viernes 18 de septiembre de 2020

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Acceso a la vivienda. Este año la Justicia local determinó que las cuotas UVA no pueden superar el 35% del salario. / José Gutiérrez
Economía

Hipotecarios UVA: los bancos ya informan aumentos de un 12%

Unos 15.000 mendocinos se encontrarán con un saldo pendiente por el incremento que no se cargó, debido al congelamiento dispuesto por la Nación, en las cuotas de abril a septiembre.

Acceso a la vivienda. Este año la Justicia local determinó que las cuotas UVA no pueden superar el 35% del salario. / José Gutiérrez
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En Mendoza se calcula que son alrededor de 15.000 los mendocinos que solicitaron un crédito hipotecario en unidades de valor adquisitivo, durante 2017 y 2018, todos ellos verán cómo sus cuotas aumentan de valor en octubre, cuando finalice el congelamiento dispuesto por el Gobierno Nacional, como un paliativo por la crisis económica y que se extendió por la pandemia.

Es que, a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia publicado en el Boletín Oficial, el Gobierno Nacional dispuso el congelamiento hasta el 30 de septiembre próximo de las cuotas de los créditos hipotecarios sobre inmuebles destinados a vivienda única, a valor de marzo. Y desde las entidades bancarias ya emitieron comunicados a sus clientes para que puedan diferir el saldo pendiente (siempre y cuando no tengan deudas entre abril y septiembre).

Así, al 1 de marzo de este año, cada unidad de valor equivalía a $50,49, y a la fecha, las mismas tienen un valor de $56,60, según el informe diario del Banco Central, por lo que cabría esperar un incremento de las cuotas de al menos un 12% (para el 1 de octubre, el valor tendería a subir).

En Mendoza existe un grupo de autoconvocados que reclama al Gobierno nacional una solución definitiva del sistema por el que sus cuotas ya superan el 35% de sus ingresos, y ya han mantenido reuniones con la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa, quien les solicitó que elaboraran propuestas, y les manifestó su voluntad de encontrar una salida viable.

Según indicó la investigadora del Conicet, Leticia Katzer, una de las autoconvocadas, la funcionaria les explicó que ya han mantenido dos encuentros virtuales con la funcionaria, y en el primero acordaron conformar la mesa de trabajo para ver las posibles soluciones, luego quedaron en “pasarle información, un relevamiento sobre la situación de las familias con hipotecas en UVA, y quedó pendiente una tercera reunión que tendría lugar antes del vencimiento del congelamiento”.

“Tenemos grupos de 250 personas en whatsapp, además nos comunicamos con el resto vía Facebook, y la situación es angustiante para todos, pero empeora según el capital que pidieron. Hay cuotas que superan los $35.000, y hasta los $60.000”, señaló Katzer.

Como adjudicataria, notó que la suba más fuerte en las cuotas tuvo lugar luego de las sucesivas devaluaciones del “último año y medio del gobierno de Macri”. “Siempre está la opción de extender los plazos para reducir las cuotas, pero nadie quiere hacerlo, el aumento ha sido muy excesivo y no se puede permitir la usura, lo que buscamos es una solución para que se garantice que el crédito no va a superar el 35% del sueldo”.

En la mesa de trabajo se busca que alguna “protección”, para que los aumentos estén limitados por una variable que no sea la inflación, y para los adjudicatarios mendocinos el aumento de los salarios debería ser la clave. “Se nos dijo que íbamos a pagar una suma equivalente a un alquiler, y mientras que los alquileres se actualizaron en alrededor del 30% anual, las Uvas aumentaron en un 43% (cada unidad de valor equivalía a $39,64 al 13 de agosto de 2019), cerró Katzer.

“Empecé pagando 11.500 en enero de 2018 y hoy pago casi 26.000, y estamos indefensos”, sumó otro adjudicatario.

Deuda más intereses

El mismo decreto por el que se congelaron las cuotas, suspende las ejecuciones hipotecarias hasta la misma fecha, y establece que “las deudas pendientes por falta de pago se abonarán, a partir de octubre, en tres cuotas, solo con intereses compensatorios, sin penalidades”.

