Desde el sector comentan que la oferta y la demanda están equilibradas, y que los precios se han ido ajustando a la baja.
Después de meses de funcionar con distorsiones, el mercado de alquileres para vivienda parece haber encontrado un relativo equilibrio. Si bien a quienes se les aplique la actualización anual por ICL (Índice de Contratos de Locación) en junio tendrán un aumento del 80,65% en el canon mensual, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, recuerda que, en agosto de 2024, menos de un año atrás, el porcentaje fue del 247%.
También está la posibilidad, en el caso de que el contrato de alquiler se haya firmado después de la derogación de la ley de alquileres, de que el ajuste por ICL sea semestral, cuatrimestral o trimestral. En esos casos, la variación será del 22,03%, 12,95% o 10,33%, respectivamente.
Como la desregulación del mercado locativo permite que se utilice cualquier otro índice, otro de los más utilizados es el IPC. Si se optó por éste, en junio, la suba del canon mensual será de, aproximadamente, calcula Irrera, del 17,79% semestral, 12,21% cuatrimestral y 9,58% trimestral.
La ley de alquileres hizo que muchos propietarios sacaran sus inmuebles de este mercado y los pusieran en venta. Debido a que las operaciones de compraventa también estaban casi paralizadas, cuando se derogó la normativa varias volvieron alquilarse. Silvio Gigli, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, indicó que también se sumaron aquellos dueños que tenían sin ocupar las casas o departamentos, porque la fórmula de actualización anual y el contrato por tres años desalentaban la renta.
Además, precisó, la baja del turismo nacional e internacional hizo que los alquileres temporarios pasaran a ser permanentes. También influyó el aumento del costo de vida -principalmente de los impuestos y servicios- y muchos estudiantes que vivían solos o tenían una habitación propia comenzaron a compartir espacio. Incluso, parejas jóvenes y adultos volvieron a vivir con sus familias de origen.
La combinación de estos factores produjo un aumento significativo de la oferta, que causó que los períodos de vacancia, es decir, el tiempo que pasa desde que la propiedad se desocupa y se cierra una nueva operación de alquiler pasara de 20 a 30 días a un promedio de entre 60 y 90 días.
Estanislao Puelles, de Puelles & Asociados Consultores Inmobiliarios, coincidió en que el mercado de alquileres está equilibrado y que sólo se produce un poco de escasez de oferta cuando comienzan las clases en las universidades y quienes se trasladan desde el Sur y el Este de la provincia incrementan la demanda de viviendas de uno y dos dormitorios.
Pero el resto del año, sumó, hay un equilibrio de oferta y demanda, que también ha favorecido que los valores se mantengan. De hecho, cuando los propietarios quieren aumentar el valor por encima de un cierto porcentaje, se encuentran con que el mercado no convalida ese monto y pueden pasarse tres meses sin alquilar el inmueble.
En cuanto al monto mensual de un alquiler, Puelles aclaró que la oferta es muy heterogénea, porque varía según la zona y las características de la propiedad. También influye si paga expensas, porque dos departamentos pueden tener un canon mensual igual, pero uno pagar $150 mil a $200 mil adicionales por este concepto.
Un departamento de dos dormitorios con cochera en Ciudad parte de los $500 mil, detalló. Se pueden conseguir algunas opciones por algo menos y otras por mucho más. Por ejemplo, uno en la Quinta Sección, con amenities, llega a los $850 mil a $900 mil.
En Guaymallén, en las zonas más requeridas -como Dorrego, Las Cañas y las inmediaciones del Club de Campo- el mismo tipo de vivienda ronda los $400 mil, aunque todavía hay algunos que están pagando $350 mil. Y en Godoy Cruz los valores son similares, pero hay menos oferta.
Pero aclaró que, en Ciudad, es común que se trate de edificios, con encargado, por lo que al monto de $500 mil hay que sumarle unos $150 mil de expensas. En cambio, en Godoy Cruz y Guaymallén lo más habitual es que se encuentren complejos, en los que el pago para mantener los espacios comunes es mínimo o, incluso, no se paga.
La oferta de casas, en cambio, sigue siendo acotada, porque no es tan habitual que alguien construya una en un barrio privado o semi privado para alquilarla. Más bien se trata de viviendas que quedaron chicas o grandes a sus propietarios. Pero en las que hay disponibles en Chacras de Coria, Luján, Vistalba, Carrodilla o Guaymallén, de tres dormitorios, cochera y jardín, el canon mensual parte de $1.000.000. Y en el caso de las de barrio, pueden arrancar de los $750 mil.
Gigli señaló que un departamento de dos dormitorios con cochera de entre 60 y 70 metros cuadrados, en un edificio sin amenities, puede estar rondando los $450 mil en Capital y en Godoy Cruz, en $420 mil en Guaymallén y $400 mil en Las Heras.
Irrera consideró que todavía la oferta de propiedades en alquiler es un poco escasa, porque hay un déficit habitacional importante en Mendoza y la demanda sigue sostenida. Sí compartió que los valores se han mantenido sin grandes fluctuaciones, porque se van ajustado a la realidad salarial. En otras palabras, los inmuebles con precios muy elevados no se alquilan.
Comentó que hasta se están negociando a la baja algunos alquileres, porque la actualización está llevando el canon mensual por encima del valor de mercado y el propietario que quiere mantener a un buen inquilino prefiere acceder a este ajuste.
Comentó que el mes pasado cerraron un contrato por un departamento de un dormitorio en Ciudad, de un dormitorio, amplio y con cochera, en un complejo, por $350 mil. Y que los de dos dormitorios oscilan entre $400 mil y $450 mil, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad.
En Villa Nueva, en cambio, en el barrio Unimev, una casa de cuatro dormitorios, dos baños y cochera se alquila en $700 mil. Pero en un barrio privado de Guaymallén, por una de tres habitaciones, se paga $800 mil, aunque en este caso hay que sumar las expensas.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza resaltó que no ha habido gran deserción de alquileres. De su cartera, en la que administra 350 propiedades, sólo se han tenido que ir unos tres o cuatro inquilinos. Y subrayó un dato adicional: en el 98% de los casos, el pago se realiza en tiempo y forma.