El de inmuebles era uno de los sectores con signos positivos dentro de la economía actual. Si bien no era el único motivo, los incipientes créditos hipotecarios traccionaron parte de las ventas durante el último año. Ahora que las tasas vienen en alza, la mayoría de los bancos terminó de retirarse del mercado al menos en sentido figurado. Es que muchos ya habían implementado un incremento de tasas a lo que hay que sumarle el UVA por lo que esta última semana los montos de las tasas están prácticamente imposibles.
Con excepción del banco Nación que era el único que tenía una oferta posible, el resto ofrece tasas por encima del 10% mensual y hay entidades que alcanzan el 15% o el 17%. Con una inflación del 2% son montos prácticamente absurdos a lo que hay que sumarle la UVA correspondiente. En el medio de esto, no solo se han retirado muchos de los posibles compradores sino que los que ya poseen créditos preabrobados y van con luz verde están con demoras de meses.
En un contexto de suba del dólar, las operaciones que estarían con luz verde peligran día a día. A esto se suma la incertidumbre luego de las elecciones bonaerenses que hizo rever o revaluar el resto de las operaciones inmobiliarias. Pese a la cautela, el escenario de los que poseen ahorros o no dependen de un crédito es diferente y aunque algunos sacaron el pie del acelerador, otros eligieron continuar con las decisiones de compra o de venta.
Requisitos en alza
El incremento en las tasas no es el único motivo por el que los créditos hipotecarios han dejado de funcionar en las últimas semanas. Otro tiene que ver con que las entidades bancarias han colocado condiciones y requisitos más elevados para su acceso; lo que deja afuera a más personas. Andi Landa, corredor inmobiliario al frente de Aele, explicó que el Nación ofrece la mejor tasa y que todavía posee demanda.
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En líneas generales, no obstante, son cada vez menos los que pueden acceder. Landa realiza el informe Inmodata en función de los datos publicados en el portal Inmoup así como con otras fuentes de información. En este marco, Marcos Herrera, director de Inmoup, destacó que las publicaciones de viviendas aptas créditos se mantienen aunque declaró que la última semana hubo una baja en las visitas al sitio.
Por otra parte, según apuntó Landa, de julio a agosto hubo una baja en torno al 5% de la cantidad otorgada de préstamos para comprar una vivienda. “Esto corta un círculo virtuoso ya que hay que tener en cuenta que lo que se compra por este medio genera otras operaciones de quienes hicieron la venta”, expresó Landa.
En la misma línea, Estanislao Puelles, corredor de la Inmobiliaria Puelles, confirmó la traba que ha implicado el aumento de tasas al tiempo que sumó que los bancos han cambiado sus condiciones y subido el riesgo crediticio. “Se ha duplicado ese parámetro que en general tiene que ver con los ingresos o con el monto que finalmente prestan”, ejemplificó Puelles. El combo de tasas y requisitos más altos impacta así en el acceso a esta herramienta de acceso a la vivienda.
Esto también se ha dado en el Nación debido a que por ser casi la única entidad que ofrece créditos, se producen cuellos de botellas y la aprobación final puede tardar hasta más de cuatro meses según Landa. Sara y su marido Sergio son testigos de esta situación y contaron que hace más de un mes que esperan la firma en la escribanía según lo anunciado por el banco luego de varios meses previos de espera sin noticias ciertas sobre su situación.
Más allá de esto, en las últimas semanas, han bajado entre 35% y 40% las consultas por esta herramienta. Las variaciones del dólar, por otra parte, tiene en ascuas a los que están en vías tiene un área de créditos hipotecarios saturadas con las complicaciones que esto implica. Hay que recordar que los préstamos se dan en pesos pero los inmuebles se cotizan en dólares y si hay subas, los beneficiarios podrían tener problemas para cubrir los faltantes.
Expectativas
Así como los créditos se han frenado paulatinamente y con la suba de tasas la situación empeoró, el sector inmobiliario se encuentra en un compás de espera. Las elecciones del 26 de octubre y la nacionalización del resultado de Buenos Aires tuvo un impacto tanto en este como en otros sectores. “La semana pasada la actividad dentro del sitio cayó entre un 10% y un 15%”, contó Marcos Herrera.
Materiales de construcción
Agregó que aunque esta semana la situación se estabilizó, el que se retira del sitio es que busca hacer operaciones reales y que siempre antes de las elecciones se produce un freno tanto por parte del que compra como del que vende. Tanto el director de Inmoup como Puelles expresaron que la suba del dólar tiene un impacto, pero no debería ser mayor. En primera instancia porque las compras sin crédito no se han frenado y en algunos casos se han concretado más rápido.
Hay que tener en cuenta que el precio de los inmuebles usados están por debajo del valor de construcción por lo que ya se esperaba un dólar un poco más alto del que había. Habrá que esperar qué impacto tiene esa suba en precios y si las propiedades comienzan a ajustarse en función de la suba de costos. Por el momento y sin crédito hipotecario no será posible dado que los salarios continúan bajos. Sin embargo, desde el sector esperan que el año que viene –vía secutirización o internacionalización de las carteras- se abra un nuevo mundo para los préstamos de vivienda.
