Cuáles son las oportunidades del mercado inmobiliario para 2023

Para los argentinos el “ladrillo” siempre ha sido una de las inversiones más seguras. Sin embargo, el cambio de la ley de alquileres y el aumento de la incertidumbre han generado que las ventas de propiedades se frenaran considerablemente. Pese a eso, en 2022 hubo operaciones y diversos referentes del sector inmobiliario nacional mencionan cuáles son las oportunidades para el año próximo.

El portal inmobiliario Mudafy consultó a referentes del sector sobre cómo fue la actividad el año que termina y qué anticipan para 2023. Matías Towers, director comercial de Mudafy, señaló que en 2022 hubo una recuperación de las operaciones en comparación con 2021 y que esperan que en 2023 se afiance. Si bien indicó que se vio una leve baja en la oferta durante los últimos meses del año, sigue estando en niveles muy altos y hay varias opciones a la hora de iniciar una búsqueda.

Sumó que, pese a que hay mucha oferta, las propiedades que están publicadas en los valores actuales de mercado suelen recibir consultas y generar movimiento en el corto plazo. Hay oportunidades que permiten comprar a un bajo precio y, con una pequeña inversión, aumentar considerablemente el valor de la propiedad. Estas duran poco a la venta, ya que los compradores están atentos a estos ingresos.

“Si bien el 2023 será un año electoral, no hay señales que evidencien grandes cambios en las tendencias que estamos viendo. A los vendedores, les recomendaría no quedar fuera de posición versus el mercado y, a los compradores, que estén atentos a las oportunidades. Los valores y la cantidad de oferta indican que es un gran momento para comprar”, planteó.

Gonzalo Iribarren, director de Iribarren Propiedades, expresó que continúan apareciendo oportunidades muy interesantes para el “flipping house” (comprar a un valor bajo para remodelar y luego vender a un precio más alto), en excelentes ubicaciones y con muchísimo potencial por el corto tiempo entre la entrada y la salida, que son covenientes para un panorama tan volátil como el que podría haber el año próximo.

En cuanto a las propiedades para alquiler, si bien al momento de querer salir de la inversión, el mercado no acompaña, se puede mantener una renta más que interesante alquilándolo de forma temporal, sin tener que comprometerse a 36 meses con un contrato tradicional. “Está claro que el mercado necesita créditos hipotecarios y que se termine de perfeccionar la ley de alquileres, para que los inmuebles permitan obtener una renta competitiva frente a otros instrumentos y vuelvan a ser una opción para los inversores que hoy están buscando otros rumbos”, lanzó Iribarren.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, analizó que “no todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tendrán mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo”.

Asimismo, planteó que las políticas públicas “ignoraron el efecto multiplicador que el mercado inmobiliario tiene sobre la economía en su conjunto”. En este sentido, indicó que en el mundo se promueve que la gente pueda acceder a su vivienda con crédito, que se puede pagar en un contexto económico estable y se anima a tomar préstamos hipotecarios porque no teme por su trabajo y por la estabilidad de sus ingresos.

Por ejemplo, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler. Esto, subrayó, ha atraído a “no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país”.

Santiago Nizzi, de Nizzi Propiedades (Mar del Plata), expresó que, por la poca demanda y falta de dólares, hubo un incremento en la entrega de valores como parte de pago. En 2023, estimó que se podría encontrar mayor coherencia y correlación en los precios. Respecto a la compraventa, indicó que créditos hipotecarios, alivios fiscales y mejor acceso para la compra de dólares serían fundamentales para acelerar una recuperación en el mercado.

Cristian Frers, director de Nuevos Negocios de Bridge Argentina, manifestó que, en 2022, el comportamiento del sector inmobiliario estuvo marcado por operaciones muy puntuales, teniendo como común denominador a los compradores que buscaron el resguardo de valor, sobre todo aquellos jugadores que tenían excesos de pesos buscando dolarizar los mismos. A su vez, las operaciones fueron concretadas donde los valores de cierre estuvieron por debajo de los precios históricos.

Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts, consideró que, en 2023, las mayores oportunidades van a estar en los proyectos con venta de pozo, porque ahí hay un flujo necesario de ingreso para levantar una obra y en un escenario un poco más incierto como un año electoral, posiblemente el inversor sea un poco más cauteloso y los desarrolladores estén dispuestos a ser más agresivos con los valores para mantener el flujo necesario de obra.

Cristian Konkolyi, propietario y martillero de Konkolyi, señaló que el contexto inflacionario afectó la capacidad de ahorro y la posibilidad de avanzar con créditos hipotecarios. Pero sumó que, a la gente que le sobren pesos y quiera invertir, comprar propiedades es una buena manera de comprar dólares a futuro, y comprar metros cuadrados es el mejor negocio. Los tamaños de las unidades que se compren dependerán del capital de cada inversor, pero siempre las pequeñas, hasta los 3 ambientes inclusive, son de fácil acceso y, por ello, se venden más rápido después.

“Resumiría este año con la palabra ‘competencia’. Hubo mucha oferta de propiedades en venta y baja demanda de parte de los compradores, precios que mes a mes bajan y siguen bajando y propietarios que no comprenden esto”, lanzó Alan Pennacchio, propietario y martillero de Inmobiliaria Pennacchio. Y estimó que para 2023 los precios de venta de las propiedades deberían estabilizar, para aumentar en el 2024, por lo que, si se piensa a modo de inversión, es una opción de resguardo.

Agustina de Feo, directora y martillera de Agustina De Feo Propiedades, apuntó que sigue siendo notoria la falta de demanda en las propiedades. “En la historia argentina, las inversiones en ladrillos fueron las más beneficiosas para los inversionistas, así que a ellos les diría que confíen en que esa posibilidad sigue existiendo a pesar de la inestabilidad económica del país, siempre y cuando se hagan adecuadamente y con conocimientos del mercado inmobiliario”, planteó.

“Hasta que no mejoren ciertas variables económicas y vuelva el crédito hipotecario, el alto stock de propiedades en venta va a estar en los mismos niveles”, analizó Leonardo Anaya, director de Urbana Propiedades (Tres Arroyos). “Dada la gran demanda habitacional que hay para primeros propietarios, la clase media necesita acceso al crédito para vivienda única”, acotó.