La planificación sucesoria dejó de ser una herramienta reservada para grandes patrimonios y pasó a ser una estrategia cada vez más utilizada por familias que buscan ordenar su herencia, evitar conflictos entre herederos y agilizar la transmisión de bienes, especialmente inmuebles. En ese contexto, la donación en vida es una de las alternativas más elegidas dentro del derecho civil argentino, en paralelo a la evolución de la normativa que regula la sucesión y las porciones legítimas de los herederos forzosos.
En diálogo con Los Andes, el abogado Mariano Giménez Riili, socio de GRB Legal, analizó los cambios legales que modificaron el funcionamiento de la donación y la percepción de riesgo que existía en el mercado inmobiliario. “Hoy hablamos de donación, herencia, herederos forzosos y porciones legítimas, que es aquella parte de la sucesión a la que un heredero tiene derecho por imposición legal”, explicó al contextualizar el sistema sucesorio argentino y su vínculo con la planificación patrimonial.
El abogado Mariano Giménez Riili, socio de GRB Legal, explicó el impacto de la normativa en la reducción de conflictos entre herederos.
El especialista remarcó que la discusión no puede entenderse sin mirar la evolución normativa reciente y el impacto que tuvo en la seguridad jurídica de las operaciones: “No solamente hay que entender la donación, sino conectarla con la sucesión y con conceptos como herederos forzosos y porciones legítimas”. En ese marco, sostuvo que la reforma legal cambió la lógica del sistema y redujo la incertidumbre que históricamente afectaba a las operaciones de transmisión de inmuebles.
Del “título observado” a la seguridad jurídica: qué cambió en la donación de inmuebles
Durante años, la donación de inmuebles fue una herramienta cuestionada en el mercado por el riesgo de litigios futuros entre herederos, lo que afectaba tanto a compradores como a bancos. El abogado explicó que, hasta el año 2020, el problema era estructural: “Hasta el 2020, la donación de un inmueble era vista con mucha desconfianza por escribanos, bancos y compradores porque podía convertirse en lo que en la jerga se llamaba un título observado”. Ese escenario se generaba porque un heredero podía cuestionar la transmisión si consideraba que su porción legítima había sido afectada, lo que habilitaba acciones judiciales incluso contra terceros adquirentes.
En ese régimen anterior, según detalló Giménez Riili, el conflicto no se limitaba al plano familiar, sino que impactaba directamente en el tráfico inmobiliario y financiero: “Si al morir el donante había otro heredero que consideraba afectada su porción legítima, podía iniciar una acción de reducción y, en ciertos casos, perseguir el inmueble aunque estuviera en manos de un tercero de buena fe o incluso con una hipoteca”. Esa posibilidad generaba incertidumbre generalizada: “Esta incertidumbre paralizaba el mercado, los escribanos observaban los títulos y los bancos directamente los rechazaban como garantía hipotecaria”.
El cambio llegó con la Ley 27.587 del año 2020, que modificó el Código Civil y cambió el eje del conflicto sucesorio. “Cuando la donación es a un descendiente o al cónyuge y excede la porción disponible, el conflicto ya no se resuelve recuperando el inmueble, sino con una compensación en dinero entre los herederos”, explicó el abogado. En ese sentido, aclaró el impacto del nuevo sistema: “El heredero que vio afectada su legítima no puede ir contra el inmueble en manos de un tercero de buena fe, sino que debe reclamar una compensación económica al heredero beneficiado con la donación”.
Los cambios legales recientes otorgaron mayor seguridad a este tipo de operaciones, especialmente en lo referido a inmuebles.
Ese cambio, sumado a reformas previas del Código Civil, también modificó la estructura de la legítima hereditaria, ampliando el margen de disposición del titular del patrimonio. “La legítima de los descendientes bajó de cuatro quintos a dos tercios del patrimonio, lo que amplió el margen de disponibilidad sin comprometer derechos de terceros”, señaló. Para el especialista, este conjunto de reformas explica por qué hoy la donación volvió a ser una herramienta aceptada en el sistema notarial y bancario: “Hoy un título que proviene de una donación ya no es un problema en la práctica, porque se protege al tercero de buena fe”.
