Créditos hipotecarios: bajan las tasas y el sector está expectante
Entre el optimismo y algunas dudas, puede ser un buen momento para la compra de viviendas usadas. Qué bancos y a qué tasas ofrecen créditos hipotecarios.
Los créditos hipotecarios fueron las estrellas incipientes del mercado en 2024 ya que aparecieron tímidamente con tasas atractivas e interés por parte de los usuarios. Así, en el último semestre de aquel año y el primero del 2025 hubo cierto movimiento en este sector en el que el banco Nación fue el motor clave y prácticamente exclusivo. A medida que la economía comenzó a complicarse y las elecciones de octubre a acercarse, las entidades financieras endurecieron las tasas y las condiciones de acceso por lo que las posibilidades se frenaron.
De hecho, en líneas generales, el grueso de las operaciones del segundo semestre fueron las iniciadas con anterioridad mientras que durante de los primeros meses de este año fueron a cuentagotas. Sin embargo, desde la segunda semana de marzo, algunos bancos privados bajaron sus tasas mientras que el Nación disminuyó sus requisitos al momento de calificar a los postulantes con el conocido scoring crediticio.
Aunque muchos calificaban para el crédito, al momento de aplicar no llegaban al puntaje por motivos tan diversos como tener algún crédito en danza o el no haber utilizado la tarjeta en muchos meses. Ahora, esta situación ha comenzado a corregirse a favor de los clientes al tiempo que algunos bancos privados han comenzado a bajar sus tasas. Aunque todavía son pocos, la disminución ha sido importante ya que pasaron de tasas de entre 10% y 15% más UVA a una cercana al 7,5%.
Condiciones y tasas
Entre los que se sumaron a la baja de tasas se encuentran el banco BBVA, ICBC y el Ciudad que, por otra parte, también flexibilizaron algunos de sus requisitos. Hasta hace poco, para aplicar en uno de estos bancos se solicitaba un depósito bastante alto a cambio, lo que dejaba fuera de carrera a la mayoría. Por otro lado, se ha sumado el Macro con un crédito hipotecario a tasa fija en dólares, pero esta es una oferta para el sector ABC1. Hoy, las entidades ofrecen tasas más convenientes a quienes cobren el sueldo a través de sus cuentas así como invitan a los clientes a obtener seguros de vivienda o autos para morigerar los valores.
En este combo, el Nación es el que hoy ofrece la Tasa Nominal Anual más baja del mercado que hoy es del 6% más UVA. Andi Landa, corredor inmobiliario al frente de Aele, ejemplificó que si se busca una casa por U$S 100.000 –un valor medio y habitual de mercado- las personas deben tener un ahorro de U$S 25.000 ya que se suele prestar entre el 75% y el 80% del total. En este ejemplo, la primera cuota en el banco Nación quedaría en unos $776.000 por mes mientras que en BBVA rondaría los $865.000.
Hubo un repunte en las ventas de inmuebles gracias a los créditos hipotecarios. Foto: Los Andes
En esta línea, Estanislao Puelles, corredor inmobiliario de la firma que lleva su nombre sumó que, grosso modo, se solicita un ingreso familiar cercano a los $1.500.000 y que muchos de sus clientes han pedido prestado a familiares para completar el monto que se pide para completar. Tanto Landa como Puelles aclararon que son valores e ingresos estimativos que pueden variar y deben convalidarse con las situaciones particulares de cada uno.
Más allá de esto, ambos referentes coincidieron con Silvio Gigli –presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza- en la importancia para las familias de poder reemplazar la cuota de un crédito por el pago de un alquiler es clave para el crecimiento de la solicitud de préstamos hipotecarios.
Optimismo y algunas dudas
Andi Landa, quien también realiza el informe Inmodata, expresó que el Nación es el que hasta el momento ha otorgado el 90% de los créditos hipotecarios con una tasa de morosidad muy baja. En este sentido, la incorporación de nuevas opciones en el mercado era algo esperado por el sector. Esto, por un lado, podría implicar una mayor agilidad en líneas generales ya que con una oferta concentrada en el BNA, los créditosdemoraban más de 4 meses en efectivizarse.
Situación que, en palabras de Puelles, también retrasaba los negocios asociados. Es decir que si alguien vendía su vivienda vía préstamo hipotecario para comprar otra, podía perder un tiempo precioso para cerrar la operación de sus sueños. Esto, por no mencionar que la demora dificulta mudanzas, liberación de casas alquiladas y complicaciones en la organización familiar. Con relación a las tasas, si bien en 2024 estaban en 4,5% no se esperan bajas mayores que el 6%. Al menos por el momento.
Todo dependerá de cómo continúe la macroeconomía, el Riesgo País y el sistema cambiario. También de si se suman más bancos a la competencia. Por ahora, el segmento no parece ser de los favoritos de las entidades financieras. Pese a esto, la demanda existe. “El 40% de las operaciones de venta que hemos cerrado se han hecho con créditos hipotecarios”, comentó Landa. Agregó que el mercado está expectante debido a que este año –sin elecciones de por medio y como ya se han dado muestras- las tasas tenderían a mantenerse a la baja.
Además, vía ley de Modernización Laboral, se dejará de cobrar el impuesto cedular que implicaba aportar el 15% sobre el valor de venta del inmueble. En la balanza también jugará lo que pase con la inflación dado que los créditos están atados a este índice. Ahora, no obstante, las cuotas no pueden exceder el 25% de los ingresos de las familias. “También hay que esperar a ver qué sucede con el poder adquisitivo de los salarios porque un crédito es un compromiso de más largo plazo que un alquiler”, observó Gigli.
Los referentes del sector sumaron que todavía es un buen momento para la compra de propiedades usadas. Es que si bien el año pasado tuvieron un ajuste de entre el 15% y el 18%, todavía se encuentran por debajo de los valores históricos. Por otro lado, el precio de las casas que tienen algunos años de antigüedad todavía son menores que el costo de construirlas desde cero dado el aumento en el metro cuadrado de construcción.
