Ley de alquileres: luces y sobras de una norma que a nadie convence

La sanción de la conocida ley de Alquileres lejos de generar un clima para que crezca la oferta de propiedades, ha generado una retracción de las unidades habitacionales disponibles para alquilar que terminó perjudicando a los inquilinos.

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Pero además, a 10 días de entrada en vigencia, aún sigue generando controversias entre los especialistas. Lo único unánime es la adjetivación que cada uno hace de la norma legal y que se reduce en la frase de Jorge Irigoyen, asesor del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires ciudad que la llamó “la ley antialquileres”.

El 18 de octubre entró en vigencia la ley 27.737 que modificó, no derogó, la ley 27.551 sancionada en julio de 2020.

Entre los aspectos centrales de la normativa hay tres a tener en cuenta. Por un lado, el plazo mínimo legal para la realización de los contratos se mantuve en los tres años y quedó literalmente expresado que los valores deberán ser estipulados “en moneda nacional”.

Además, se estableció que los ajustes de precios se pueden efectuar con periodicidad que no será inferior a seis meses. Y por última, esa actualización del valor del alquiler se realizará en base al coeficiente “Casa Propia”.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCi), una entidad que aglutina a los Colegios Profesionales de Ley que regulan la actividad inmobiliaria en cada una de las provincias, siempre se opuso a la sanción de la norma que está vigente.

Mientras tanto, para intentar traer algo de luz a la discusión incesante y además constante sobre los alcances de la normativa, realizó un conversatorio nacional virtual en la que expusieron los asesores de los Colegios de Corredores Inmobiliarios.

Mariano Esper, especialista en temas inmobiliario, planteó uno de los temas que más controversia genera entre los asesores inmobiliarios: que ley aplico si es una prórroga de contrato. El dilema está planteado a partir de que los índices de actualización de los valores de los alquileres, la periodicidad para indexar, no son iguales, entre la ley de 2020 (27.551) y la que entró en vigencia la semana pasada (27.737).

Espere recordó que “todos los contratos celebrados a partir del 18 de octubre (de 2023) en adelante, se rigen por las disposiciones de la nueva ley, esto está más que claro” y por otro lado remarcó que la nueva ley no puede afectar a los contratos celebrados con anterioridad y que aún está vigentes porque no se puede aplicar de manera retroactiva.

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Sin embargo, y es donde se plantea uno de los grandes interrogantes, o al menos hay disparidad de opiniones, es que sucederá con las prórrogas o renovaciones.

Para Esper no hay duda que “las renovaciones y prórrogas de contratos que venzan en el futuro y que se refieran a acuerdos celebrados bajo la norma anterior, también quedan involucradas o afectadas o comprendidas dentro de la nueva ley. Es decir que si un contrato celebrado bajo la ley anterior vence el primero de diciembre y las partes deciden prorrogarlo o renovarlo, no hay ninguna duda de que esa prórroga o renovación queda comprendida bajo los términos de esta ley (27.737)”.

“No se puede utilizar el recurso de prorrogar un contrato vencido para tratar de mantener la ley anterior, eso es un eso es un error de técnica legislativa. Se puede prorrogar un contrato, claro que sí, pero eso no implica prorrogar la ley porque la ley es de orden público y las partes no pueden decir cuando una ley entra en vigencia”, agregó.

Esta sentencia que realizó Esper se contrapone con la opinión de otro especialista en derecho inmobiliario, el abogado Enrique Abatti quien además preside la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra).

En diálogo con Los Andes, Abatti comentó que “lo que están haciendo algunos ahora, esperando que en un cambio de gobierno desaparezca la ley o la cambie, es prorrogar los contratos, no renovarlos. Todos los que se hicieron en 2020 están finalizando, entonces si lo renovás es un contrato nuevo y se rige por la ley nueva, en cambio si vos lo prorrogás lo que se aplica es la ley antigua”, afirmó.

Jorge Irigoyen, asesor del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires consideró que “la ley 27.551 es la ley anti alquileres, porque atentó contra los alquileres habitacionales”.

El especialista recordó que en Argentina, “los alquileres siempre estuvieron regulados”. Desde 1984 rigió la ley 23.091 e incluso “se mejoró con la reforma en el Código Civil y Comercial del 2015″, afirmó.

“Los alquileres de oficinas, locales comerciales y otros están funcionando y con la misma inflación y con las mismas crisis económica y política, no hay escasez. Los que desaparecieron y esto lo va a acelerar también, lo va a exacerbar aún más, es el tema de los alquileres habitacionales”, opinó.

El problema que él considera fundamental, es que la nueva legislación “terminó atacando el precio del alquiler (para vivienda) con el tema de la actualización, porque ahí mató la autonomía de la voluntad que es ni más ni menos una de las bases más importantes que tiene el derecho privado”.

