Construcción: la actividad no repunta y se acentúa la caída de 2023

La actividad de la construcción viene en caída desde 2023 y luego de atravesar el primer mes del 2024 bajo la gestión del presidente Javier Milei, la situación no varió para mejor, sino que continúa en franco descenso.

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Tomando como punto de partida los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), diciembre de 2023 cerró con una variación negativa de 8,8% (serie desestacionalizada) respecto a noviembre. En tanto que el indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) mostró una baja de 12,2% comparándolo con diciembre de 2022.

Para concluir, de acuerdo a los datos publicado por el Indec, el 2023 finalizó con una variación acumulada a la baja de 3,0%, respecto al mismo período de 2022.

Ahora bien, tomando como parámetro la superficie a construir, autorizada por los permisos de edificación otorgados para la ejecución de obras privadas en los municipios, en el acumulado de once meses del 2023 el resultado que arrojó fue un rojo del 7,7% comparándolo con el mismo periodo de 2022.

La tendencia que se registró a lo largo del año pasado continúa en la línea negativa y tanto los municipios como las empresas lo dejaron en claro.

En un repaso por comunas del Gran Mendoza, los datos oficiales muestran que la actividad no repunta y si bien hay interés de inversionistas en poner en marcha nuevos proyectos, por el momento no pasan la etapa de la consulta.

La situación instable de la macroeconómica, la caída en la actividad económica o recesión, más la volatilidad en los precios y la incertidumbre sobre lo que está por venir, son algunos de los argumentos que sobrevuelan a la hora de analizar la situación de la construcción.

En términos más coloquiales, “el 2023 estuvo planchado y en lo que vamos del 2024 esta situación no cambio para nada, sigue planchado”, resumió Dalmiro Barbeito, presidente de la Cámara de Empresas Constructoras Independientes de Mendoza (Cecim).

La situación en el Gran Mendoza

En una recorrida por los municipios del Gran Mendoza, Los Andes consultó sobre los metros cuadrados o permisos otorgados durante enero de este año y lo que ocurrió en el mismo mes de 2023.

La información entregada por tres de las comunas es variable, ya que mientras algunas una contabiliza los pedidos de construcción por unidad o permiso otorgado (como Guaymallén), otros informaron los metros cuadrados en ejecución (Las Heras y Capital). También están los conocidos relevamientos pero que están más referidos a obras ya ejecutadas que se están regularizando para dejar el rótulo de “clandestinas”.

Si bien es muy por encima, igualmente los datos permiten tener una visión de cómo se comportó el sector privado a la hora de construir.

De acuerdo a los permisos otorgados en Las Heras durante enero del 2023 se construyeron 4.690 metros cuadrados cubiertos, en tanto en enero de este año las autorizaciones fueron para levantar 1.410 metros cuadrados de obra nueva.

En cambio, a la hora de los relevamientos el caso es exactamente a la inversa y la diferencia es exponencial. Mientras que en 2023 se pusieron en blanco 11.950 metros cuadrados, en el 2024 están registrados 365.102 metros cuadrados.

Marcos Arancibia, director de Obras Privadas de la comuna lasherina, le atribuyó esa situación a una moratoria que puso en vigencia el Municipio dándole facilidades al contribuyente para poner las construcciones en regla, mientras que en el caso de obras nuevas “se nota un poco la baja de presentaciones y creo que por la situación social que se vive no solo en nuestro departamento, sino a nivel provincial y nacional”.

El funcionario no dejó pasar que enero también es un mes que está ligado a las vacaciones y “es muy quieto” de por sí, y “para tener un panorama mejor hay que esperar a febrero o marzo”.

“Lo otro que uno puede también poder exponer es que aquellas construcciones nuevas se dan un poco en aquellas zonas de Las Heras donde el poder adquisitivo es un poco mejor, es decir en la zona oeste del departamento”, indicó.

En Guaymallén se da el caso que, así como hubo más permisos otorgados para construir, la relación en metros cuadrados fue menor.

