El déficit de viviendas es uno de esos problemas persistentes que erosionan el bienestar de los argentinos de manera silenciosa pero profunda. Su raíz más cercana se remonta a la ruptura de los contratos de 2002, que volvió a los créditos hipotecarios escasos, de plazos muy cortos y extremadamente onerosos. Las consecuencias se ven en los números. En 2004, el 83% de los hogares era propietario de su vivienda y apenas el 17% alquilaba. Hoy la proporción de propietarios cayó al 75% y la de inquilinos trepó al 25%. El acceso a la casa propia, en definitiva, se fue volviendo cada vez más difícil para una porción creciente de la población.
A ese problema estructural se sumó, en los últimos años, un golpe severo sobre el empleo del sector. Desde noviembre de 2023 hasta la actualidad, la construcción perdió 63.000 puestos de trabajo, una cifra que equivale aproximadamente a la cuarta parte de toda la reducción del empleo privado formal registrada en ese período. Se trata de uno de los sectores más castigados por la recesión y por el freno de la obra pública, y su recuperación es una de las asignaturas pendientes más urgentes de la economía argentina.
Frente a este panorama, conviene detenerse en un instrumento cuyo potencial suele pasar inadvertido, que es el Fondo de Garantía de Sustentabilidad. Este fondo se conformó en su momento con los ahorros previsionales que administraban las antiguas administradoras privadas de jubilaciones, y cuenta en la actualidad con unos 75.000 millones de dólares. El problema es cómo están invertidos esos recursos. Cerca del 80% se destina a financiar al Estado a través de títulos públicos, mientras que el resto se reparte en otras colocaciones, con una porción relevante en acciones de empresas privadas. En ese contexto, se estudia la posibilidad de utilizar una parte del fondo para expandir el crédito hipotecario destinado a la construcción de viviendas.
La pregunta relevante es qué impacto tendría esa reasignación sobre el empleo, y un ejercicio de simulación permite aproximar una respuesta contundente. De acuerdo con un estudio de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe, en Chile cada millón de dólares invertido en la construcción de viviendas genera alrededor de 23 empleos anuales directos en el sector. Aplicando esa relación, para recuperar los 63.000 puestos perdidos en la construcción argentina haría falta invertir aproximadamente 2.700 millones de dólares. Y aquí aparece el dato más elocuente de todo el análisis, porque esa suma representa apenas alrededor del 4% del total del fondo previsional.
El efecto multiplicador amplifica todavía más el atractivo de la propuesta. El mismo estudio para Chile, un país perfectamente comparable con la Argentina, señala que la inversión en viviendas genera un 50% adicional de empleo indirecto en la industria, el comercio y los servicios que orbitan alrededor de la construcción. Incorporando ese efecto, una utilización más inteligente del fondo podría generar cerca de 100.000 puestos de trabajo entre directos e indirectos. Esa cifra equivale a más del 40% de la totalidad de los empleos privados formales que se perdieron desde fines de 2023, un impacto de una magnitud difícil de conseguir con casi cualquier otra herramienta disponible.
Vale la pena señalar, además, que el diseño actual del fondo presenta inconsistencias notorias respecto de su finalidad previsional. La normativa vigente le impide, por ejemplo, utilizar sus recursos para cancelar los juicios previsionales con sentencia firme o para saldar las deudas con las cajas provinciales que nunca se transfirieron a la Nación. Sin embargo, ese mismo marco habilita que sus fondos se destinen a financiar al Estado nacional, a comprar acciones de empresas privadas y a otras inversiones.
Más allá de la necesidad de revisar el fondo de manera integral, en el corto plazo una afectación marginal de sus recursos podría lograr un impacto muy positivo. La manera de canalizarlo sería otorgando financiamiento a los bancos públicos y privados que ya cuentan con la tecnología y la experiencia para gestionar créditos hipotecarios. Esos préstamos deberían orientarse a familias que aún no son propietarias, con plazos largos superiores a los veinte años y una tasa de interés moderada, de modo que la cuota mensual no difiera demasiado del costo actual de un alquiler. El esquema tendría, además, una doble ventaja para el propio fondo, ya que le dejaría una rentabilidad superior a la histórica y con menor riesgo que buena parte de sus inversiones actuales.
La viabilidad práctica de la iniciativa se apoya en una condición favorable del sector, y es que la construcción cuenta hoy con una considerable capacidad ociosa. Esto significa que puede reaccionar con rapidez ante un aumento de la demanda de viviendas, sin necesidad de largos plazos de maduración. Los dos efectos más valiosos de la propuesta son, precisamente, su celeridad y su doble alcance, porque permitiría reducir el déficit habitacional y reactivar el empleo de manera casi inmediata, atacando al mismo tiempo dos de los problemas sociales más sensibles del momento.
La experiencia internacional ofrece un respaldo adicional a este enfoque. En los países bien organizados, los ahorros previsionales constituyen el principal sostén del crédito hipotecario para la vivienda, en una lógica virtuosa que conecta el ahorro de largo plazo de los trabajadores con la satisfacción de una de sus necesidades más básicas. La Argentina tiene por delante la tarea de fondo, que es reformar su sistema previsional y dotar de consistencia al fondo de garantía. Pero mientras ese debate mayor se procesa, una asignación pequeña de esos recursos hacia los créditos hipotecarios podría ofrecer una respuesta rápida y eficaz a los déficits gemelos de vivienda y empleo.
