El Gobierno destinará $ 2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de Anses para fondear a los bancos para que otorguen préstamos UVA.
Cómo podrían impactar los nuevos créditos hipotecarios en el financiamiento de viviendas y la construcción
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El Gobierno nacional anunció un nuevo programa para reactivar los créditos hipotecarios y facilitar el acceso a la vivienda, mediante el uso de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses. El plan es otorgar a los bancos hasta $ 2 billones -unos US$ 1.500 millones-, para que sean destinados a préstamos hipotecarios para la compra de primera vivienda.
La primera licitación, por $ 200.000 millones, se realizará la próxima semana y estará supervisada por el Banco Central. La iniciativa apunta a resolver uno de los principales obstáculos que enfrenta actualmente el sistema financiero argentino: los bancos reciben depósitos mayormente de corto plazo, pero necesitan fondeo de largo plazo para otorgar créditos hipotecarios a 15, 20 o 30 años.
El ministro de Economía, Luis Caputo, planteó que la medida busca abordar tanto la oferta como la demanda: por un lado, el Gobierno usará estos fondos para financiar a los bancos; por el otro, se intenta ampliar el acceso de las familias a créditos para comprar viviendas.
En Mendoza, los consultados consideran que la medida puede generar un impacto positivo sobre el mercado inmobiliario y la construcción, aunque advierten que el nivel de ingresos continuará siendo una de las principales barreras para acceder a los créditos UVA.
El FGS podrá licitar entre los bancos depósitos a plazo a uno y cinco años. Para las colocaciones a un año, los bancos deberán pagar como mínimo una tasa de UVA + 2,5%, mientras que para los plazos de cinco años la tasa mínima será de UVA + 4,5%.
A partir de ese fondeo, las entidades deberán ofrecer créditos hipotecarios a una tasa máxima de UVA + 7,5%.
Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA por crédito. Además, deberán estar destinados exclusivamente a la adquisición de una primera vivienda y su utilización será controlada por el Banco Central.
El Gobierno estima que, dado que los bancos suelen financiar alrededor del 70% del valor de una propiedad, los $ 2 billones destinados al programa podrían permitir resolver la situación habitacional de unas 17.000 familias.
Caputo calculó que, para un crédito de aproximadamente US$ 100.000, la cuota a 30 años rondaría actualmente los $ 865.000, mientras que el ingreso neto demostrable del grupo familiar debería superar los $ 3,4 millones.
Para Silvio Gigli, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, la medida es muy positiva, no solamente para el mercado de la compraventa, sino también para impulsar la construcción.
Destacó que la disponibilidad de hasta $ 2 billones permitirá que distintos bancos compitan por obtener el fondeo y, posteriormente, por captar a los tomadores de crédito. Según Gigli, esa competencia puede ser uno de los efectos más importantes del programa, porque podría llevar a las entidades a ofrecer tasas más competitivas.
Sobre la evolución de las operaciones con créditos hipotecarios, comentó que durante el segundo cuatrimestre han observado una mayor cantidad de consultas y más gestiones para acceder a financiamiento bancario. Por eso, consideró que la nueva herramienta podría profundizar la tendencia.
Gigli resaltó que el nuevo esquema podría ampliar la cantidad de bancos que participan del mercado hipotecario. Actualmente, algunas entidades ofrecen tasas más bajas, pero bajo condiciones particulares de acceso. En ese sentido, consideró que el ingreso de más jugadores puede generar una mayor competencia y ampliar las alternativas disponibles para las familias.
El economista Nicolás Aroma, director del Centro de Economía y Finanzas de Mendoza (Cefim), coincidió en que el programa puede contribuir a reactivar el mercado inmobiliario y, por extensión, la construcción. Pero planteó algunas dudas sobre el alcance real de la medida.
Consideró que el anuncio muestra un cambio en la estrategia económica del Gobierno, de no intervención, para pasar al uso de fondos administrados por el Estado para intentar reactivar un sector específico de la economía.
“Lo primero que se ve es un cambio en el paradigma del Gobierno de intentar reactivar algo”, señaló. En este caso, explicó, la medida apunta al mercado inmobiliario, pero sus efectos pueden extenderse a la construcción, la venta de materiales y otras actividades vinculadas.
Para el economista, la propuesta puede mejorar las condiciones de financiamiento. Evaluó que una tasa UVA + 7,5% resulta razonable en el contexto actual y podría ampliar la capacidad de compra de quienes logren acceder al sistema.
El problema, advirtió, es cuántas familias reúnen efectivamente las condiciones de ingreso exigidas por los bancos. “En un momento en el que los niveles de salario formal están cayendo y el empleo formal registrado es cada vez menor, los requisitos son más o menos los mismos”, explicó Aroma.
Por eso, consideró que podría repetirse una dificultad que ya enfrentó el sistema de créditos UVA: familias que tienen capacidad para pagar una cuota, pero no logran acreditar formalmente los ingresos suficientes para que un banco les otorgue el préstamo.
El impacto buscado por el Gobierno va más allá de la compra de viviendas. Un aumento de los créditos hipotecarios puede generar un efecto multiplicador sobre distintos sectores de la economía y el empleo. Una operación inmobiliaria “derrama” también a inmobiliarias, profesionales, constructoras, fabricantes de materiales y proveedores de equipamiento para el hogar.
En este punto, Aroma consideró positivo que el Gobierno esté buscando mecanismos para estimular un sector que presenta un bajo nivel de crédito respecto de otros países. Y coincidió en que existe un problema estructural en el sistema financiero argentino: los bancos se fondean principalmente a corto plazo, mientras que los créditos hipotecarios requieren financiamiento a muy largo plazo.
Pero el economista planteó reparos sobre la utilización del Fondo de Garantía de Sustentabilidad para fondear a los bancos, debido a que se trata de recursos vinculados al sistema previsional. Su cuestionamiento se relaciona con la situación del sistema previsional y con la necesidad de preservar la finalidad de los recursos que administra el FGS.
Además, consideró que el mecanismo expone una tensión dentro de la política económica del Gobierno: mientras se sostiene el objetivo de no emitir dinero, el Estado utiliza recursos existentes para intervenir y estimular determinados sectores.
“Es una especie de emisión cero en la teoría, pero después esto te muestra que, efectivamente, están fondeándose desde otros lugares”, analizó.
