Los inversores analizan la rotación de capital en etapas tempranas de obra, evaluando el costo de construcción y la liquidez para mejorar el ciclo de desarrollo inmobiliario.
Inversiones: La rotación de capital en pozo transforma el ciclo de obra en oportunidad
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Inversiones: Durante décadas, el inversor inmobiliario tradicional operó bajo un esquema rígido: adquirir una propiedad desde el pozo, financiar el proceso, esperar la entrega y ponerla en alquiler o buscar un comprador final. Sin embargo, en la dinámica actual del mercado de la construcción, empieza a consolidarse un modelo más flexible y orientado a la gestión activa del capital.
Esta dinámica no busca simplemente comprar a menor precio para revender a la entrega, sino administrar de manera estratégica el ciclo del valor. Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, señala que “cuando un proyecto se encuentra en preventa, el inversor asume un nivel de incertidumbre mayor porque la obra todavía no está terminada. A cambio, suele acceder a condiciones de entrada diferentes de las que tendrá una unidad terminada”.
A medida que el terreno se transforma y la estructura cobra volumen, la incertidumbre inicial disminuye, lo que impacta directamente en las listas de precios de las unidades restantes. “A medida que la obra avanza, cambian las condiciones del proyecto. La construcción permite visualizar el producto y las nuevas unidades salen al mercado a valores diferentes. Para quienes ingresaron en las primeras etapas, esa evolución puede traducirse en una valorización”, detalla Savelski.
En un escenario económico donde la liquidez resulta clave, la posibilidad de vender el boleto de compraventa a mitad de camino permite capturar la plusvalía generada por el avance constructivo sin necesidad de esperar varios años hasta la escritura final. Esa diferencia de valor puede destinarse inmediatamente a la preventa de un nuevo emprendimiento, multiplicando el volumen de metros cuadrados gestionados en un mismo período de tiempo.
No obstante, esta rotación exige una evaluación minuciosa de los costos operativos y de las alternativas reales de reinversión. “La estrategia pierde sentido si se vende un activo que todavía tiene un potencial atractivo y no existe una oportunidad mejor para reemplazarlo. Por eso, la rotación requiere analizar permanentemente la relación entre el valor alcanzado por la inversión y las alternativas disponibles en el mercado”, advierte Savelski.
El comportamiento de los costos de edificación es otro elemento central en este engranaje. Según datos del INDEC, el Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires registró en junio de 2026 un incremento del 2,6% respecto al mes anterior, impulsado por subas en mano de obra, materiales y gastos generales. Si bien las variaciones en los insumos no se trasladan de manera lineal e inmediata al precio final de mercado —el cual responde también a la ubicación, la demanda y la estrategia comercial—, sí marcan el piso de reposición para las etapas avanzadas.
Sobre esta relación entre costos y listas de ventas, Savelski aclara que “el precio al que se lanza una nueva etapa no necesariamente será el mismo que tuvo la primera preventa. A medida que aumentan los costos y avanza la obra, las condiciones de comercialización pueden modificarse. Para quien ingresó temprano, esa diferencia representa una oportunidad de valorización”.
Para que la estrategia de rotación funcione con fluidez, la elección del proyecto requiere un filtro técnico riguroso. Para vender en plena etapa de estructura o terminaciones, el inmueble debe resultar atractivo para un segundo comprador que ingresará en una fase intermedia. Elementos como el diseño arquitectónico, el interiorismo o los servicios de personalización agregan valor tangible al consumidor final y estimulan la demanda antes de que el edificio esté terminado.
A la hora de definir las variables críticas de análisis, el director de Grupo 8.66 remarca que la solidez de la empresa desarrolladora y su tracción comercial son determinantes. “La inversión en pozo implica confiar en que la obra se va a ejecutar, que el producto tendrá demanda y que el mercado acompañará. Por eso es necesario analizar quién desarrolla, qué antecedentes tiene y cuál es su capacidad para cumplir con los plazos”, enfatiza. Y concluye: “Un buen proyecto mal comercializado no garantiza resultados. Para una estrategia basada en la rotación, la capacidad de generar demanda durante la obra es tan importante como el potencial de valorización del activo”.
