El presupuesto cambia por ciudad, superficie, instalaciones, permisos y calidad de terminaciones; el alquiler esperado no equivale a ganancia.
Construir cuatro departamentos independientes con baño y cocina propios puede parecer una forma directa de generar ingresos por alquiler. Sin embargo, la inversión real depende de más factores que multiplicar un precio por metro cuadrado: los espacios comunes, las instalaciones y las condiciones del terreno modifican sensiblemente el presupuesto.
Para tener una referencia disponible en octubre de 2026, el Colegio de Arquitectos de Entre Ríos publicó el 19 de ese mes su informe correspondiente a septiembre.
El relevamiento informó un costo directo de construcción de $1.343.139,06 por m² para una vivienda urbana modelo, y un precio de referencia de $2.031.497,82 por m² al sumar gastos indirectos y beneficio.
Una hipótesis sencilla es proyectar cuatro departamentos de 35 m² cada uno: una superficie privada total de 140 m². Si se agregan 20 m² para circulaciones, paredes y espacios técnicos, la simulación llega a 160 m² construidos.
El cálculo es solamente ilustrativo. La superficie final depende de las dimensiones del lote, los retiros, la altura permitida, los accesos y las exigencias municipales. Una escalera, una cochera o un patio reglamentario pueden alterar por completo el esquema.
Aplicando el valor del colegio entrerriano a esos 160 m² hipotéticos, el gasto directo ascendería a unos $214,9 millones.
Con el precio de referencia que incorpora indirectos y beneficio, la misma multiplicación daría aproximadamente $325 millones.
No son dos presupuestos alternativos equivalentes: el primero representa gastos directos en una tipología de vivienda individual; el segundo es una referencia más amplia de precio. Ninguna cifra constituye una cotización cerrada para cuatro departamentos en una localidad concreta.
Además, habría que verificar el terreno, los honorarios profesionales, derechos municipales, conexiones de servicios, infraestructura especial, estudios y posibles imprevistos.
Cuatro unidades implican cuatro baños y cuatro cocinas, además de redes eléctricas, sanitarias y de gas diseñadas para las condiciones reglamentarias locales. Dividir una obra en departamentos pequeños puede elevar el costo relativo de instalaciones respecto de una casa única de igual superficie.
Para dimensionar los ingresos, un relevamiento de 13.008 anuncios de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires registró en septiembre de 2026 una mediana de $600.000 mensuales por monoambiente en Almagro.
Cuatro unidades colocadas exactamente a ese precio sumarían $2,4 millones brutos por mes, un ejemplo de mercado porteño que no puede extrapolarse a todo el país.
Ese ingreso teórico debe descontar vacancia, mantenimiento, impuestos, administración y otras erogaciones, y no garantiza que las cuatro propiedades se alquilen al mismo tiempo.