Según la información otorgada por la Dirección de Obras Privadas en enero de 2023 se autorizó la construcción de 20 proyectos y otros seis fueron regularizados. En tanto, en enero de este año, la cantidad de permisos de obra fueron 30 de los cuales 21 corresponden a obra nueva y 9 surgieron de un relevamiento.

Pero si se toma en cuenta la cantidad de metros cuadrados, en el primer mes del 2023 fueron 5.053m2 contra los 4.608m2 de obras nuevas autorizadas en enero 2024.

Marcos Polo, director de obras Privadas de Guaymallén aseguró que “está bastante paralizado, pero en realidad esta caída la venimos viendo desde la pandemia, si bien un año hubo una pequeña recuperación, volvimos a caer profundamente y estamos muy lejos de lo que fue 2011 o 2012 que realmente había mucha actividad”.

Para el funcionario, los datos que se observaron en enero son solamente el reflejo “de la desesperación por el aumento de precios que hubo en noviembre y diciembre” y “el parate lo podemos llegar a ver mucho más profundo en marzo o abril”.

La municipalidad de Luján informó que durante enero de 2023 aprobó 38 obras nuevas, incluida ampliaciones, que sumaron 7.806 metros cuadrados mientras. En tanto que hubo 31 construcciones (3.302 m2) que fueron relevadas y dejaron de ser clandestinas.

En cambio, el mes pasado todos los proyectos que autorizó la comuna lujanina fueron obras nuevas, en total sumaron 36. La particularidad es todos esos proyectos fueron cinco veces más en lo que a superficie cubierta respecta: 40.765 m2.

En la Municipalidad de Capital indicaron que entre enero de 2023 y el año en curso hay casi 13.000 metros cuadrados de nuevos emprendimientos en construcción (asociados a hoteles, viviendas familiares, edificios mixtos, comercios, departamentos o ampliaciones, entre otros) y si bien prefieren no hacer un comparativo “evidentemente ha disminuido la presentación, el interés por parte del privado en términos de construcción, sobre todo por un contexto macroeconómico restrictivo”, dijo Sebastián Fermani, director de Obras.

“En términos de inicio de nuevas obras con respecto a este año en particular si hay una disminución” insistió el funcionario capitalino, pero luego remarcó que “no ha disminuido el interés de nuevos proyectos y estamos recibiendo prácticamente todas las semanas inversionistas que están interesados en desarrollar proyectos de todo tipo en la ciudad de Mendoza”.

Actividad en declive

Dalmiro Barbeito, empresario y titular de la Cecim explicó que “veníamos de un periodo de actividad que lo que se construía era mayormente público y la actividad privada venía con un ritmo bastante bajo por las condiciones macroeconómicas del país que han sido malas, entonces obviamente todavía sigue igual que antes, no hubo un rebote hacia arriba, es poco tiempo lo que ha pasado”.

Para poner en números la caída en el nivel de actividad de la construcción, el empresario consideró que los proyectos privados ocupaban alrededor de un 60% de la capacidad instalada y en la actualidad “debe estar en un 40% o 50% la actividad privada” mientras que “la actividad pública venían andando a un 80% y ha bajado a un 20% o 30%”, detalló.

“El sector está en crisis y según lo que nos dicen los colegas de otras cámaras en otras provincias, las situaciones es igual o peor que en Mendoza”, remarcó.

El dirigente empresarial reconoció que a futuro “hay una expectativa de que se van a reactivar algunos proyectos de mediana a gran escala, pero obviamente todavía no porque no ha pasado mucho tiempo, los proyectos de la construcción tienen un periodo de mediano o largo plazo para que se activen”.

De acuerdo al presidente de Cecim, lo que actualmente está en marcha son solamente aquellos proyectos que comenzaron a ejecutarse el año anterior.

“Los pequeños proyectos que se estaban ejecutando, siguen, y los proyectos de mediana escala que venían se han seguido haciendo, porque todavía sigue siendo negocio construir con la diferencia cambiaria, pero en los últimos años, todo lo que se ha movido es eso, obras chicas y algunas medianas”.