Los bancos esperan por una decisión oficial, pero la forma en la que se pagaría el saldo acumulado se daría igualmente en cuotas desde el fin del congelamiento, o bien sumando el saldo al final del plan.

En mayo de este año, la Justicia Mendocina hizo lugar a una medida cautelar interpuesta por un adjudicatario de crédito UVA y determinó que las cuotas del préstamo no pueden superar el 35% del salario.

En síntesis, se le ordenó al Banco Nación no cobrar más de ese porcentaje a un adjudicatario que había solicitado un crédito de 2,7 millones en julio de 2018, con una cuota inicial de 16 mil pesos, y que para el quinto mes de este año se encontraba pagando 34 mil pesos, y adeudaba un total de 6 millones de pesos, con 28 años de cuotas por delante.

La abogada del demandante, Mariela González explicó qué se tiene en cuenta a la hora de señalar que sin una solución definitiva al asunto, el Estado está faltando al derecho de acceso a la vivienda digna que tienen todos los habitantes del territorio argentino. “El 15 de setiembre de 2016 se publicó la ley ley 27.271 que en su artículo 1 dispone: Créanse instrumentos de ahorro, préstamo e inversión denominados en Unidades de Vivienda (UVIs), cuya principal función será la de captar el ahorro, y destinarlo a la financiación de largo plazo de viviendas”, recordó la abogada. Pero el día siguiente el Banco Central dictó la comunicación A número 6069 que establecía un instrumento de actualización de créditos aplicando las Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), dejando de lado las UVIs.

“No obstante ello, los hipotecados tomaron el crédito luego de los anuncios oficiales orientados a promover el ahorro a través de la inversión en vivienda. Los tomadores contrataron el crédito debido a su necesidad de adquirir una vivienda y dejar de alquilar. De hecho, se ofrecían estos créditos con la premisa de que la cuota no superaría el valor del alquiler. No obstante ello, y debido al crecimiento exponencial de la deuda, actualmente los tomadores se encuentran en una situación de total incertidumbre ya que el valor de la UVA no ha dejado de crecer”, señaló González.

Y agregó que desde antes del congelamiento dispuesto por el Estado, las cuotas habían alcanzado y en muchos casos superado el 50% de los ingresos de los tomadores y cuando el “beneficio” termine, verán un incremento de $6.000 con respecto a la cuota congelada, esto quiere decir que en pocos meses, el porcentaje de afectación de los ingresos del deudor será tal, que no podrá abonar la cuota quedando expuesto a un posible desalojo y remate del inmueble.

“Esta situación generaría un endeudamiento durante años ya que el valor de remate no guarda relación alguna con el valor de la deuda impuesta”.

El fin de las UVAs

La nueva fórmula de actualización de capital para los créditos hipotecarios otorgados por Procrear, se basa en la evolución del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC, y reemplaza al sistema UVA para el otorgamiento de nuevos créditos.

Según informaron desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula de actualización brindará transparencia, ya que el índice será publicado en web del organismo, y resultará “más baja que la actualización de otras modalidades de crédito tradicionales”.

Si el mismo programa se hubiera implementado el año pasado, a mayo de este año (último dato disponible, según el Indec), la variación de los salarios hubiera alcanzado un aumento del 38,3% en los últimos 12 meses, como consecuencia de la suba del 39,8% del total registrado y de 32,1% del sector privado no registrado.

En el mismo periodo cada unidad de valor pasó de $35,48 a $53,01, lo que implica un incremento del 49%. Esto tiene que ver con que un componente del sistema UVA es la inflación (se ajustan según el Coeficiente de Estabilización de Referencia).

De esta forma, con el sistema Hog.Ar, cada $100.000 pedidos se adeudarían 139.800 al término de un año, y con el sistema UVA se adeudan 149.000 al término de un año (menos el capital que ya se haya abonado en cada caso). El cálculo se realizó con una actualización anual, pero si se continuara con el patrón que sigue el sistema UVA, el aumento sería progresivo y mes a mes.