Sup. Economía Domingo, 12 de mayo de 2019 | Edición impresa

Hipotecarios UVA: la mora es baja, pero preocupa

Aunque menos del 1% está en mora, la relación cuota-salarios es cada día más tensa. Se puede pedir una extensión del 25% del plazo.

Por Mariano Zalazar - mzalazar@losandes.com.ar

En Mendoza hay 4.436 créditos UVA otorgados y solo 16 se encuentran en mora, según datos suministrados por el Gobierno Nacional, es decir, menos del 1%. Sin embargo, crece la preocupación por el avance de las cuotas (dependen de la inflación) por encima de los salarios.

Si bien el Estado ha reglamentado diferentes alternativas para proteger a los beneficiarios y garantizar la continuidad de los créditos, por ahora, el escenario macroeconómico no acompaña y para muchas personas las cuotas son cada vez más difíciles de pagar. 

Por citar un ejemplo, una familia que tomó un crédito de $ 1.900.000 a 20 años en agosto de 2017 comenzó pagando una cuota de $ 11.400. Hoy ya paga más de $ 19.500 por mes y la deuda en pesos supera los $ 3 millones. 

Aunque la morosidad se mantiene baja, la relación entre cuota e ingresos es cada día más tensa. Tal es así, que ya están dadas las condiciones para que los beneficiarios de los créditos UVA soliciten una extensión de hasta el 25% en el plazo de pago del préstamo.

 

Las alternativas vigentes

La normativa dispuesta por el Banco Central establece que la opción de extender el plazo de los créditos hipotecarios 25% se dispara cuando las cuotas aumentan al menos diez puntos porcentuales más que los salarios. Se trata de un sistema de “cláusula gatillo” similar al que utiliza el Gobierno de Mendoza para pagar el sueldo de los trabajadores estatales. 

Para determinar si corresponde dar una extensión, no se toma en cuenta el sueldo individual de la persona tomadora del préstamo, sino la relación entre Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec). La “carrera” entre los índices empieza con la primera cuota del préstamos. Cuando el porcentaje acumulado del IPC supera por 10 puntos al CVS, se habilita la posibilidad de ampliar el plazo del crédito.

La reglamentación del BCRA indica que cuando esto ocurre, el banco que otorga el préstamo tiene la obligación de informarle a su cliente que está en condiciones de solicitar la ampliación de los plazos. Sin embargo, se debe tener en cuenta que este beneficio solo puede ser reclamado una sola vez a lo largo de la vida del préstamo. 

 

De ahí surgió entonces la incógnita de qué ocurriría si el escenario económico actual continuara o se profundizara en los próximos años. Es que si el IPC siguiera superando a los salarios, los beneficiarios de créditos UVA no tendrían la posibilidad de pedir una segunda extensión y deberían buscar otras alternativas para cumplir con sus obligaciones de pago.

Tomando en consideración esta situación, el Gobierno Nacional dispuso en primera instancia que las cuotas nunca podrían exceder por más de 10% al valor que tendrían si se hubieran actualizado por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), en vez de por inflación. Básicamente, esto impedía que a lo largo del préstamo se diera por una segunda vez las condiciones para solicitar una extensión. El monto que se estaría dejando de pagar hoy, se pagaría en cuotas de años posteriores, en los que los salarios le ganaran a la inflación y recuperaran poder adquisitivo. 

Para que eso funcione, sería necesario que la situación económica se recupere. En caso contrario, se daría una especie de paradoja, ya que los bancos no podrán extender los plazos del préstamo (porque solo se permite una vez) ni aumentar las cuotas al ritmo que correspondería. 

 

Esto último llevó al anuncio realizado por la Nación hace apenas algunos días. Se trata de la creación de un “fondo compensador” para los créditos en UVA otorgados a través de Procrear, que tendrá como fin proteger a los deudores cuyos ingresos queden considerablemente resegados respecto a las cuotas. Este funcionará como un seguro que cubrirá la parte de la cuota que exceda la diferencia del 10% entre el índice salarial y la inflación. “Si la inflación acumulada desde el inicio del crédito es del 40% y el índice salarial creció un 25%, el seguro cubrirá el 5% excedente”, ejemplificó en el comunicado.

El ministro del Interior, Rogelio Frigerio y el secretario de Vivienda, Ivan Kerr, explicaron que el fondo compensador se financiará con los mismos préstamos. En las cuotas de los créditos se incluirá el pago de un seguro equivalente al 1,5% de la cuota. Esto será obligatorio para quienes hayan tomado préstamos de 140.000 UVAs en adelante (hoy equivale a $ 5.020.400) y optativo para los créditos de menor tamaño. 

