Ley de alquileres: afecta al mercado locativo y desalienta

La recientemente promulgada “Ley de Alquileres” 27.551 se fundamentó principalmente en una supuesta carencia de ofertas de inmuebles con destino locativo y en las ofertas de alquileres con precios elevados, atribuyendo los mismos a una especulación excesiva de los locadores.

Estas afirmaciones ignoran o descreen de la realidad del mercado locativo presumiendo que éste, regido por el principio de oferta y demanda, no ha sido capaz de corregir por sí mismo, los problemas alegados.

Estas afirmaciones no tuvieron en cuenta que la verificación de las consecuencias que han acarreado este tipo de proyectos populistas y sesgados fueron pésimas: el número de viviendas deficitarias siguió aumentando pese a las periódicas intromisiones del Estado en los contratos de locación privados (1949 y 1979).

Varias de las normas sancionadas en esos períodos, determinaron la prórroga de los plazos contractuales, el congelamiento o control del precio de los alquileres, prohibición de los desalojos y el gravamen a las viviendas desocupadas, siempre invocando la “emergencia” locativa.

La Ley de Alquileres vigente no tiene variaciones significativas con las que la precedieron. A dos meses de su sanción, la norma no da señales de corregir los problemas que se alega solucionar. Hay más propietarios que retiran sus inmuebles de la oferta locativa, con el perjuicio para los inquilinos a los que presuntamente dicha norma intenta beneficiar, quienes comienzan a tener dificultades en elegir la vivienda más acorde en precio y comodidades.

Se registran además, aumentos en el monto inicial de los inmuebles ofrecidos en alquiler, que oscilan alrededor del 20% y como compensación de las cláusulas que desalientan las inversiones.

Los principales aspectos negativos de la ley, son los siguientes:

Limita el monto del depósito de garantía a un solo mes, lo cual deja en desfavorable situación al locador, ante incumplimientos del locatario que superen el valor del depósito.

Reparaciones urgentes: No se determina quién y cómo se establece si una reparación es urgente o no. En principio, pone en manos del locatario la decisión.

En las locaciones habitacionales, el locatario propondrá al locador al menos dos garantes a elegir entre cinco propuestos. El locador puede requerir una garantía que supere cinco veces el valor mensual de la locación. Generará conflictos porque el límite de los montos no concuerda con la inflación en tres años de contrato.

En locaciones de vivienda, el precio del alquiler se ajustará anualmente. Se utilizará por partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores estatales Ripte. El inquilino no podrá saber cuánto será el incremento anual del canon, con la incertidumbre consecuente.

Los grandes ausentes son la desgravación impositiva y los incentivos para los inversores en viviendas destinadas a la locación, tal como lo preveía la Ley 23.091. Con ello se generarían alicientes a la inversión inmobiliaria, siendo la industria de la construcción la que más actividades conexas desarrolla en la economía interna. Es inconcebible la miopía, sobre este tema, de los legisladores. Debieron copiar lo que estaba escrito en la legislación locativa de 1984. Hay que incentivar la construcción o refacción de inmuebles destinados al alquiler habitacional y no desalentarla con gravosos impuestos e intervenciones indebidas y burocráticas, en los procesos relacionados con los contratos locativos.