En conclusión, “ha estado bastante parado el rubro en materia de inversión privada porque no hay crédito bancario que pueda solventar las inversiones a mediano o largo plazo por la altas tasas de inflación, entonces todo lo que se ha hecho ha sido en pequeños segmento de aquellos que tienen dólares como inversión y refugio de valor”, remarcó.

También se puede mencionar a los que eligieron el ladrillo como un refugio a la variable inflacionaria, sin embargo, “ese es un segmento muy chico” que no alcanza a convertirse en un motor de la actividad ya que “hay muy poca gente que tiene capacidad de ahorro con los con los vaivenes económicos que ha tenido Argentina en los últimos años”, comentó.

Como luz al final del túnel, Barbeito mencionó un dato esperanzador porque dentro del mercado inmobiliario mejoró la “expectativa en la venta de terrenos para la construcción”.

“Se han movido las consultas en diciembre y enero, están preguntando para tener valores referenciales por posibles movimientos de la obra privada. Hay una expectativa mayor a la que había a finales de 2023″, afirmó.

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El mendocino Gerardo Fernández, presidente de la Confederación de Pymes Constructoras de la República Argentina, sostuvo que en la provincia “las obras que están a punto de terminarse, por supuesto se continúan ejecutándose, lo que ha habido es una merma en la presentación de nuevas proyectos, está ralentizado en tanto y en cuanto la macroeconomía no es estable, el sector está en pausa”.

“Y claramente la macroeconomía no está estable y eso ha tenido un golpe en la construcción, en especial por los aumentos por encima de la media de inflación en el sector, lo que ha impactado en la inversión, aumentando el valor del metro cuadrado”, añadió.

Fernández se enfocó en la falta de financiamiento para el sector tomando como punto de partida que “el sistema financiero argentino es un sistema de los más chicos el mundo” y más allá de las altas tasas de interés que hacen imposible pensar en acceder a un crédito, el sistema en si no tiene la capacidad de movilizar a la actividad.

El sistema financiero al ser tan magro, no tiene potencia para colaborar ni en los emprendimientos privados en inversión ni en créditos a la demanda. En países como Estados Unidos, Brasil, Chile entre otros, el sistema financiero al ser sólido hace inversiones en dos sectores, uno colabora en el sector del real estate y lo apalanca para que construya y después apalanca el crédito inmobiliario”.

En cambio “eso hoy en la Argentina no es viable por dos razones, primero porque el principal tomador de crédito es el Estado, pero suponiendo que eso se corrige en breve, lo mismo el sistema financiero sigue siendo muy pequeño para servir como combustible de la economía”, explicó.

Para Fernández “con la inflación que tenemos, las condiciones son inaccesibles y más teniendo sueldos a la baja y teniendo tasas tan obscenas, no existen crédito, es más lo bancos no están interesados en prestar. El sector inmobiliario se mueve mucho en base al crédito o en base a inversores genuinos y hoy en un estado de macroeconomía inestable, el inversor prefiere quedarse sólido en billete y no hacer inversiones de largo plazo como un inmueble, y eso también está jugando en contra”, indicó.

Dentro de este marco, “se sigue construyendo” pero “a niveles “muy bajos” por lo que “la industria no está en esplendor” sino todo lo contrario “está en la misma estanflación, el mismo estancamiento que tiene la economía”.

Pese a la mala situación que atraviesa la construcción, el empresario tiene esperanzas en el futuro cercano de que “se va a corregir la macroeconomía” y va a despegar, sin embargo aclaró que “aunque se corrija esto, la reactivación no es una cosa de un día para otro. No es que si la inflación baja es algo mágico y se resuelven en 10 días, esto es un proceso que va a llevar tiempo”, opinó.

El valor del metro cuadrado y los insumos

Los precios del metro cuadrado para construir son sumamente subjetivos, no es lo mismo levantar una casa que un local comercial o construir una planta baja que una estructura en altura. Los mismo aplica para las terminaciones.

