La reforma del Impuesto a las Ganancias modificará el esquema fiscal de alquileres y operaciones inmobiliarias desde 2026.
La nueva normativa cambia el tratamiento impositivo para propietarios e inquilinos en la Argentina.
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El Gobierno oficializó cambios en el Impuesto a las Ganancias que modificarán el tratamiento fiscal de las operaciones inmobiliarias en la Argentina. A partir de 2026, los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas y por la venta de inmuebles destinados a casa habitación dejarán de pagar el tributo en determinados casos.
La medida fue incorporada dentro de la Ley de Modernización Laboral y alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas. Además de las exenciones, el nuevo esquema también suma restricciones para la deducción de alquileres, lo que impactará tanto en propietarios como en inquilinos.
La normativa establece que las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación quedarán exentas del Impuesto a las Ganancias desde el 1 de enero de 2026. El beneficio también comprende “el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario”.
La exención alcanzará a todas las propiedades destinadas a vivienda que pertenezcan a una persona humana o sucesión indivisa, siempre que el inmueble conserve exclusivamente ese uso habitacional. Además, la ley aclara que el beneficio aplicará “con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato”, por lo que incluirá alquileres firmados antes de la entrada en vigencia de la medida.
Otro de los puntos centrales de la reforma es la dispensa para las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles y por la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en la Argentina. Según el texto oficial, el beneficio alcanzará a las operaciones comprendidas en el artículo 99 de la ley y concretadas desde 2026.
La normativa también precisa que la transferencia de derechos quedará comprendida cuando exista “la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar” sin posesión del inmueble o cuando se transfieran derechos sobre propiedades por otros mecanismos legales.
El decreto reglamentario también introdujo modificaciones en el sistema de deducciones del Impuesto a las Ganancias. El artículo 3° establece que la deducción de alquileres dejará de aplicarse cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa.
Esto implica que, en determinados casos, los inquilinos ya no podrán descontar el gasto de alquiler del impuesto. El cambio aparece como una contrapartida frente a la exención total de la renta obtenida por los propietarios que alquilen viviendas.
En ese sentido, el texto oficial sostiene que la modificación “busca equilibrar el esquema fiscal ante la total desgravación de la renta en cabeza del propietario persona humana”. De esta manera, el nuevo marco tributario redefine el tratamiento impositivo de los alquileres y de la venta de inmuebles en el país.
Las nuevas disposiciones comenzarán a aplicarse sobre las ganancias y operaciones realizadas desde el 1 de enero de 2026, por lo que el sector inmobiliario deberá adaptarse a un esquema fiscal distinto tanto para propietarios como para inquilinos.