Los créditos hipotecarios pasaron de un mercado nulo a uno con movimiento que genera interés y expectativas, pero no termina de despegar. Del mismo modo, ha crecido la cantidad de propiedades aptas para vender a través de esta modalidad por lo que quienes pueden buscan cambiar la cuota de un alquiler por la de un préstamo no dudan en hacerlo. Los referentes del sector celebran esta posibilidad pero advirtieron que la adecuación no ha sido sencilla. Por un lado, porque los bancos han debido adecuarse y capacitar a su personal para tal motivo, por el otro, porque muchas personas no ganan lo suficiente o no poseen los dólares ahorrados para pedir el crédito.
En la actualidad, según el último informe del sector elaborado por Andi Landa, Inmodata, el mercado inmobiliario de Mendoza muestra signos de recuperación y dinamismo. En este contexto, la venta tanto de casas como de departamentos ha tenido un incremento en el primer trimestre de este año en comparación con el pasado y con las tendencias generales. “Los datos reflejan una mayor confianza de los propietarios para publicar y operar”, subrayó Landa, al frente también de la inmobiliaria Aele. Agregó que también creció la cantidad de propiedades aptas para crédito y permuta.
En marzo, el 21% de lo publicado para la venta era apto para comprar con créditos hipotecarios, porcentaje que en enero era del 17%. Para Silvio Gigli, presidente del Colegio de Inmobiliarios de Mendoza, pese al crecimiento, la oferta de inmuebles que se puede adquirir con préstamo bancario todavía es baja. Con relación a las solicitudes o montos entregados desde su reactivación, no hay cifras oficiales de la cantidad de crédito hipotecario en danza, pese a que hubo coincidencia en que vienen en alza.
Marcos Herrera, director de Inmoup, expresó que el mercado comienza a traccionar con más fuerza los hipotecarios, que aún continúa expectante. “Se hacen operaciones con créditos, pero el porcentaje todavía es bajo”, subrayó Herrera. Agregó que los bancos no los empujan y que con la actual macro inestable –a lo que se ha sumado la guerra comercial internacional- muchos tienen miedo. “Hay muchas consultas y menos solicitudes”, subrayó Herrera para quien en esta demora todavía pesa el alto endeudamiento de la clase media para adquirir una hipoteca.
Requisitos, burocracia y la amenaza del dólar
Pese al entusiasmo y la mejora, los créditos hipotecarios no son un producto que genere alto interés en las sucursales bancarias con tasas relativamente estancadas desde hace un tiempo y grandes diferencias entre la banca privada y la “pública”. Así, el Banco Nación (BNA) y el Ciudad lideran las solicitudes con tasas relativamente más accesibles que el resto. Además, el primero ofrece tasas diferenciales para empleados públicos o que perciban sus haberes a través de dicha entidad. Otro sector que se ha visto favorecido es el de los empleados bancarios ya que también poseen beneficios para este tipo de crédito.
Así, hoy las principales trabas están en los salarios todavía bajos para una hipoteca y en la mencionada falta de interés del sector financiero. Herrera expresó que, por parte, los dueños de las propiedades deben hacer un cambio cultural que tiene que ver con pagar impuestos por el valor real del inmueble que venden. Sin embargo, no se trata de lo único que desalienta a los propietarios a vender vía crédito.
En este marco, Andi Landa mencionó la burocracia y el valor que posee poder cumplir con los requerimientos para que la vivienda sea hipotecable. La formalización de estos papeles determinantes para la legalidad de la operación hace demorar los desembolsos. En líneas generales esto puede tardar entre 90 y 50 días lo que dificulta las transacciones. A esto se suma que en las últimas semanas tanto el dólar blue como los financieros y en particular el MEP –cotización que se toma para las transacciones inmobiliarias- han ido hacia arriba.
El problema es que los créditos se aprueban en pesos y el beneficiario debe comprar los dólares en el banco para saldar la deuda debido a que los precios de este mercado están dolarizados desde siempre. Según relató Gigli los que tenían aprobado el crédito desde el mes pasado y les llegó ahora el desembolso se han encontrado con un desfasaje importante. Por caso, en una vivienda de 80, 90 o 100.000 dólares, 80 pesos por dólar pueden equivaler a 6, 7 u 8 millones de pesos. Monto que no solo hay que tener sino que puede implicar el pago de hasta un año del préstamo obtenido.
“Quienes se encuentran en esta situación están a la espera de una semanas para ver si el dólar MEP baja y encontrar una ventana”, comentó Gigli. En coincidencia, Andi Landa apuntó que los movimientos que se han dado en el dólar complican al que obtiene un crédito. Por este motivo, desde el sector inmobiliario busca concientizar a las entidades bancarias para que aceleren los pasos en la entrega de un préstamo. “A veces hay un exceso de burocracia que frena la posibilidad de vender una vivienda con crédito”, expresó Landa.
En líneas generales, los bancos solicitan el título “perfecto” de la propiedad. Es decir sin restricciones ni medidas judiciales, el plano de mensura y el de arquitectura. Los profesionales explicaron que hacer estos últimos planos posee costos altos para el que vende y que, muchas veces, los dueños no tienen dicho dinero antes de la concreción de la operación. “Hay muchas carpetas preaprobadas que luego se demoran por este tipo de problemas”, relató Gigli quien anticipó que algunos bancos tomarán la idea de postergar o eliminar la entrega de uno de esos planos para cerrar la escritura en menos de un mes.
Mejores ventas
Más allá de lo que se vende por dentro o por fuera de un crédito hipotecario, el primer trimestre de 2025 fue un periodo de buenas ventas de inmuebles en comparación con años anteriores. El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios expresó que la mejora se relacionó con los fondos del blanqueo y la existencia de los créditos hipotecarios. Por otra parte, tanto Gigli como el creador de Inmodata destacaron que los precios también fueron convenientes durante estos meses.
Los valores de los inmuebles venían de números históricamente bajos y, pese a que se han recuperado de la mano de la mejora del mercado de alquileres y la rentabilidad del sector en general, todavía están bajos. “Si se lo compara con el valor del metro cuadro de construcción todavía conviene comprar usado”, comentó el referente de los corredores. En tanto, Landa recordó que según el relevamiento del Colegio de Arquitectos este precio para abril, mayo y junio se estipuló en U$S1.160 aproximadamente.
Si uno hace la cuenta y en función de las variables que inciden en el valor de una propiedad, los usados son más convenientes en la actualidad. En esta línea, se espera que los precios continúen hacia arriba en un contexto de renovada apuesta de inversión por este sector en detrimento de otros instrumentos tradicionales.
