Aumenta la oferta de alquileres pero es más alta la demanda: ¿cómo se están haciendo los contratos?

Con el DNU se pone en marcha otras formas de negociaciones entre partes. Cómo se están haciendo los contratos y qué modificaciones hay.

El mercado de alquileres crece con cautela y la demanda sigue insatisfecha. 
Foto: José Gutierrez / Los andes
El mercado de alquileres crece con cautela y la demanda sigue insatisfecha. Foto: José Gutierrez / Los andes

La problemática con los alquileres no es algo de esta semana, la falta de oferta se agravó con el cambio de indexación de contratos a un índice que era más bajo que el que se venía teniendo. Ahora con la eliminación de la regulación por el DNU del presidente Javier Milei, cambia un poco el paradigma pero la incertidumbre para los inquilinos sigue estando.

Este Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) presentado en diciembre de 2023, hace que todo lo que se conocía para hacer el contrato quede sin efecto. Según el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Eduardo Rosta, la oferta de inmuebles aumenta pero sigue siendo mayor la demanda.

“La oferta si se ha visto incrementada en el último tiempo, básicamente las propiedades que han salido al mercado son muchas de las que estuvieron en venta. Han salido porque entre propietario e inquilino pueden pactar, por ejemplo, que se pueda rescindir el contrato avisando 60 días antes aproximadamente y dando una indemnización que generalmente ronda los tres meses, que son los importes que en principio abonó el inquilino o los que tendría que abonar para volver a alquilar”, indicó.

Aumenta la oferta pero sigue más alta la demanda

El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios destacó un notable aumento del 30% en la oferta de propiedades en alquiler en comparación con el año anterior. Este incremento sugiere una respuesta activa al cambio en las regulaciones de alquiler después de la derogación de la “Ley de Alquileres” mediante el DNU. A pesar de este aumento, Rosta señala que la demanda sigue siendo alta, generando un equilibrio dinámico en el mercado.

La oferta aumenta pero no cubre la demanda. 
Foto: Mariana Villa / Los Andes
La oferta aumenta pero no cubre la demanda. Foto: Mariana Villa / Los Andes

De acuerdo a lo que veníamos analizando el año pasado, antes del DNU, teníamos que de cada 100 propiedades que se publicaban, alrededor de 6 estaban estaban para alquilar. Hoy, de cada 100 que se publican, hay 10 que están en buen campo para alquilar. Es que si bien falta muchísimo, pero viene mejorando”.

Eduardo también comentó que los precios siguen más o menos iguales a los valores que se venían viendo y suben los cánones en función a la inflación. “Al hoy tener la posibilidad de indexar trimestral o cuatrimestralmente, lo que buscamos es que sea cuatrimestral, pero hay muchos propietarios que esperan que sea trimestralmente, es no sea tan oneroso para el inquilino. Teniendo en cuenta que estos meses, por ejemplo, son de los que mayor índice de inflación han marcado en estos días”. agregó.

Duración de los contratos y moneda de pago

Con la desregulación la principal duda es cuál es el tiempo mínimo de duración en los contratos. Previamente, con la reforma de la Ley de Alquileres, se estipulaban 3 años. Ahora el panorama cambia a los 2 años, como se hacía cuando no había ley. “En principio la tendencia es a dos años. Eso es lo primero que se ha visto en los contratos que se están celebrando”, añadió Rosta.

En contraparte, la incertidumbre de los inquilinos se basa en cuál es la moneda de pago que se establece para entrar a un nuevo alquiler o renovar un contrato vencido.

Ahora están permitidos los contratos en dólares y es un mercado medio de nicho, si se quiere. Porque, según lo que se plantea en el DNU, es que esos contratos que vos haces en dólares no pueden pesificarse. Entonces, quien le alquile a una persona que no cobre en dólares puede tener algún problema en un momento porque sí o sí los va a tener que conseguir, sí o sí va a tener que pagar en dólares. Y eso, por ejemplo, no les va a poder dar intervención judicial para que se cambie la moneda del contrato”, explicó el Corredor Inmobiliario.

Como dato destacable de la entrevista con Rosta, dijo que si bien se siguen celebrando contratos en moneda estadounidense, muchos al ver la posibilidad de acortar el tiempo de indexación se están yendo nuevamente a los pesos.

Cambios en el pago: qué pasa con los gastos de la inmobiliaria

Los cambios también están en el conocido pago de gastos inmobiliarios, que se abonan con el primer mes de alquiler y el mes de garantía o depósito. Según Eduardo Rosta, la ley establece que el depósito de garantía es del “2,5 a cada parte, que equivale casi un mes”.

Además, destacó que el DNU fomenta el “acuerdo voluntario de las partes”. En este sentido, Rosta enfatizó la importancia de comprender que ambas partes son “complementarias, no son opuestas”, promoviendo la necesidad de llegar a “acuerdos, consensuar, plantear cada situación en particular”.

Contratos entre partes, imagen ilustrativa.
Contratos entre partes, imagen ilustrativa.

Por otro lado, aclaró que esta modalidad entre partes ha traído muchas consultas en la confección de contratos más “artesanales”. Ya que no solo se puede pactar aumentos en ciertos periodos, sino que algunos eligen poner el dinero del depósito en dólares para que no pierda valor o ponen condiciones de pagos diferenciales, por ejemplo, el valor de alquiler de $230.000 y el inquilino puede pagar $200.000 por mes y con el pago extra que se genera cada 3 meses, suma el faltante que le quedaba.

También se modificó, por ejemplo, la ley tributaria, los sellados de los contratos son exentos. Entonces la mayor parte de los contratos que se están haciendo ahora son todos totalmente dentro del ámbito, dentro del marco de la ley. Porque hoy la ley, digamos que se ha flexibilizado para que los acuerdos de partes realmente puedan ser contratos registrados, que es algo que no venía pasando”, finalizó Eduardo Rosta.

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