La mayor disponibilidad de viviendas amplió las opciones para los inquilinos y frenó los aumentos. En algunos segmentos, los valores quedaron por debajo de la inflación.
De acuerdo con el relevamiento de un portal inmobiliario, creció la oferta de alquileres en Mendoza y los montos subieron por debajo de la inflación
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El mercado de alquileres de Mendoza atraviesa un escenario poco habitual: la oferta de propiedades alcanzó niveles récord y los precios publicados avanzaron, en general, por debajo de la inflación. En algunos segmentos y departamentos, incluso se registraron bajas en los valores solicitados por los propietarios.
Un relevamiento realizado por Inmoup sobre más de 2.231 propiedades en alquiler publicadas en Mendoza mostró que el mayor crecimiento de la oferta se produjo en las casas, con un salto del 58%. Esta mayor disponibilidad les dio a los inquilinos más margen para comparar y negociar, en un mercado que hasta hace poco se caracterizaba por la escasez de viviendas disponibles.
El cambio también se refleja en la evolución de los precios. Entre enero y agosto, los alquileres publicados en Mendoza aumentaron, salvo excepciones, menos que la inflación acumulada, que se ubicó en torno al 20% o 21% durante los primeros ocho meses del año.
El aumento de la oferta aparece como uno de los principales factores detrás de la moderación de los precios. Según explicó Marcos Herrera, director de Inmoup, los propietarios tienen hoy más dificultades para trasladar aumentos por encima de la inflación porque los ingresos de las familias no acompañan.
“Las familias no llegan a fin de mes y los alquileres no pueden aumentar por encima de la inflación”, señaló Herrera, al explicar la relación entre el deterioro de los salarios y el comportamiento del mercado.
En este contexto, la mayor cantidad de inmuebles disponibles cambia también la posición de los inquilinos. Con más alternativas, pueden comparar ubicación, cantidad de ambientes y precio antes de cerrar un contrato, e incluso encontrar propiedades cuyos valores se redujeron.
El fenómeno es particularmente visible en el segmento de casas. Mientras la cantidad de viviendas ofrecidas creció 58%, el precio promedio de las casas de dos a tres habitaciones —el principal segmento para las familias— aumentó apenas 4,9% entre enero y agosto, de $1.052.416 a $1.104.323.
Pero el promedio provincial esconde casos todavía más favorables para quienes buscan alquilar. En el mismo segmento, los valores publicados bajaron 10,3% en Godoy Cruz, 9,6% en Maipú y 14,6% en Las Heras.
Es decir, en determinadas zonas y para determinados tipos de viviendas, la mayor competencia entre propiedades disponibles ya se tradujo en una reducción de los precios solicitados.
Los departamentos también mostraron aumentos relativamente contenidos durante el período analizado. Los valores publicados por Inmoup entre el 15 de enero y el 15 de agosto muestran diferencias importantes según el tamaño de la vivienda.
Los monoambientes fueron los que menos aumentaron: el precio promedio del alquiler pasó de $434.324 a $454.457, un incremento acumulado del 4,6%.
En los departamentos de dos a tres habitaciones, el aumento promedio fue del 8,2%, desde $661.202 hasta $715.149.
Los de una habitación registraron una suba del 12,8%, al pasar de $484.157 a $545.977, mientras que los departamentos de más de tres habitaciones aumentaron 13,1%, de $1.033.333 a $1.169.167.
Aun los segmentos con mayores incrementos quedaron, en términos generales, por debajo de la inflación acumulada durante el período.
Sin embargo, existen diferencias marcadas según la ubicación. En departamentos de dos a tres habitaciones, Luján de Cuyo registró una suba del 20,1%, con un valor promedio de $868.857, mientras que Maipú tuvo un incremento del 16,5%, hasta alcanzar un promedio de $741.250. Son, según el relevamiento, los departamentos que mostraron los aumentos más importantes en esa categoría.
El comportamiento de las casas resulta especialmente significativo porque se trata del segmento en el que más creció la cantidad de propiedades disponibles.
Las viviendas de dos a tres habitaciones tuvieron una suba promedio provincial de apenas 4,9%. En tanto, las casas de más de tres habitaciones aumentaron 9,9%, desde $1.613.171 en enero hasta $1.773.288 en agosto.
La explicación está vinculada con la relación entre oferta y demanda. De acuerdo con Herrera, los segmentos que tuvieron incrementos mayores fueron precisamente aquellos en los que existe menor disponibilidad.
Un ejemplo son las viviendas ubicadas en barrios privados, donde la oferta de alquiler es limitada porque muchas de esas propiedades se encuentran actualmente a la venta. Esa escasez hizo que algunos precios se despegaran de la evolución general.
En Ciudad, por ejemplo, viviendas con valores cercanos a $1,3 millones registraron una suba del 29% entre enero y agosto. En Godoy Cruz, casas de más de tres habitaciones y con precios superiores a $2 millones llegaron a aumentar 52%.
Son, justamente, los casos que muestran que el récord de oferta no impacta de la misma manera en todos los nichos del mercado.
El relevamiento tiene una particularidad importante: analiza precios de publicación, no necesariamente los valores finales que terminan acordando propietarios e inquilinos.
Tampoco mide la evolución de los alquileres de contratos que ya llevan un año o más. En esos casos, el informe señala que existe una dinámica diferente, con acuerdos entre las partes para acompañar la inflación y realizar actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales.
Por eso, los datos permiten observar principalmente qué está ocurriendo con las propiedades que hoy salen al mercado, y no cuánto pagan quienes ya tienen un contrato vigente.
La diferencia es relevante para quienes están buscando una vivienda ahora: el aumento de la oferta puede traducirse en una mayor capacidad para elegir entre distintas alternativas y, dependiendo de la zona y el tipo de inmueble, encontrar valores que se mantienen estables, suben menos que la inflación o directamente bajan.
El escenario marca así un cambio en la relación de fuerzas del mercado inmobiliario mendocino. Después de años en los que conseguir una propiedad para alquilar era el principal problema, la mayor disponibilidad empieza a convertirse en una oportunidad para los inquilinos, especialmente en aquellos segmentos donde la oferta supera con mayor claridad a la demanda.