Para Irigoyen, está claro que “los contratos de alquiler tienen que estar regulados, por ejemplo tiene que haber un plazo un plazo mínimo legal, en un momento fueron dos años después pasaron a tres años a partir del 2020″ pero otro de los grandes inconvenientes surge a partir del índice de actualización: “salimos de guatemala y nos metimos a guate peor porque el índice que tenemos ahora que es un jeroglífico y además es peor el que estaba antes”.

Para el especialista, la ideología jugó un papel importante en la formulación de la ley y además le puso nombre y apellido.

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“A partir de la entrada en vigencia de esta ley, la actualización es cada seis meses, pero con un índice que, de paso también hay que decirlo, lo maneja el Ministerio de hábitat, donde los principales funcionarios que manejan estos coeficientes es gente relacionada con (Juan) Grabois” dijo y a continuación agregó “tal vez estas son cosas no están en la letra de la ley, pero tenemos que ver cómo se ha hecho para saber dónde estamos parados”.

Dentro de la descripción del proceso que llevó a la sanción de la nueva ley de Alquileres, Irigoyen recordó que “la reforma que salía de Diputados salía con mejoras, porque se volvía a respetar el tema de la autonomía de la voluntad y se bajaba el plazo a dos años, que eran los dos artículos centrales, pero lo que volvió fue todo lo contrario”.

Además, comentó que las reformas incluyeron una modificación al artículo 1.198 del Código Civil que hasta entonces, permitía que los contratos que vencían se pudieran renovar con un plazo menor al mínimo legal, entonces algunos utilizaban este apartado para hacer una renovación de un año o meses simplemente.

Ahora esa posibilidad no existe ya que “se amputó directamente”, sentenció.

Por su parte, Mariano Briña, abogado asesor del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Córdoba apuntó principalmente al uso de la moneda en los contratos y recalcó que sin importar los usos y costumbres, no se pueden realizar en moneda extranjera.

“La indicación legal que para mí es la más importante, por ley hay una pesificación compulsiva de los nuevos contratos en vivienda y de la publicidad consecuente, entonces evitemos debatir si puedo hacerlos en monedas extranjera o no, no se puede porque es un método de actualización prohibido”.

El coeficiente de actualización

En 2016 se creó la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) con el objetivo de otorgar créditos hipotecarios indexados por inflación. Si bien durante los primeros años, la UVA no experimentó cambios importantes, en el último tiempo aumentó superando el aumento en los salarios. Esto llevó a la decisión de congelar las cuotas de los créditos sin lograr solucionar la problemática de fondo.

En este contexto, se dispuso cambiar la forma de ajuste de los créditos hipotecarios. Para ello, se creó el Coeficiente Hog.AR, el cual utiliza como unidad de ajuste el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC). El objetivo era mantener en el largo plazo la estabilidad en la Relación Cuota Ingreso (RCI) de los créditos hipotecarios.

Tras el reconocimiento de la heterogeneidad que presentan los distintos rubros laborales, así como la voluntad del Gobierno Nacional de acompañar el crecimiento del salario real, se propuso modificar la fórmula Hog.AR para que la actualización de las cuotas reflejara el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Esta modificación busca suavizar el impacto que pueden tener las fluctuaciones en el CVS e incorporar criterios más equitativos, estables y previsibles para todos y todas.

Así, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Como escaparle a los plazos

El presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), el abogado Enrique Abatti considera que una de las fórmulas para escaparle a los tiempos mínimos que establece la ley 27.737 para celebrar un contrato se encuentra en el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial.

“El plazo mínimo legal es de tres años, pero te los puedo bajar a seis meses o un año libremente, sin ningún problema, porque hay un artículo del Código Civil y Comercial, que por suerte no lo derogaron, que establece la posibilidad de realizar un contrato para un cumplimiento determinado”, comentó.

Según el letrado, “si viene alguien y dice va a estudiar en la universidad un curso de postgrado y es por 6 meses. Entonces alquila por ese lapso y listo, el contrato termina a los 6 meses. No es violar las leyes, es nada más utilizar lo que nos brinda la ley”.

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No obstante, recordó que es el inquilino el que debe manifiesta que ese alquiler es “para el cumplimiento de una finalidad determinada” y no así el locador.

Pero además, “el propietario no tiene la obligación de ir a controlar si ese inquilino cumple con lo que dijo o no, entonces, eso permite manejar el tema de los ajustes de los alquileres, porque se hace cada tres meses y no hay ningún problema en volver a prorrogar ese contrato, nada lo impide, y entonces se fija otro precio actualizado y listo, así continúa sucesivamente”, afirmó.