La ampliación de la ciudad hacia diversos puntos cardinales impacta en la comunidad y los modos de socializar. Avances, beneficios y trabas.
Foto:
Prensa Gobierno de Mendoza El crecimiento de los barrios privados hacia todos los puntos cardinales de Mendoza han redefinido la trama urbana al tiempo que generado obras de infraestructura y otras inversiones a su alrededor. En general, el impulso privado ha llegado antes que el público y aunque no se trata de un fenómeno nuevo tampoco es rápido. Es decir que en cinco o diez años se han verificado fuertes cambios de fisonomía en varias zonas de la provincia y algunas muestran modificaciones incipientes.
Mientras están las áreas que arrancaron desde “cero”, están las que lo hicieron a partir de un desarrollo mayor. Ambas opciones tuvieron pros y contras ya que en las partes más inexploradas está todo por hacer, en las que había más desarrollo pudo haber sido más complejo o costoso. En cualquier caso, se ha redefinido el mapa urbano provincial, lo que ha diversificado o ampliado la oferta comercial e inmobiliaria al tiempo que generado un crecimiento económico palpable en dichas zonas.
Entre otras se pueden mencionar la zona de Rodeo del Medio de Guaymallén, el departamento de Maipú –con zonas claras de impulso- y el circuito de El Challao. En el abanico (arbitrario) también podría colocarse de un lado a Luján con Chacras de Coria o Carrodilla a la cabeza como un lugar que lleva más tiempo de desarrollo en las afueras de las ciudades. Este distrito no solo terminó de cambiar su cara con la flamante remodelación de la ruta 82 sino también con una nueva inclinación al sector de oficinas de lujo.
Del otro, se pueden mencionar El Bermejo y El Sauce también en Guaymallén así como la calle Regalado Olguín de Las Heras. Incluso en Lavalle y el Valle de Uco se observan barrios privados, nuevas apuestas y zonas en donde la trama urbana apenas llegaba y de a poco crece también en estas áreas. Más allá de las preferencias personales de los lugareños o el desorden en el que a veces crecen estos desarrollos y que el ordenamiento territorial ha buscado organizar, el crecimiento de la urbe va muy de la mano de los barrios privados, centros comerciales o alojamientos de lujo.
El desarrollo impulsado en gran parte por la inversión privada realiza un aporte a la comunidad de influencia ya que se comienzan a formar nuevos nodos de convivencia, vida y esparcimiento. Es decir que las personas eligen moverse más dentro de su zona de influencia en lugar de realizar viajes a otras áreas en medio de los accesos colapsados. De allí el crecimiento de los strip center o negocios de cercanía en donde no solo se ofrecen bienes sino también servicios entre los que se destacan centros médicos, gimnasios y otros.
En este avance de la urbe se observa, no obstante, un desfasaje entre la planificación estatal y la privada lo que genera importantes desafíos en la convivencia comunitaria y en el acceso a servicios esenciales. “El impacto del desarrollo inmobiliario en la comunidad es necesario y decisivo ya que acompaña el crecimiento poblacional al dar acceso a la vivienda y a servicios básicos necesarios”, señaló Estanislao Puelles, de la inmobiliaria que lleva su nombre.
El proceso ha sido especialmente notorio en las zonas mencionadas en donde se observa un notorio cambio de fisonomía. La mejora de vías como la Panamericana o el circuito de El Challao son muestras de cómo la inversión en infraestructura se adapta a los nuevos panoramas. Esto permite que la actividad económica y laboral se atomice, lo que favorece el comercio de cercanía y evita –hasta un punto y todavía con varias deudas- la saturación exclusiva del centro mendocino.
Las calles Boedo, Terrada o Vieytes en Luján y Maipú también muestran una suerte de explosión de nuevos desarrollos que hasta hace 5 años no estaban. En este contexto y frente al crecimiento poblacional, algunas de estas zonas han tenido fuertes impactos y complicaciones de accesibilidad a servicios básicos dada la falta de planificación. “El problema es que a veces no puede recaer solo en el municipio la responsabilidad de mejorar la infraestructura”, remarcó Puelles. Menos esto se puede delegar al sector privado que –en palabras del profesional- hace un gran esfuerzo económico para desarrollar en una economía sin acceso al crédito y con un enorme componente de incertidumbre.