Cómo se protege una donación: usufructo, cargos y planificación entre herederos
Más allá del cambio legal, la eficacia de una donación de inmuebles depende de su estructura jurídica y de la planificación previa que se realice dentro del grupo familiar. El abogado fue claro al respecto: “Hay una protección que viene directamente de la ley y es automática con la donación, y otra que depende de cómo se estructura la donación y la planificación que hay en torno a la misma”. En el primer caso, la normativa protege al tercero adquirente de buena fe y al sistema registral, pero en el segundo interviene directamente la estrategia del donante.
Uno de los instrumentos centrales es la reserva de usufructo, que permite al titular original conservar el uso del bien aun después de transferir la propiedad. “Esto le permite al donante conservar el uso, el goce y la renta del bien mientras viva, y termina siendo el control de hecho sobre el inmueble”, explicó Giménez Riili. En términos jurídicos, precisó que no se trata de un acuerdo informal: “Es un derecho real oponible incluso al propio hijo, y el nudo propietario no puede desalojar al donante ni disponer del inmueble mientras esté vigente”.
A esto se suman los cargos en la donación, que funcionan como condiciones vinculadas al acto de transferencia. Según detalló el especialista, pueden incluir restricciones o compromisos específicos: “Puede ser de asistencia, de no enajenar sin consentimiento o de habitar el inmueble, cuyo incumplimiento habilita la revocación de la donación”. Estas herramientas refuerzan el control del donante y permiten establecer límites claros dentro del acto jurídico.
Otra estrategia destacada es la partición por donación, que busca evitar conflictos posteriores entre herederos. “El donante distribuye todos sus bienes entre los herederos forzosos en un mismo acto, fijando valores y adjudicaciones, lo que reduce sustancialmente el riesgo de reclamos por desigualdad”, señaló. Este mecanismo puede complementarse con la dispensa de colación o la cláusula de mejora, siempre que estén expresamente previstas: “Si no están en la escritura, no se aplican automáticamente”.
Donación o sucesión: costos, tiempos y riesgos en la planificación patrimonial
La elección entre donación y sucesión depende de múltiples factores económicos y familiares, aunque el especialista fue categórico al señalar la ventaja de la planificación anticipada. “Siempre va a ser mejor la planificación sucesoria previa antes que ir a la sucesión”, afirmó el abogado, aunque reconoció que en algunos casos la vía judicial puede ser inevitable por razones familiares o patrimoniales.
Desde el estudio jurídico GRB Legal, el abogado Mariano Giménez Riili explicó cómo la normativa redujo riesgos y disputas entre herederos.
En términos económicos, la diferencia es significativa. “La donación, al ser a título gratuito, tiene costos impositivos muy bajos; en Mendoza prácticamente se reduce a honorarios notariales”, explicó. En contraste, la sucesión implica una estructura de costos más compleja: “Aparecen honorarios de abogados, tasa de justicia, aportes previsionales e inscripciones, lo que la vuelve bastante más onerosa que una donación”.
También existen diferencias sustanciales en los tiempos de resolución. “La donación se instrumenta en semanas o meses como mucho”, señaló el abogado, mientras que una sucesión puede extenderse considerablemente: “Si no hay conflicto puede demorar entre uno y dos años, y si es conflictiva, mucho más”. Durante ese período, los bienes quedan en un esquema de indivisión que puede generar tensiones entre herederos.
En cuanto a los riesgos, el especialista destacó que una donación bien estructurada presenta un nivel de seguridad elevado: “El riesgo para terceros es muy limitado y una donación bien realizada no tiene mayores riesgos, salvo conflictos entre herederos por afectación de legítimas”. En la sucesión, en cambio, el principal problema es la gestión compartida de los bienes: “La indivisión genera conflictividad porque los herederos deben administrar en conjunto sin reglas claras, lo que suele derivar en disputas sobre administración y valuación de bienes”.
