Entrevista. Con proyectos en marcha en Mendoza y Chile, Flavio Kristich analiza el negocio inmobiliario, el rol del crédito y los desafíos fiscales.
Flavio Kristich, de Kristich Desarrollos, en la obra de la Torre Le Pilier.
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Marcelo Álvarez Con más de dos décadas de trayectoria en el negocio inmobiliario, Flavio Kristich es una de las voces con mayor experiencia a la hora de analizar el pulso del desarrollo urbano en Mendoza y la Argentina. Empresario con proyectos a ambos lados de la Cordillera, Kristich formó parte del ciclo de entrevistas Valor Agregado de Diario Los Andes.
En esta charla, repasa las oportunidades que abre el nuevo escenario macroeconómico, el rol clave del crédito hipotecario para dinamizar la economia, las diferencias entre invertir en Argentina y Chile, y los desafíos pendientes en materia tributaria, laboral y comercial.
—¿Cómo estás viendo hoy el negocio del desarrollo inmobiliario?
—Nosotros, como empresa, con más de veinte años de trayectoria, siempre vimos que la Argentina tuvo oportunidades que hay que saber leer y entender en el mundo del desarrollo inmobiliario. Con el cambio de gestión —dejando de lado lo que pasó en los últimos noventa días— estamos convencidos de que vienen grandes momentos para la industria del desarrollo. Sobre todo para el segmento más atrasado, que es el de la vivienda de residencia permanente. Hoy hay una escasez muy grande frente a una demanda creciente en ese nicho.
—Para que ese nicho crezca, uno de los factores clave es el crédito hipotecario. Argentina todavía tiene tasas altas y un desarrollo menor al de países como Chile...
—Si hacemos un poco de historia, el crédito UVA, que nace después de 2015, fue la gran herramienta. Todos los que tomaron ese crédito en su momento fueron grandes ganadores dentro del sistema inmobiliario. Estoy convencido, incluso por una cuestión matemática, de que más allá de los movimientos de tasa recientes, el crédito UVA es la mejor —y hoy la única— herramienta para generar volumen. No solo para vivienda: puede servir para industrias, para ampliar una empresa, para comprar activos productivos. En cualquiera de esos escenarios, el crédito UVA permite volver a tener volumen, especialmente en la venta de vivienda familiar.
—Pero eso también requiere confianza y estabilidad. ¿Creés que están dadas esas condiciones para que la gente vuelva a confiar?
—Todavía falta alimentar esa credibilidad, sin duda. Pero más allá de la intuición, hay señales concretas: a nosotros nos llaman para comprar con crédito hipotecario. El crédito UVA es, sin dudas, la herramienta que nos va a devolver volumen de negocio al desarrollo inmobiliario.
—Tenés emprendimientos en Mendoza y en Chile. ¿Qué diferencias encontrás a la hora de invertir y desarrollar, especialmente en términos de burocracia?
—En términos de burocracia, no veo grandes diferencias. En Mendoza, por la cantidad de proyectos que hemos ejecutado, estamos dentro de tiempos normales. En Chile ocurre algo muy similar. La diferencia es más de gestión que de plazos. En ciudades como Viña del Mar, todo es digital desde hace tiempo: presentaciones online, poco contacto presencial con el municipio. En Mendoza eso está avanzando también, con expedientes digitales en Capital, Godoy Cruz y otros municipios. Donde sí hay diferencias es en los procedimientos: en Chile, por ejemplo, la aprobación de un edificio la hace el estudio de arquitectura; acá intervienen más actores, como agrimensores. Pero no hay una brecha enorme.
—¿Y qué creés que habría que mejorar?
—Ordenar las zonas y dar previsibilidad en el tiempo. En Chile, la normativa urbana tiene vencimiento: te dicen que en una zona se pueden hacer hasta veinte pisos durante ocho años. Eso permite proyectar, ordenar inversiones y potenciar proyectos. Tener reglas claras y con horizonte temporal ayuda muchísimo.
—En términos de rentabilidad, suele decirse que en Argentina las inversiones pueden "hundirse" en determinados momentos. ¿En Chile es distinto?
—Es distinto. En Chile los márgenes son más chicos, pero hay estabilidad. No hay los cambios bruscos a los que estamos acostumbrados acá. Nosotros llevamos veinte años adaptándonos a esos vaivenes, aunque eso no quiere decir que no nos afecten. En Chile, la inflación baja y la estabilidad permiten proyectarse, aunque también hay mucha más competencia y menos margen para cometer errores.
—En Argentina la inflación está bajando, pero algunos insumos de la construcción siguen subiendo por encima del promedio. ¿Lo ves así?
—Sí, ocurre, aunque cada vez en menos casos. Incluso hay productos que bajaron. Lo interesante es que hoy aparece más variedad y mejor calidad. Por ejemplo, en herrajes: antes tenías dos o tres opciones; hoy hay herrajes de todo el mundo, con mejor diseño y calidad. Eso nos entusiasma mucho para los proyectos que estamos desarrollando.
—¿Argentina necesita una reforma tributaria?
—Sin ninguna duda.
—¿Dónde está hoy el mayor costo para un empresario que quiere invertir?
—La reforma tributaria es urgente. Mendoza viene avanzando en la baja de impuestos, pero queda mucho camino. En Chile, todo lo que reinvertís tiene costo impositivo cero. No existe Ingresos Brutos, ni impuesto al cheque, ni sellos. Y además hay beneficios nacionales para la reinversión. Si en Argentina ganás cien y tenés que pagar cuarenta de impuestos, el incentivo a reinvertir es bajo. Si reinvertir no tiene costo, no hay mucho para pensar. Ese círculo virtuoso no se corta nunca.
—En materia laboral, la construcción tiene convenios fuertes. ¿Es necesaria una reforma?
—La construcción tiene buenas normas laborales. Pero hay un conjunto de situaciones que, si se corrigen, generan entusiasmo para invertir. Hoy, con este marco, muchas empresas siguen apostando. Imaginate con mejores condiciones. Hay casos sensibles: un comerciante con dos juicios laborales puede verse obligado a cerrar y dejar gente sin trabajo. No soy experto en lo laboral, pero algún ajuste es necesario para que más empresarios se animen a crecer.
—Estás construyendo varias torres. ¿Cuánto venden hoy a través de redes sociales?
—Es un cambio generacional. Postpandemia entendimos que debíamos captar clientes menores de 35 años. Hace un año y medio empezamos fuerte con redes y plataformas digitales. En Chile, el último proyecto se vendió íntegramente por redes. En Mendoza, hoy alrededor del 10% de las ventas ya llegan por ese canal, y creemos que va a crecer mucho más. Tenemos más de 300 unidades en ejecución que debemos vender en los próximos dos años.
—¿Cómo es negociar con el mendocino? ¿Pide descuento?
—Eso pasa en todos lados. En Chile es más frío y digital. Acá hay más ida y vuelta, más negociación personalizada. Es donde somos más flexibles y donde armamos productos a medida según la forma de pago del cliente.
