Sup. Economía Domingo, 29 de diciembre de 2019 | Edición impresa

Inmuebles: sólo hay mercado para el segmento medio

Las propiedades de menor valor se estancaron por el avance de la inflación y el encarecimiento de los créditos.

Por Barbara Del Pópolo - bdelpopolo@losandes.com.ar

El sector inmobiliario cierra un año marcado por la devaluación y la desconfianza en el rumbo económico del país, pero las ventas y desarrollos apuntados a la clase media lograron sortear las dificultades. De hecho, hoy se presentan como una inversión segura frente a las restricciones en el mercado cambiario y la baja de las tasas.

Las propiedades que se vendieron y que podrían tener mayor movilidad a futuro son aquellas que rondan los U$S 70.000. Claro que el recargo del 30% sobre la divisa para atesoramiento, plantea un escenario en el que los desarrolladores deberán “negociar” una cotización accesible o un “dólar celeste” para favorecer las inversiones.

Los departamentos se convirtieron en las apuestas más rentables a mediano y largo plazo, y las inversiones en pozo fueron el motor para el sector en un año en que se cortaron las posibilidades de acceder a cualquier otro tipo de financiamiento privado o público.

 

Diagnóstico y perspectivas 

“Hay dos aspectos que complicaron el panorama para el mercado inmobiliario: las devaluaciones y la poca fluidez de los negocios inmobiliarios (desde el segundo semestre de 2018), que hicieron que se perdieran los valores referenciales”, explicó Estanislao Puelles Milán, titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

En los dos extremos de la segmentación se perdió esa fluidez. El ABC1 (o el sector de la sociedad de mayores ingresos) optó por el mercado financiero para obtener mayor rentabilidad. El sector de menores ingresos, que dependía del crédito hipotecario para poder acceder a un inmueble, perdió esa posibilidad después de junio de 2018, cuando el valor de las cuotas en  Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) pasó a representar más del 30% del ingreso de los asalariados.

“En el medio hay una franja de pequeños ahorristas o pequeños inversores que compraron terrenos para construir departamentos y se autofinanciaron”, señaló Puelles Milán. 

En cuanto a los precios, el titular del Colegio señaló que en dólares bajaron entre un 10% y un 15%, y quienes lograron vender fueron los “propietarios flexibles a la hora de negociar” que luego bajaron un 10% más sobre el valor de lista o publicación.

Los terrenos que más se movieron fueron aquellos con precios de hasta $ 2.000.000 que permitían la construcción de departamentos. “El comprador que estamos viendo es más un inversor que un consumidor final, desarrollistas o constructores que vienen del plazo fijo y que están viendo que ahora es un buen negocio construir con dólares a un valor hasta un 35% menor que hace dos años”, agregó Puelles Milán.

 

En lo que respecta a departamentos o casas, “hubo movimiento en propiedades de hasta cuatro millones de pesos”. El sector de alta gama (más de $ 6.000.000), “motivado por la incertidumbre” se posicionó en dólares antes de las elecciones y no se movió. 

En cuanto a las viviendas para las familias de clase media, según explicó el corredor inmobiliario Miguel Ángel Astorga, “lo único que se vendieron fueron propiedades que habían sido heredadas. Desde el punto de vista práctico, los vendedores no estaban perdiendo nada si aceptaban una contraoferta con descuentos grandes”.

“Es poco lo que se está haciendo. La contraoferta incluye partes de pago con vehículos y lo demás es financiación atada al dólar (acuerdo entre partes, no financiación bancaria)”, agregó Astorga.

Para el empresario inmobiliario Santiago Debé, “la recesión del mercado fue bastante pareja”, por el desaliento de los inversores que optaron por resguardarse en dólares y que ahora por el cepo podrían empezar a invertir en inmuebles. 

“Lo que está más al alcance siguen siendo los departamentos de uno o dos dormitorios, propiedades que dan magros intereses (4% anual sobre el valor de la propiedad), pero que ofrecen seguridad en cuanto al capital invertido. Las propiedades van de los U$S 70.000 a los U$S 80.000”, comentó.

