, que produce un perjuicio al consumidor y una ventaja al banco, resultando un desequilibrio significativo entre las obligaciones y los derechos de las partes…”

Por último remarcó: “Frente al panorama expuesto, clara resulta la imperiosa necesidad de una ley nacional que disponga la renegociación de los contratos para créditos hipotecarios UVA, a fin de brindar soluciones de fondo a todas las familias que han solicitado estos créditos. No obstante ello, solamente se han dispuesto legislativamente cinco congelamientos, que han dado cierta tranquilidad temporaria a los deudores hipotecarios, pero no una solución definitiva, ya que lo único que han hecho es acumular deuda”.

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Con respecto a estos congelamientos, dispuestos por el Ejecutivo nacional, planteó: “…este tipo de medidas no resolvieron la cuestión de fondo. Al día de la fecha, miles de familias son víctimas de una inflación que crece sostenidamente con índices que rodean al 5% mensual, generando incrementos anuales en las cuotas, inviables para cualquier familia de clase media…”

También destacó la irregularidad que significa aplicar el UVA a la tasa de interés, ya que el banco había prometido una tasa fija del 4,9% pero al actualizarla en UVA la había modificado ilegalmente.

¿Por qué se retrotrajo la deuda al mes de agosto de 2019? Según la magistrada, en esa fecha el Poder Ejecutivo Nacional decretó el congelamiento de las cuotas de los créditos hipotecarios UVA y UVI hasta diciembre del mismo año, reconociendo de esta forma que el sistema se encontraba en crisis.

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Ya existía un fallo definitivo contra el banco Provincia de Buenos Aires a favor de un tomador de crédito personal, pero los deudores hipotecarios no contaban con antecedentes que resolvieran el fondo de la cuestión.

Con respecto al Banco Nación, la justicia Federal de Mendoza ha hecho lugar a numerosas medidas cautelares que ordenan al Banco de la Nación Argentina adecuar los montos de las cuotas, no pudiendo superar el 30% de los ingresos de los deudores hipotecarios y la Cámara Federal de Mendoza ha confirmado dichas medidas ordenando además renegociar los contratos eliminando el UVA.

Además, uno de los bancos privados de la provincia está realizando convenios con tomadores de créditos prendarios, en los que se acuerda eliminar el indicador UVA y se ofrece la cancelación de deuda en un solo pago o en cuotas fijas.