En principio, podría suponerse un balance deficitario para dicho fondo, ya que hay cerca de 35.000 créditos a nivel nacional que utilizarían la compensación y el canon aportado para el seguro no alcanzaría a cubrir todo lo que se debe pagar. Una futura recuperación de los salarios frente a la inflación permitiría recuperar los recursos del fondo compensador, ya que este dejaría de actuar (si es que el IPC supera por menos de diez puntos porcentuales a los salarios) y la cuota se le seguiría cobrando a los tomadores del crédito. 

 
Por ahora, quienes tomaron créditos no están consultando para extender el plazo de pago. | Gustavo Rogé / Los Andes

Pocos pedidos de extensión

A nivel país hay poco más de 34.000 personas en condiciones de pedir una extensión del plazo del crédito hipotecario. Según especialistas consultados, esto tiene que ver en parte con el poco beneficio que esto implica. Es que para la mayoría de los préstamos, la extensión de 20 a 25 años en el plazo de pago significaría un ahorro mensual de entre $ 1.200 a $ 1.500, un valor que en muchos casos no llega a ser un alivio significativo.

Al mismo tiempo, el escenario es incierto para los próximos años y el presente es más delicado de lo previsto. El economista Sebastián Laza, asesor del Ministerio de Economía de Mendoza, reconoció que indudablemente la gente se ha visto zozobrada, porque el año pasado la inflación fue mayor al 50%. “Muchos lo han sentido a la hora de decidir si tomaban este tipo de financiación o no, pero no es la única opción hipotecaria. El UVA era interesante para el público porque bajaba los montos requeridos para poder acceder a la financiación. Las otras operatorias que distribuyen el interés a lo largo del período requieren de un nivel de ingreso más alto para ser adquirido”, comentó.

“En estas épocas más difíciles, hay que tener un poco más de paciencia y tratar de seguir cumpliendo; tratar de alargar el plazo es una buena opción, porque sigue siendo un buen mecanismo para quienes no tienen ingresos altos. El créditos es aceptable y en los picos de inflación -en la vida del crédito- habrá nerviosismo por parte del tomador, pero hay que esperar a que la inflación vuelva a acompañar al salario”, apuntó el asesor del Gobierno.

 

Fue mucho más crítica la mirada de la economista Amalia Granata. “Es muy difícil poder decir que pasará con los créditos en UVA, porque en lo personal pienso que fue una mala política del gobierno; le mintieron a la gente, les ocultaron datos y le prometieron que la inflación sería del 10 % este año, pero estamos frente a un modelo que no es sustentable”, opinó. 

“Estamos en un contexto de gran incertidumbre. No se sabe si conviene hacer una extensión del plazo a 25 años ni cómo se comportarán la inflación y el dólar. No hay una política antiflacionaria clara. No se sabe cómo van a terminar los UVA o si conviene pasar a otro esquema, pero en este escenario nos encaminamos a una nueva 1.050”, advirtió la economista.

Por su parte, Carina Farah destacó: “Si las cuotas siguen aumento por encima de las variaciones salariales las opciones no son muchas para un tenedor de créditos. Si cuenta con ahorros u otros activos puede tratar de venderlos y bajar el capital adeudado, pero no es la realidad de la mayoría los deudores hipotecarios. Una salida será que desacelere la inflación”.
 

 

Quejas, pero no cancelaciones

El presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, reconoció que los tomadores de créditos UVA están teniendo dificultades para pagar las cuotas, pero aseguró que la situación no es tan grave como para que se pidan cancelaciones. “Se escucha mucha queja con el UVA, pero no conozco a nadie que esté arrepentido de tomar un préstamos. Nadie me dice ‘te devuelvo la plata y que el banco se quede con el inmueble’ y eso es positivo”, comentó.

La apreciación de González Fraga es representativa de lo que ocurre en todo el sector financiero, teniendo en cuenta que Banco Nación tiene una participación del 53% sobre los créditos otorgados en todo el país. Ese porcentaje es mayor aun  para Mendoza, ya que el banco es el agente financiero de la provincia.

“Sé que pagar la cuota es muy duro. He escuchado que hay que gente que se ajusta, que baja a los chicos de calidad de colegio o que se ha privado de otras cosas para pagar la cuota de la casa, pero no están arrepentidos de hacerlo, porque se endeudó en pesos y la casa vale en dólares y hoy debe menos de la mitad”, indicó. 

“Mientras que el dólar subió 120%, la cuota UVA aumentó el 50%. Si bien la deuda se incrementó, los tomadores de préstamos ya son dueños de la mitad de la casa”, agregó.