Desarrollos exitosos

Nicolás Armentano, fundador y director de Desarrollos Inmobiliarios, celebró que su empresa pudiera cerrar negocios en un año en el que hubo dos devaluaciones fuertes, y con “un precio del metro cuadrado elevado para Maipú”. 

“Este año terminamos con Bosques de Maipú, entregamos 34 unidades y se vendieron 12 en 2019. Además inauguramos Il Mercato (centro comercial) con el 100% de la ocupación de los locales”, explicó Armentano.

El empresario señaló que como desarrollistas esperaban que fuera difícil lograr una ocupación total de todos los comercios, y tentar a las primeras marcas, pero en las primeras semanas de su inauguración ya cuentan con más de 10.000 visitas y eso garantiza la continuidad del proyecto.

“La clave fue trabajar con un concepto diferente, ser flexibles al momento de la venta, aceptar pesos y ajustar, pero por debajo del aumento del dólar. Apuntamos a vender en cantidad y no a sobreestoquearnos de productos”, explicó el desarrollador.

En cuanto a los precios, explicó que las ventas van desde U$S 60.000 hasta U$S 120.000, con cotizaciones iguales a las del Banco Nación para quienes buscan invertir en pesos y en alrededor de $ 82 (con el 30% ya aplicado) para quienes llevan su dinero directamente en moneda norteamericana. “Los precios en dólares han bajado y ofrecemos flexibilidad (una cotización favorable). Si no, los inversores van a preferir el tipo de cambio de la calle”, argumentó Armentano.

 

La oferta del grupo empresario también irá por el lado de los departamentos. Apuntan a quienes tienen ahorros en dólares y buscarán el resguardo en el mercado inmobiliario. El próximo año comenzarán a construir 95 departamentos y dúplex frente al Il Mercatto (Bosque de Mayo), y un barrio destinado a inversores en donde el pequeño constructor va a poder acceder a “lotes de 500 metros con un proyecto armado de cinco o seis unidades” (Coirones de Mayo).

Asimismo, desde Giménez Riili Desarrollos Inmobiliarios explicaron que actualmente les quedan los últimos lotes en el barrio Las Retamas y han lanzado una subasta para escuchar ofertas y analizarlas. Los valores parten de los $ 740.000 y ofrecen financiación propia.

El grupo también apuesta por una expansión en Maipú con “Las Tacas”. En este caso los lotes son de 300 m² y los precios arrancan desde $ 1.000.000 (ofrecen financiación)

Finalmente, el complejo residencial más importante de Giménez Riili, que se emplaza en calle Don Bosco y Ruta 50 de Rodeo del Medio, El Bosque, y que cuenta con 840 lotes a la venta, se está vendiendo desde $ 720.000, con acceso a financiación.
 

El dólar celeste

Los desarrolladores consultados coincidieron en que la cotización del dólar será clave para captar inversores que quedaron fuera de la posibilidad de seguir ahorrando en esa divisa y que podrían “volcarse al ladrillo”.

Para seguir operando en dólares, los desarrolladores deberán ofrecer un valor mejor al del mercado paralelo o blue y allí es donde comienza a operar el llamado “dólar celeste” con una cotización que es cercana a los $ 70 (intermedio entre el dólar oficial y el que lleva el gravamen del 30%).  

“Cuando la economía se recupera, el mercado inmobiliario aumenta sus valores en dólares, como sucedió entre 2002 y 2008, cuando las propiedades subieron un 50%. No digo que vaya a pasar lo mismo, pero estamos convencidos de que puede haber una oportunidad para los inversores más conservadores que saben que a largo plazo en el negocio inmobiliario no se pierde”, explicó Puelles Milán. 

También Santiago Debé se refirió a la oportunidad de invertir hoy en el sector. “Cuando hay una devaluación todos somos más pobres si no tenemos bienes transables en el exterior. Las propiedades, medidas en dólares, han retrocedido más de un 25% en un año y medio ”, señaló el empresario.