Aunque el Código Civil obliga a los herederos a acatar las normas internas, el STJ exige evaluar la razonabilidad de prohibir residentes por su edad.
El aviso formal encendió la alarma sobre los límites legales entre el derecho de propiedad y las reglas comunitarias.
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Una joven de 28 años heredó de su padre un departamento valuado en 380.000 reales y, un mes después de mudarse, recibió una notificación extrajudicial del condominio exigiendo la desocupación de la vivienda. La administración fundamentó el reclamo en que la convención interna autoriza únicamente la residencia a mayores de 60 años.
El aviso formal encendió la alarma sobre los límites legales entre el derecho de propiedad y las reglas comunitarias. Aunque la heredera asumió la titularidad del inmueble, el reglamento del edificio extiende sus restricciones a los sucesores, lo que abrió una controversia sobre si la joven puede habitar el lugar.
El marco normativo brasileño establece en el artículo 1.333 del Código Civil que las convenciones de condominio obligan a todos los titulares de derechos sobre las unidades y a quienes mantengan su posesión. En términos jurídicos, las normas del edificio no se extinguen con el fallecimiento del propietario original, por lo que las obligaciones del antiguo dueño se transfieren al heredero.
Sin embargo, ser propietario de un inmueble no equivale a ser su residente. El artículo 1.335 del mismo código garantiza al condómino el derecho de usar, disfrutar y disponer libremente de su propiedad, lo que preserva la titularidad del departamento en manos de la heredera independientemente de las trabas para ocuparlo de forma directa.
Frente a estas notificaciones, el Superior Tribunal de Justicia (STJ) analiza las cláusulas restrictivas bajo el principio de razonabilidad para evitar abusos sobre el derecho de propiedad. Si bien el Estatuto de la Persona Mayor protege la vivienda digna para los adultos mayores, las limitaciones de edad impuestas por los consorcios deben justificar su legitimidad ante un eventual reclamo judicial.
A su vez, la notificación extrajudicial enviada por el síndico constituye un aviso formal y no equivale a una orden de desalojo judicial. Para modificar la convención del edificio y flexibilizar la regla de ingreso, el artículo 1.351 del Código Civil exige el voto afirmativo de dos tercios de los propietarios.
Ante este escenario, los especialistas recomiendan revisar el reglamento registrado y responder la intimación por escrito antes de tomar una decisión. Entre las alternativas legales sin necesidad de habitar la unidad, la propietaria mantiene la facultad de vender el departamento o alquilarlo a personas que cumplan el requisito de superar los 60 años.
