Los vaivenes de los alquileres comenzaron a estabilizarse luego de que se desreguló el mercado vía DNU 2023. Esto propició una suba paulatina en la oferta y, por tanto, en los precios. Con salarios deprimidos, para muchos no es sencillo llegar a los 400.000 o 500.000 pesos que puede costar un alquiler. Sin embargo, el valor de estos ha sido menor que la inflación del último año. En la actualidad, la cantidad de departamentos y casas para la renta está en su pico histórico desde la eliminación de la antigua ley lo que se conjuga con cierta baja de la demanda.
Marcos Herrera, director de Inmoup, explicó que hoy tienen más de 1.700 publicaciones en la sección de alquileres entre casas y departamentos. Se trata de una cifra récord en el año si se tiene en cuenta que en enero de 2025 –con más de un año de desregulación y el mercado en normal funcionamiento- se contabilizaban 1.089 avisos en el segmento. En la misma línea, Andi Landa –corredor inmobiliario que realiza el informe Inmodata sobre la base de datos de dicho portal- precisó que hoy la oferta de alquileres está en su pico histórico. “Sobre todo en departamentos”, subrayó Landa y agregó que nunca hubo tantas propiedades horizontales publicadas para alquilar.
En tanto, las casas ya atravesaron su punto más alto por lo que en junio hubo un crecimiento interanual de 33% en departamentos y de 6% en casas. En este contexto, Herrera explicó que al tiempo que las consultas por alquiler han bajado de manera relativa mientras que las de venta vienen en alza. El ejecutivo agregó que desconoce hasta qué punto esas consultas se concretan, pero estimó que mucho tiene que ver con consultas de quienes piensan en sacar algún crédito hipotecario.
WhatsApp Image 2025-06-13 at 13.37.33.jpeg
La evolución de la oferta de alquileres. Fuente: Inmoup
En línea Eduardo Rosta, corredor inmobiliario de la consultora que lleva su nombre, expresó que desde hace seis meses se ve un incremento en la oferta de alquileres y una baja en la demanda. Ambos referentes coincidieron, no obstante, en que la demanda sigue fuerte. “Las propiedades que antes se alquilaban en menos de un mes -que era lo que normalmente se demoraba- ahora tardan mucho más”, comentó Rosta. Landa, por su parte, opinó que las solicitudes por parte de las familias se sostiene y que la posibilidad de negociar los contratos de manera individualizada mejora la rentabilidad de los propietarios.
Las causas
El informe Inmodata actualizó los valores promedios del mercado y los comparó con cuatro meses atrás debido a que se trata del lapso habitual en que se suelen ajustar los precios del alquiler, según la inflación del Indec. Para un departamento de dos habitaciones con cochera, el valor más bajo lo tiene Las Heras ($410.000) y el más alto en Ciudad ($550.000). En el medio en orden ascendente se ubican Maipú, Luján, Godoy Cruz y Guaymallén y los aumentos cuatrimestrales fueron de 19% a 29%. “En donde más subió la demanda de departamentos fue en Luján, Guaymallén y Maipú y por eso allí se tonificaron más los precios”, comentó Andi Landa.
Para Rosta la situación es compleja ya que si bien el sector inmobiliario es uno de los que posee expectativas positivas y movimiento, también es cierto que hay muchas personas que no llegan a fin de mes. “Se ve una polarización con gente muy preocupada por un lado y con quienes buscan averiguar por los créditos hipotecarios”, reflexionó Rosta. Es decir que mientras algunos intentan transformar la cuota del alquiler en la de un préstamo, otros deben volver o continuar con alquileres y gastos compartidos.
Inmodata 3.jpg
Valor promedio de los alquileres. Fuente: Inmodata
Volver a la casa de los padres o de los hijos es una opción que ha comenzado a verse al mismo tiempo que los que se habían tenido que mudar antes por las dificultades para alquilar previas a la desregulación, eligen capitalizarse y seguir con techo compartido. “El escenario es confuso ya que quienes pueden acceder a un préstamo para comprar una moto o un auto se ajustan y lo hacen”, comentó Rosta. De este modo, el mercado de muestra la brecha que se da entre los que no llegan a fin de mes y los que buscan proyectarse.
Los bajos números del consumo y la mejora en el sector automotor podrían ser dos ejemplos de estas realidades. Por este motivo, Marcos Herrera destacó que los propietarios que busquen precios por encima de los de mercado puedan pasar hasta cuatro o más meses sin rentar su vivienda. Así, si la propiedad podría alquilarse fácilmente en $500.000, no saldrá si el valor es de $550.000 aunque el porcentaje parezca mínimo. “Va a ser muy importante dejarse asesorar por las inmobiliarias para no tener meses el departamento parado”, expresó Herrera.
Con relación a los préstamos para comprar una vivienda, si bien siguen en alza todavía están flojos. Landa comentó que casi todos los bancos subieron las tasas por lo que se dificulta el acceso, sumado a los salarios que no repuntan. Pese a eso, el profesional que está al frente de la inmobiliaria Aele comentó que con una ahorro previo de 25/30% y un préstamos de 100.000 se pueden pagar cuotas en torno a los $500.000 por mes. Por el momento, son los empleados públicos y bancarios los más beneficiados por los créditos ya que el Nación presta hasta el 90% del valor de la propiedad y es uno de los que no ha subido las tasas.
