Ley de alquileres: los propietarios ya perdieron dos meses de ganancias

Por la nueva legislación, se retiró el 40% de las propiedades del mercado.
Por la nueva legislación, se retiró el 40% de las propiedades del mercado.

El nuevo índice de actualización de contratos sigue generando críticas de todas las partes involucradas.

La ley de alquileres ya tiene más de un año de vigencia y sigue sin convencer, ni a propietarios ni a inquilinos. Quienes cerraron contrato hace un año deberán enfrentar un aumento del 49% en el canon de octubre. A su vez, el negocio perdió atractivo para los dueños de los inmuebles y las cámaras locales adviertan que ya se perdió el 40% de la oferta.

Es que hasta el 1 de julio de 2020 la mayoría de los propietarios aplicaba subas semestrales sobre los alquileres. Desde entonces, la ley 27.551 estableció que “solo pueden realizarse ajustes anuales” sobre el precio mensual del alquiler y que estos deben hacerse siguiendo el Índice de Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central (BCRA), en base a la inflación y a la suba de los salarios. Esta forma de indexación generó que los propietarios ya acumulen al menos dos meses de pérdidas. Dicho de otra forma, si siguieran con el formato anterior, en el último año hubieran ganado el equivalente a dos meses más de renta.

Así lo aseguró un informe de Reporte Inmobiliario, que señaló que “al percibir desde el mes inicial hasta el duodécimo mes el mismo monto de alquiler, la pérdida económica acumulada durante sólo esos doce primeros meses resulta algo superior a dos meses del valor inicialmente pactado”.

A esa pérdida, “producto de la erosión de la inflación sobre el poder de compra del alquiler recibido por el locatario”, debe adicionarse que al mes 13, el valor de renta se actualiza un 49% según el ICL (al 12 de octubre), frente a una inflación interanual cercana al 50%. “Se arranca un segundo año de contrato con un valor original más bajo al que se pactó un año atrás”, advierte el informe.

“Mes a mes, con tasas de inflación que llegaron a superar el 3% y en algunos casos holgadamente, el ingreso real que percibe el propietario del inmueble se licua”, agregan.

Otro dato a considerar es el del poder adquisitivo de los inquilinos, que tampoco se actualiza en forma mensual, pero Reporte Inmobiliario hace hincapié en que al actualizar los alquileres con una periodicidad no menor a un año, “la pérdida está siendo soportada únicamente por una de las partes, en este caso el propietario, y ello a la larga redunda en una búsqueda de un precio inicial mayor de cobertura o en el retiro de la oferta, como lo están evidenciando las cifras del mercado”.

En este contexto, el valor promedio para unidades de 2 ambientes en las 11 localidades que releva trimestralmente Reporte inmobiliario (Bahía Blanca, Bariloche, ciudad de Córdoba, Mar del Plata, ciudad de Mendoza, ciudad de Neuquén, Posadas, Rosario, ciudad de Salta, ciudad de Santa Fe y San Miguel de Tucumán) se ubicó en los $ 25.114 mensuales.

El aumento de los alquileres de octubre ronda el 50%
El aumento de los alquileres de octubre ronda el 50%

Mendoza se suma al pedido por actualizaciones semestrales

El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Estanislao Puelles Milán, participó recientemente de una reunión del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), en la que se analizó nuevamente la ley de alquileres. Aunque habían solicitado una audiencia con el Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Jorge Ferraresi, el encuentro no pudo realizarse y, en cambio, fueron recibidos por legisladores opositores.

Puelles detalló que les presentaron un proyecto en el que proponen la modificación de dos artículos de la ley de alquileres que entró en vigencia en julio de 2020. Los legisladores les adelantaron que tal vez se pueda avanzar en la reducción del plazo de alquiler y, si bien no creen que se pueda eliminar la actual fórmula de actualización –para volver al acuerdo entre partes-, estimaron que se podría establecer una variación semestral (y no anual). Esto, señaló Millán, podría favorecer que haya más propiedades en el mercado y que los valores se equilibren.

En la actualidad, hay varios proyectos que buscan modificar la ley de alquileres. Uno de ellos, que lleva la firma del diputado nacional Alberto Assef (Juntos por el Cambio), propone que se derogue. Otro, del legislador Álvaro González (PRO, para la Ciudad de Buenos Aires), plantea que se modifique para que los contratos vuelvan a tener un plazo de dos años, y para derogar el artículo 14 que fija la actualización anual.

Planean modificar la ley de alquileres para que la actualización vuelva a ser semestral
Planean modificar la ley de alquileres para que la actualización vuelva a ser semestral

Descontento de inquilinos y propietarios

De una encuesta realizada por el portal de propiedades Zonaprop, se desprende que ocho de cada diez propietarios considera que la ley de alquileres lo perjudicó, tanto por la indexación anual, como por la extensión del plazo del contrato a tres años. Asimismo, un sector de los consultados (44%) no está de acuerdo con tener que registrar el contrato de alquiler en la AFIP.

Por otro lado, señalaron dificultades a la hora de alquilar sus inmuebles. El 74% de los consultados pudo rentar, mientras que un 26% restante aún no lo consiguió; y la mayoría (34%) de quienes sí pudieron alquilar confesaron que demoró más de cuatro semanas en concretar la operación. Un 23% tardó menos de una semana y un 21% tres semanas.

Para una gran parte de los inquilinos tampoco ha sido una ley beneficiosa (68% de los encuestados por el portal en todo el país). Esto responde mayormente a la suba de precios y “a la baja de la oferta de propiedades en alquiler”.

Por el contrario, los inquilinos que aseguraron sentirse beneficiados con la nueva ley, consideraron importante “no tener que pagar más de un mes de depósito”, la extensión del contrato a tres años, y la indexación anual, así como el hecho de no tener que pagar “expensas extraordinarias ni arreglos de la propiedad”.

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