La derogación de la antigua Ley de Alquileres modificó las condiciones de los contratos, pero el Código Civil y Comercial mantiene una disposición clave.
La derogación de la Ley de Alquileres generó cambios importantes en el mercado inmobiliario argentino. Sin embargo, que el régimen anterior haya quedado atrás no significa que el propietario pueda recuperar una vivienda de manera inmediata cuando vence el contrato ni que el inquilino tenga derecho a permanecer en ella indefinidamente.
El punto que genera dudas es qué pasa cuando el dueño no quiere renovar. La respuesta no es tan simple como “se tiene que ir ese mismo día”. Para recuperar la vivienda, el propietario debe actuar por las vías formales y no puede desplazar al inquilino por la fuerza.
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y modificó el régimen de los contratos de locación. Desde entonces, los nuevos contratos se rigen con mayor libertad entre las partes en aspectos como plazo, moneda, actualización y condiciones pactadas.
Sin embargo, la derogación de la Ley de Alquileres no eliminó todas las reglas. Los contratos siguen dentro del marco general del Código Civil y Comercial, que regula obligaciones, finalización y consecuencias de permanecer en el inmueble.
Por eso, ante el vencimiento del contrato, no alcanza con una discusión informal, un mensaje de WhatsApp confuso o una presión verbal. La comunicación debe ser clara, comprobable y realizada por los canales adecuados.
El artículo 1218 del Código Civil y Comercial establece que, si vence el plazo convenido y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay una renovación automática del contrato.
Lo que existe es la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
Ese matiz es central. El inquilino no obtiene un nuevo contrato completo ni una prórroga ilimitada, pero tampoco queda automáticamente fuera de la vivienda sin procedimiento.
Significa que, si el contrato venció y el inquilino sigue en el inmueble, el propietario debe comunicar formalmente su decisión de finalizar la relación. Si el inquilino no entrega la propiedad, el camino es la acción judicial correspondiente.
Argentina.gob.ar, en su guía de Ley Simple sobre alquileres, explica que el inquilino debe devolver el inmueble si finalizó el contrato por cualquier motivo. Si no lo devuelve, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.
En la práctica, eso impide salidas violentas o de hecho. El dueño no puede cambiar cerraduras, cortar servicios, retirar pertenencias o forzar la salida sin orden judicial.
Quedarse en la vivienda no significa dejar de pagar, desconocer el contrato o negar toda obligación. Si la locación continúa, siguen vigentes condiciones esenciales como el pago del alquiler y el cuidado del inmueble.
Tampoco significa que el propietario esté obligado a renovar indefinidamente. Puede decidir terminar la relación, pero debe hacerlo con una comunicación fehaciente y, si corresponde, acudir a la vía judicial.
El conflicto suele aparecer cuando una parte cree que el vencimiento habilita una salida inmediata y la otra cree que puede quedarse sin consecuencias. Ninguna de esas lecturas es completamente correcta.
Para evitar conflictos, tanto propietarios como inquilinos deberían dejar constancia de sus decisiones antes del vencimiento.
Si existe voluntad de renovar, lo conveniente es formalizar un nuevo acuerdo por escrito. Si alguna de las partes quiere finalizar la relación, debe utilizar una comunicación fehaciente y conservar la documentación correspondiente.
Los inquilinos deberían guardar el contrato, los comprobantes de pago, los mensajes y las notificaciones recibidas. Los propietarios, por su parte, deben documentar las comunicaciones y recurrir a la Justicia si no consiguen recuperar voluntariamente el inmueble.