Dejando de lado esas subjetividades, tanto Dalmiro Barbeito como Gerardo Fernández coincidieron en destacar que históricamente el precio de un metro cuadrado terminado, en promedio, se ubicó entre los 800 y 1.000 dólares en Mendoza.

Ahora bien, con la recesión en que está inmersa la actividad y que acarrea desde el año pasado, en la actualidad “estamos hablando de unos 700 dólares el metro cuadrado”.

Para graficar esa cifra, el presidente de la Cecim acotó que, así como los materiales para la construcción tuvieron un fuerte incremento, y más en diciembre a partir de la devaluación del 120% que realizó el Gobierno nacional, la contrapartida es que los sueldos del sector fueron a la baja porque perdieron contra la inflación o quedaron muy desfasados cuando se toma el dólar como referencia.

Por un lado “los materiales valen más o menos parecidos en dólares” pero “con esa devaluación que hubo que llevó el dólar a 800 pesos tiró el precio del metro cuadrado, en pesos, muy arriba porque los materiales subieron muchísimo en diciembre”, siempre hablando en moneda nacional.

En cambio “en la obra de arquitectura privada, la mano de obra representa hasta un 50% de los costos, pero como está devaluada la mano de obra, está muy baja, entonces eso tira el precio del metro cuadrado para abajo”, explicó.

En Mendoza, las empresas de materiales de la construcción agrupadas en la Red Edificar elaboran mes a mes un índice para medir el aumento de productos de referencia.

José Luis Saldaña, de Hierros Saldaña, e integrante de la red de empresas proveedoras de materiales sostuvo que “todos estamos en una situación parecida”, es decir que se vive una caída en el consumo.

“Nosotros, en particular, hemos tenido una caída de más del 50% en las ventas de enero, con respecto a diciembre. Y, en comparación con enero de 2023, también de más del 50%, a precios constantes (todo llevado a dólares)”, contó.

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De acuerdo a Saldaña, en enero del año pasado “las ventas habían crecido casi un 100% respecto del año anterior y ese ritmo se mantuvo constante todo el año. El 2023 fue muy positivo, porque mucha gente buscó resguardar el valor de sus ahorros en materiales, ya que el precio estaba dolarizado a dólar oficial. Entonces, quien tenía planificado hacer un proyecto -construir, ampliar o remodelar-, compraba elementos para la construcción”.

Por estos días, hay dos factores que impactaron de lleno en la merma en las ventas. “Por un lado, las empresas constructoras que desarrollan obra pública han tenido un freno muy importante y se mantiene una ejecución mínima, con financiamiento municipal, provincial o del exterior. Y el otro es que el consumidor final que tenía ahorros en dólares ha visto acortarse mucho la brecha entre el dólar blue y el oficial. Cuando rozaba los 200 puntos, los dólares que tenía guardados le rendían más. Ahora, la brecha se redujo a apenas 20 a 25 puntos y ya no le resulta tan accesible”.

En cuanto a los precios, el comerciante admitió que en enero hubo un incremento de más del 20% en el cemento “mientras que en los productos siderúrgicos no hubo suba con respecto a diciembre, porque el hierro tiene un valor en dólar oficial y ya había tenido un incremento fuerte en diciembre, cuando se produjo la devaluación”.

Lo que también subió en el último mes de 2023 fue el cemento, el alza rondó el 40%.

De acuerdo a Saldaña, “en febrero este producto volverá a aumentar un 20% más, porque hay tres cementeras en todo el país y van ajustando los precios a la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC)”.

Como contraparte, Saldaña indicó que ya han recibido la lista de una industria siderúrgica, con una baja de 6 a 10 puntos en los precios, tomando como referencia el dólar.

Por último, Saldaña indicó que “la primera quincena de enero fue muy difícil, pero en la segunda empezó a repuntar el movimiento” y añadió que “el mayor consumo, en este inicio de 2024, está movilizado por los desarrolladores privados y los consumidores finales”.