Referentes del mercado inmobiliario analizaron en Buenos Aires los costos, los tiempos de obra, la tecnología, el financiamiento y la productividad del sector.
Los principales actores del real estate debatieron sobre costos, productividad, tecnología y los desafíos para mejorar la actividad.
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Expo Real Estate
En el marco de Expo Real Estate Argentina, referentes del mercado inmobiliario analizaron en el Hilton Buenos Aires este 12 y 13 de agosto, los cambios que atraviesa la actividad y las condiciones que enfrentan las empresas para desarrollar nuevos proyectos.
Durante el encuentro, la discusión pasó por los costos de construcción, la productividad, la tecnología, los tiempos de obra, los modelos de contratación y el financiamiento. Los empresarios y directivos de compañías plantearon que la búsqueda de eficiencia no puede reducirse al precio de cada componente, sino que requiere revisar cómo funciona toda la cadena de un proyecto.
La presión sobre los costos llevó a los referentes a discutir hasta dónde es conveniente reducir gastos y qué consecuencias puede tener esa decisión sobre un proyecto. Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, puso el tema en el centro de su exposición a partir de una experiencia que tuvo en Bélgica, donde observó una demostración sobre la velocidad con la que puede propagarse un incendio en un edificio.
El episodio, según relató, modificó su percepción sobre la importancia de considerar los riesgos antes de tomar decisiones vinculadas con una obra. Desde allí trasladó el planteo a la situación actual de la construcción y cuestionó que la búsqueda de menores costos pueda llevar a fragmentar demasiado los proyectos.
Tarasido sostuvo que el problema no está únicamente en cuánto cuesta cada parte de una obra, sino también en quién asume las consecuencias de las decisiones. En ese sentido, introdujo el concepto de skin in the game, es decir, la necesidad de que quien toma una decisión también tenga una responsabilidad concreta sobre el resultado. “Creo que hoy hay mecanismos de sistemas de contratación y demás, en donde el que decide y el que toma ciertas decisiones no tiene alineada la decisión, la responsabilidad y el premio y el castigo en función de quién toma el riesgo”, explicó.
Para el empresario, esa situación obliga a revisar la forma en que se relacionan desarrolladores, constructoras, proveedores y subcontratistas. La apuesta pasa por construir vínculos de mayor plazo y con intereses comunes, en lugar de relaciones en las que cada participante busca exclusivamente optimizar su propia parte.
La discusión sobre los costos también llevó a diferenciar los problemas que dependen del contexto general de aquellos que pueden ser abordados dentro de las propias empresas. Tarasido señaló que cuestiones como impuestos, tiempos de aprobación, financiamiento y capacitación requieren soluciones estructurales, pero que también existe un amplio campo para trabajar sobre la eficiencia de cada compañía.
En ese punto, el empresario destacó un cambio en las conversaciones que mantiene actualmente el sector. “Por primera vez, en muchos años, estamos dejando de hablar de la inflación, ni de si está el dólar, si subió o bajó, sí, el tema de las tasas, pero está más equilibrada esa discusión”, señaló.
La nueva etapa, según su planteo, obliga a mirar hacia adentro de las empresas y revisar procesos, contratos y formas de organización. La tecnología aparece como una herramienta, pero no como la única respuesta.
Tarasido consideró que el sector debe avanzar hacia una mayor coordinación entre todos los participantes de una obra. “Creo que tenemos mucho por trabajar ahí, decir, bueno, cómo logramos esa sinergia entre todos los jugadores del sector, cómo se autocontrolan los proveedores, los subcontratistas, las mismas empresas constructoras, para que no tenga que ir alguien controlando cada cosa que hace, sino esté alineado su propio interés para el éxito del proyecto”, sostuvo.
Los costos no fueron el único aspecto señalado como condicionante de la actividad. Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, planteó que los tiempos administrativos también tienen un peso importante en la ecuación de un desarrollo inmobiliario.
El empresario explicó que entre la adquisición de una tierra y el inicio de una obra pueden aparecer distintas instancias que requieren trámites, interpretaciones y autorizaciones. Esa dinámica, sostuvo, termina afectando la planificación y los costos de los proyectos. En ese contexto, Furst señaló que existen situaciones en las que los procedimientos se vuelven difíciles de resolver. “Hay muchas cosas que se chocan, hay mucho que interpretar y, de repente, eso es muy difícil”, afirmó.
Su planteo se vinculó con una de las preocupaciones que atraviesan a los desarrolladores: cuánto tiempo transcurre desde que se toma una decisión de inversión hasta que el proyecto puede comenzar a ejecutarse. Para Furst, una economía más dinámica también necesita procesos que acompañen esa velocidad.
Otro de los caminos que plantearon los empresarios para mejorar la productividad fue la incorporación de sistemas industrializados. Issel Kiperszmid, CEO de DYPSA Group, explicó que la empresa modificó parte de su estrategia a partir de los desafíos que enfrenta actualmente el sector y avanzó en la producción de componentes en planta.
El modelo busca trasladar parte del trabajo que tradicionalmente se realiza en la obra hacia procesos más controlados y tecnificados. Según Kiperszmid, esto permite trabajar sobre dos variables centrales para los desarrolladores como el tiempo y la calidad.
El empresario explicó que la diferencia puede verse directamente en los plazos de ejecución. “La rapidez, se cumplen los plazos: una casa de cuatro meses y tres semanas; los edificios, 11 meses de trabajo, 12 meses de trabajo”, señaló. Kiperszmid también vinculó esta transformación con una oportunidad para la Argentina y con la posibilidad de desarrollar nuevas capacidades productivas. En su visión, la incorporación de tecnología puede modificar la forma en que se construyen viviendas y edificios y mejorar la competitividad de las empresas.
La transformación del sector no queda limitada a la tecnología o los costos de construcción. Carlos Spina, CEO y socio de Argencons y vicepresidente de CEDU + AEV, planteó que también están cambiando las formas tradicionales de desarrollar y comercializar proyectos. El empresario consideró que la actividad atraviesa un proceso en el que las compañías deberán adaptarse a nuevas condiciones y revisar modelos que durante años funcionaron de una determinada manera.
En ese sentido, Spina planteó que la transformación será permanente y que cada empresa tendrá que encontrar su propia respuesta: “Cada uno tendrá que adaptarse a sus modelos de negocios”, sostuvo. El empresario también vinculó esa transformación con una mayor transparencia en el mercado y con la necesidad de que los procesos sean cada vez más visibles para quienes participan de una operación inmobiliaria.
La discusión sobre las condiciones del mercado también incluyó el financiamiento y el tiempo que demanda completar un desarrollo. Dani Mintzer, socio de GyD Developers, planteó que quienes compran y quienes desarrollan enfrentan una particularidad: toman decisiones sobre proyectos que pueden tardar varios años en completarse.
Para graficar esa incertidumbre, Mintzer comparó el proceso con una “odisea” y señaló que tanto el desarrollador como el comprador deben atravesar distintos escenarios antes de llegar al momento de entrega. “Cuando vos comprás un departamento que va a estar cuatro años sin construirse, o cuando vos decidís hacer un proyecto, sabés que entrás en la odisea, y tenemos que ir teniendo elementos como para poder ir saltando esas cosas”, explicó.
Al mismo tiempo, Mintzer destacó que comenzaron a aparecer alternativas que amplían las posibilidades de acceso a una propiedad. Según describió, el mercado ofrece actualmente opciones de financiamiento que antes tenían una presencia mucho menor. En ese contexto, sostuvo que “hoy, con la mitad de la plata, podés comprar casi lo que quieras, tanto en pozo como terminado, lo cual es un avance para el mercado”.
