El mercado inmobiliario cambió, los precios se sinceraron y el proceso de compraventa se agilizó. Entender la nueva dinámica es fundamental para no perder meses valiosos.
El mercado inmobiliario cambió, los precios se sinceraron y el proceso de compraventa se agilizó.
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Juanma HumeniukUna de las mayores preocupaciones al poner una casa en el mercado inmobiliario es cuánto tardará en venderse. Todos queremos que el proceso sea rápido y sin complicaciones. Los tiempos de venta de una propiedad en Mendoza dependen hoy de un factor clave que muchos pasan por alto: el precio con el que sale al mercado. El consultor inmobiliario Matías Righi y director de inmoMetrics, explica cómo las reglas del juego cambiaron a Los Andes.
El mercado inmobiliario cambió, los precios se sinceraron y el proceso de compraventa se agilizó.
Para la fuente consultada, el error más costoso que se puede cometer es fijar el valor de una casa basándose en un "precio de deseo" o en lo que pide el vecino. Ese número, muchas veces inflado, no representa el valor real que la demanda convalida. El único precio que importa es aquel en el que la operación se concreta, y aferrarse a un valor irreal es la receta perfecta para que una propiedad pase meses y meses sin recibir ofertas serias.
La reaparición del crédito hipotecario no cambia la realidad: el efectivo es el rey.
Los datos explicados por Matías Righi muestran una tendencia muy clara: el mercado se está sincerando. Los precios de publicación y los valores de cierre convergen. Según inmoMetrics, la brecha de negociación promedio cayó de un 7.2% en 2023 a un 4.7% proyectado para 2025. Esta contundente baja del 35% termina con la vieja costumbre de inflar el precio esperando una contraoferta.
“Hoy, los compradores están mucho mejor informados. Una propiedad con un precio fuera de la realidad termina por quemar la publicación y alejar a los interesados. El mercado inmobiliario actual es más maduro, y salir con un valor inflado te saca de juego desde el primer día, condenándote a una larga espera y a correcciones drásticas más adelante. Tener el dato de cierre real permite tasar bien desde el inicio y agilizar todo el proceso”, remarcó el especialista.
Un comprador con el dinero en la mano tiene un poder enorme para acortar plazos. La reaparición del crédito hipotecario no cambia la realidad: el efectivo es el rey. Quien necesita un crédito negocia, en promedio, un 2.80% del valor, pero un comprador que llega "de contado" logra un descuento del 6.40%. El mercado premia la liquidez y la certeza que elimina la burocracia y los largos tiempos de cierre bancario.
“Hablar de un promedio general es una simplificación peligrosa. El mercado inmobiliario mendocino tiene distintas velocidades. En el segmento de propiedades de menos de 200.000 dólares, la negociación es muy similar al promedio. Sin embargo, en propiedades de lujo, por encima de los 400.000 dólares, el regateo se triplica y salta al 15%. Esto se debe a que hay muchos menos compradores, lo que alarga naturalmente los tiempos de venta”, subrayó.
Para quienes venden, el "colchón" para negociar es mucho más chico. Salir con un precio de publicación inflado ya no es una estrategia, es un error que te hace perder el impulso inicial. Tasar la propiedad en su valor justo desde el día uno garantiza una venta mucho más eficiente y rápida.
La buena noticia para quienes buscan comprar propiedad es que los precios que se ven son más realistas. Esto reduce la frustración, hace que se pierda menos tiempo visitando inmuebles sobrevalorados y la negociación se vuelve más ágil y directa.
De acuerdo a la opinión de Righi, si vendés una propiedad en el segmento de lujo, tu estrategia debe ser diferente. “No puedes guiarte por el promedio del 4.7%. Tu mercado tiene una dinámica propia con una negociación histórica del 15% o 16%. Entender esto es fundamental para calibrar las expectativas y diseñar una estrategia de precios específica para ese pequeño grupo de compradores”, detalló.
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