Para entender el pulso actual de las propiedades en la provincia durante este primer semestre, es indispensable analizar dos variables macroeconómicas clave que operaron en simultáneo entre enero y junio. Por un lado, el mercado asistió a una estabilidad total del dólar blue, que inició el año en 1.530 pesos y cerró junio en 1.515 pesos, marcando una volatilidad nula y una leve baja del 0,98 por ciento. Por el otro, en ese mismo período, la inflación en pesos medida a través de la unidad UVA trepó más de un 18 por ciento, pasando de 1.711,88 a 2.022,45 pesos.
Esta unificación de facto entre un dólar planchado y una inflación en pesos al alza generó un escenario inédito. El comprador apalancado en un crédito hipotecario no sufrió una apreciación real de su deuda en moneda dura, transformando al crédito en el mejor mitigador del riesgo cambiario.
El boom de la liquidez hipotecaria
El mercado inmobiliario de Mendoza consolida una tendencia clara de cara a la segunda mitad del año.
Alex Dos Santos
El retorno y la rápida consolidación de las líneas de crédito UVA a nivel nacional funcionaron como el gran motor del mercado inmobiliario mendocino. Entidades bancarias de primera línea como Nación, BBVA, Ciudad, ICBC y Santander salieron a competir agresivamente comprimiendo sus tasas reales por debajo del 10 por ciento de Tasa Nominal Anual sobre UVA. De hecho, se registraron pisos de entre el 6,5 y el 7,5 por ciento para aquellos clientes que acreditan haberes en dichas instituciones.
Esta fuerte inyección de liquidez fue absorbida casi en su totalidad por el inventario de ticket medio. Las tipologías que se movieron con mayor velocidad en las inmobiliarias locales fueron las unidades valuadas entre los 100.000 y los 130.000 dólares, con una marcada preferencia por departamentos de tres habitaciones, dos baños y cochera. Para acceder a este perfil de vivienda promedio de 100 mil dólares, el sistema bancario exigió ingresos familiares netos demostrables de entre 1.500.000 y 2.200.000 pesos mensuales, un requisito indispensable para neutralizar el riesgo crediticio.
Divergencia de activos en el Gran Mendoza
Al poner la lupa sobre el aglomerado del Gran Mendoza, excluyendo a la Capital, se observa que el mercado dejó de moverse en bloque. Alejandro Moya, especialista de Mendoza Insights advierte que la demanda actual castiga la obsolescencia y premia la mitigación del riesgo a través de lo que los especialistas denominan un vuelo a la calidad.
El crédito UVA traccionó con fuerza a los compradores hacia departamentos consolidados y bien ubicados. En la vereda de enfrente, las viviendas unifamiliares situadas en zonas más alejadas o periféricas sufrieron una notable caída en su demanda por falta de liquidez inmediata, lo que obligó a los vendedores a ajustar sus valores a la baja para poder concretar las operaciones.
En el segmento de los pequeños inversores, Moya destaca que las cocheras demostraron ser el instrumento más eficaz en todo el Gran Mendoza para preservar el capital frente a la inflación, registrando una sólida apreciación general a lo largo del semestre.
Asimismo, la tierra se mantuvo como una excelente herramienta de capitalización rápida, especialmente los lotes ubicados en los nuevos polos de desarrollo urbano dentro de los municipios de Luján de Cuyo, Guaymallén y Godoy Cruz, ideales para quienes buscaron resguardarse de la volatilidad estadística.
Techos y pisos en la Ciudad de Mendoza
La dinámica dentro de la capital provincial presentó una asimetría muy marcada según el tipo de activo, reconfigurando por completo el mapa de las inversiones urbanas. Lejos de la estabilidad que se preveía, las cocheras se consolidaron de manera rotunda como el activo estrella y el más dinámico del mercado capitalino. Este segmento experimentó un salto del 15,03 por ciento en dólares, elevando el valor de cierre promedio desde los 11.025 dólares en enero hasta los 12.682 dólares al cierre de junio.
En el extremo opuesto, los lotes en Ciudad sufrieron una corrección negativa. A contramano de lo que ocurrió en los municipios vecinos del Gran Mendoza, la tierra en Capital experimentó un desvío a la baja del 9,09 por ciento, cayendo de 253 a 230 dólares el metro cuadrado ante las fluctuaciones de la demanda urbana. Por su parte, el segmento habitacional tradicional mantuvo una firmeza estadística total y sin sobresaltos.
Los departamentos y las casas mostraron apreciaciones muy leves y estables del 1,26 y 1,56 por ciento respectivamente, promediando los 1.121 dólares por metro cuadrado para los departamentos y los 847 dólares para las casas, mientras que los terrenos acompañaron con una suba medida del 6,11 por ciento para cerrar en 191 dólares el metro cuadrado.
Fuentes del informe técnico
Para la elaboración de este diagnóstico inmobiliario se cruzaron datos de tres fuentes de referencia técnica del mercado. El análisis del comportamiento de los activos inmobiliarios locales surge de Mendoza Insights, un observatorio estadístico algorítmico que procesa el mercado real eliminando la especulación de las publicaciones digitales.
Los datos de la evolución macroeconómica de la unidad UVA y el dólar blue fueron tomados de la plataforma Dolarito.ar, mientras que las condiciones de las líneas hipotecarias se relevaron de los sitios oficiales de acceso libre de las entidades bancarias correspondientes.