El sector inmobiliario se ha convertido así en un motor decisivo que acompaña el crecimiento poblacional con nuevas viviendas, espacios comerciales, oficinas y recreación para los que allí se asientan. Es en este marco, cada vez más los inversores hacen apuestas integrales que buscan hacer crecer la comunidad más allá de las viviendas o los barrios. La zona de Rodeo del Medio en Guaymallén, con los desarrollos de Giménez Riili es un ejemplo de esto ya que aquí no solo se planificaron varios barrios sino también otros espacios además de los comerciales.
Juan Manuel Giménez Riili explicó que su familia es nacida y criada en Km 11 y que pese a ser un pueblo tranquilo y agradable para vivir, era complicado encontrar servicios de calidad. En 2013 la zona que bautizaron Pueblo Nuevo –como ya la nombraban muchos- comenzó con el barrio Las Cortaderas a partir del cual después creció el resto del complejo. “Siempre hemos pensado en cómo generar valor a la comunidad”, expresó Giménez Riili. Agregó que la idea ha sido generar lo que se conoce como “ciudades de 15 minutos” en donde se puede encontrar casi todo lo necesario en el lugar de residencia.
En la zona hoy hay más de 2.000 casas y departamentos, 400 más que están en construcción y 5 strip center con un centenar de marcas en total. Este año la empresa inauguró Pueblo Nuevo Camp. Se trata de un club de 10 hectáreas, siete canchas de fútbol 11, cantina, gimnasio y todo tipo de actividades como vóley, pádel o tenis. “La gente de la zona y la que se ha venido a vivir acá agradece que las actividades sean abiertas a todo público y disfrutan de este polo urbano cómodo, cercano y con amplias posibilidades”, detalló Giménez Riili.
En Nuevo Camps se realizan todos los fines de semana torneos de fútbol y de otros deportes, pero también se han llevado a cabo eventos especiales, maratones y pronto tendrán la segunda edición del Summer Camp con la visita de técnicos del Real Sporting Gijón de España. En noviembre, serán los “nuevocampenses” los que viajarán a Barcelona para competir con importantes clubes de España. “Personalmente, disfruto mucho de vivir allí”, expresó Giménez Riili para quien el barrio privado complementa los servicios en la zona y busca ordenar un espacio con gran potencial inmobiliario.
Maipú es otro ejemplo en donde el crecimiento de los barrios privados movilizó el de la comunidad así como incentivó el agrupamiento cada vez mayor de personas en función de servicios diversos. Una de los pioneros en esa zona ha sido la firma local Armentano Desarrollos Inmobiliarios que en 2016 lanzaron Bosques de Maipú, casas en altura. En 2019 se inauguró Il Mercato, un mercado gastronómico y comercial que dio servicios y vida cotidiana a la zona. En 2020 se desarrolló Coirones de Mayo, el siguiente paso hacia una vivienda con amenities en formato de lotes y departamentos que amplía la tipología residencial.
“Hoy, con la recuperación patrimonial de Giol -un proyecto que venimos desarrollando hace unos 6 años- Maipú tendrá un nuevo eje”, subrayaron desde esta compañía. Agregaron que el departamento ya no es solo un destino enoturístico sino un espacio donde se cruzan vivienda, comercio, cultura y trabajo; lo que consolida un polo de desarrollo urbano integral. “La conjunción de otros desarrollos en la zona como barrios residenciales y espacios de oficinas, forma un ecosistema que se afianza y posiciona a Maipú como un destino en sí mismo”, destacaron desde Armentano.
En este departamento, la familia Furlotti también ha sido una de las que iniciaron los desarrollos inmobiliarios y más allá de que el centro de esta comuna siempre fue muy popular, la apertura de Il Mercato y la extensión a las “afueras” de este municipio incentivó desarrollos aledaños que comenzaron a conectar también con Luján como es el caso de la calle Boedo o ruta 60. “Nuestra tarea pasa por la integralidad y en el día a día buscamos que las cosas funcionen para maximizar el valor para todos los actores”, destacaron desde Armentano.
Agregaron que la comunidad se crea a partir de transmitir confianza y seguridad a sus inversores con un aporte a un verdadero valor futuro que se sostiene al imaginar la vida cotidiana que se vive en cada proyecto. “Es por eso que con la impronta puesta en la arquitectura y el diseño, producimos eventos, ferias, espacios de gastronomía, actividades culturales y todo lo que tenga que ver para transmitir la vida en nuestros proyectos y hacer notar como cada proyecto se relaciona con el otro”, destacaron desde este espacio. Entre otros objetivos, se pretende mejorar los servicios y crear micrópolis integrales para que cada lugar sea un destino en sí mismo con foco en la arquitectura, el diseño y el arte.
A pesar de los beneficios y del desarrollo comunitario que las inversiones inmobiliarias implican para los espacios alejados de las ciudades o departamentos más grandes, el modelo de crecimiento evidencia debilidades atadas a los servicios públicos y a las escuelas lo que, al fin de cuentas, tiene que ver con la falta de planificación integral. Estanislao Puelles, expresó que en general tanto en Mendoza como en Argentina, primero se da el avance de las inversiones y el desarrollo inmobiliario privado. “Después, con el tiempo y a veces muy tarde, el Estado acompaña con infraestructura y servicios”, destacó el profesional.
Agregó que este delay implica que, por un tiempo, estas localidades puedan sufrir en un principio un impacto negativo en el acceso a los servicios, transporte y accesibilidad en general. Desde su punto de vista, la ecuación debería ser al revés y el Estado debería -mediante un plan de desarrollo y urbanización- marcar las pautas al sector privado para desarrollar e invertir. Esto no solo daría previsibilidad y orden sino que también agilizaría las inversiones públicas que a veces demoran 10 o 20 años tarde y en algunos casos nunca llegan. “La obra de la panamericana es un buen ejemplo de esto”, comentó Puelles.
En este combo, uno de los principales problemas además de la infraestructura es la falta de oferta educativa. Así lo expresó Eduardo Rosta, también corredor inmobiliario y consultor en estos temas. Mientras los barrios privados crecen exponencialmente, las escuelas, jardines maternales y, en especial, los colegios secundarios están colapsados en las zonas más alejadas. Esto genera que las familias que eligieron la comodidad de la periferia se vean obligadas a retomar el desplazamiento hacia el centro para llevar a sus hijos a la escuela con el consiguiente y conocido colapso de los accesos.
“En teoría el ordenamiento territorial contempla una cantidad de escuelas y plazas por cantidad de personas o por barrios, pero eso no siempre se cumple”, reflexionó Rosta. El profesional agregó que las personas pueden desarrollar sus vidas deportivas, comerciales o de esparcimiento cerca de los barrios, pero que la situación con las escuelas formales es más compleja. Por este motivo, Juan Manuel Giménez Riili destacó que en Rodeo hay una importante cantidad y calidad de escuelas que llevan años en la zona. “La oferta educativa es muy buena gracias al apoyo de Lucila Bombal lo que fue muy importante para el progreso de la zona”, destacó Giménez Riili.
Similar retraso se observa en la infraestructura de salud aunque aquí de a poco el sector privado también busca mayor presencia en las zonas alejadas. No obstante, para servicios sanitarios complejos aún se requiere desplazarse distancias significativas. La necesidad de contar con dos autos por familia a pesar de vivir en zonas con todo cerca subraya la deuda pública y de planificación en este sentido.
Otro punto a analizar es la dinámica social que generan los barrios cerrados y que puede presentar desafíos diversos es cierta ambigüedad en la relación entre estos espacios y su entorno. De este modo, Rosta también planeó que si por un lado se favorece la comunidad, por el otro puede cortarse la trama urbana. En el mismo sentido, es clave la necesidad de planificación; en este caso, de espacios públicos y compartidos. Aunque esto a veces se hace desde los mismos desarrollos privados sería ideal que se garantizara desde las comunas.
El desarrollo de servicios enfocados exclusivamente a estas comunidades plantea el reto de cómo se entrelazan con barrios abiertos en la zona que puede comenzar a separar a la gente de la cotidianeidad y de la relación social por lo que son claves los clubes, gimnasios y aulas abiertas. El cambio en la fisonomía de las ciudades es crucial con el fin de desarrollar de manera integral el entorno y la división física y social no se vuelva una brecha infranqueable.
Juan Manuel Giménez Riili expresó que los barrios buscan ordenar y al mismo tiempo incluir. Un modelo similar posee El Torreón en donde el lago y el club Regatas son grandes puntos de encuentro.
El empresario destacó que para ellos ha sido muy importante la popularización del club así como de los gimnasios ya que tienen una buena clientela por fuera de los barrios de la zona. Asimismo, dijo sentirse orgulloso de todo lo logrado en los últimos años ya que quienes se mudan a la zona de Pueblo Nuevo están encantados de pertenecer al cuadrilátero en donde el metro cuadrado tiene el valor más alto de Mendoza.