Arquitectura Lunes, 25 de marzo de 2019

El valor de los techos altos

Cuando se compra un inmueble no se adquiere solamente una superficie plana, sino también un espacio cúbico.

Por Francisco Villamayor - Fundador y CEO de Bresson Propiedades

Los últimos 10 años de mi vida me han regalado la oportunidad de conocer las mejores propiedades: maravillosos pisos franceses, inmuebles de estilo art deco, pisos racionalistas y un sinnúmero de departamentos modernos o eclécticos con exquisitos detalles, calidad edilicia, estilos que hacen honor a sus arquitectos. Pero uno de los factores fundamentales que marca la diferencia en los mejores departamentos es la altura de sus techos.

Cuando se compra un inmueble no se adquiere solamente una superficie plana, sino también un espacio cúbico que se define tanto por la distancia entre paredes, como por la distancia entre el piso y techo (o cielorraso). Para poner un ejemplo gráfico: no es lo mismo comprar una superficie de 100 m2 de planta, pero con 2,40 metros de altura (240 metros cúbicos totales), que adquirir la misma extensión de planta, pero con 4 metros de altura (400 metros cúbicos totales). En el segundo caso, vivirías casi en el doble de espacio.

La escasez de este tipo de departamentos genera que en proyectos Premium esta variable defienda un ato valor de venta.

Este tipo de propiedades se caracterizan por contar con espacios con pocas divisiones, grandes ventanales que, además de otorgar mayor iluminación, quita la sensación de encierro y atrae a un público joven. Permiten un mejor aprovechamiento del espacio, generando sensación de amplitud y mediante la decoración, la colocación de cuadros más grandes, arañas de gran tamaño e iluminación sectorizada.

La doble altura da la sensación de estar en una casa. Resignifica la creatividad de los arquitectos y decoradores.

En una propiedad es más importante la presencia de techos altos que los metros descubiertos de un balcón pequeño que luego casi no va a tener uso.

El volumen en el que habitamos en un departamento de techos altos es mucho mayor y hace la diferencia por la amplitud que brinda, sobre todo por el estilo y las posibilidades que brinda.

Elementos que hacen la diferencia

Luz y vistas: en una propiedad de techos altos encontraremos ventanas más grandes, lo que aportará como factores fundamentales, mejor iluminación, proyección y amplitud.

Arte y estilo: al disponer de paredes más altas, las posibilidades decorativas se expanden y diversifican. Se pueden ubicar cuadros de dimensiones importantes y se adaptan diferentes estilos de iluminación, tanto arañas de techo como lámparas modernas de gran formato, en espacios comunes o bien en los dormitorios.

Espacios prácticos: los techos altos permiten potenciar esos espacios, armando grandes bibliotecas y, en los pasillos, generar espacios de guardado tipo bauleras.

Calidad de vida: la acústica de un ambiente de mayor volumen es mejor, reduciendo los ecos y los bullicios cuando hay acumulación de gente. Además, la circulación del aire es más fluida.

Los ambientes con techos altos brindan fundamentalmente una sensación de amplitud que nos permite pasar más tiempo en los mismos, a diferencia de los ambientes con techos bajos, donde tendemos a sentir sensación de encierro e inconscientemente sentimos ganas de salir de ese espacio a "respirar".

Podríamos ir un poco más allá. Mencionamos que la mayor altura de una propiedad y su correspondiente espacio le aporta un valor estético a la misma, al tiempo que la hace verse más importante, pero también genera una percepción de mayor libertad y holgura para movernos y, por qué no, también para pensar, crear o sentir.

La mayor altura de una propiedad y su correspondiente espacio le aporta valor estético, al tiempo que la hace verse más importante, pero también genera una percepción de mayor libertad y holgura para movernos y vivir nuestra casa de otra manera.

Desde el punto de vista del valor de una propiedad, y si bien la tendencia es medir solo el metro cuadrado, el plus que brinda una locación de techos altos suma valor en metros cúbicos, aunque todavía la industria del Real Estate no la tiene en cuenta. En verdad, considerando ambas mediciones, se podría brindar información más precisa sobre la superficie y el tamaño de una propiedad y, así, llegar a un cálculo más justo sobre el valor del inmueble.

Sobre el precio del m2

Ahora bien, dicho esto, es llamativo que no exista ningún buscador de propiedades que incluya un filtro de búsqueda relacionado a este dato del que hablamos y que las fichas de las inmobiliarias tampoco lo incluyan. Será por esta razón que al momento de tasar un inmueble un profesional solo valora la altura de los techos como un dato secundario o complementario. No se mide y no se utiliza ningún elemento objetivo para valorar la altura. Definitivamente, la altura de los techos influye considerablemente menos de lo que debería en el precio de un departamento.

Cuántas veces he escuchado largas discusiones referidas a los m2 de un inmueble (si los balcones se computan a la mitad, si se calculan los ambientes sin contar el ancho de las paredes o incluso los placares, si hay que sumar la baulera, entre otras) y estos argumentos son planteados para defender un precio por parte de un propietario o para intentar bajarlo por parte de un comprador.

Sin embargo, en estos intercambios no se escucha la defensa del precio de la propiedad basada en el mayor volumen de la misma por la altura de sus techos. Me surge esta pregunta, si defendemos cada m2 a rajatabla en el precio de una propiedad, ¿por qué no valoramos de la misma manera sus m3?. Si las construcciones de edificios nuevos (para optimizar el factor de ocupación de la tierra o por razones de costos) priorizan el desarrollo de unidades con techos que apenas cumplen con la reglamentación mínima, ¿no será hora de valuar las propiedades a partir de su tamaño en m3?. No tengo duda de que se haría justicia con el valor de los edificios antiguos (y algunos nuevos Premium).

El m3 como herramienta complementaria

En conclusión, la “tiranía” del metro cuadrado (m2) como único método de medición creo que nos hace perder de vista la dimensión real del espacio que adquirimos en un inmueble, el que podría ser mejor calculado a partir de la utilización del metro cúbico (m3). Esta unidad de medida, no utilizada hasta el momento en la industria del Real Estate de ningún lugar del mundo, sería mucho más exacta para calcular el tamaño de una propiedad y haría mucho más justicia con el valor real de la misma.

La altura de los techos no es un dato anecdótico de una propiedad a comentar entre los detalles secundarios de su ficha de venta sino que, me atrevo a decir, es una de sus características fundamentales que debería tener un lugar predominante en las fichas descriptivas y en los criterios de búsquedas de los portales.

Tal vez no sea un criterio sustitutivo, pero el m3 podría ser un dato complementario al tan difundido m2 a la hora de calcular el tamaño de una propiedad. Entre los dos podrían brindar una información mucho más acabada sobre la superficie y el tamaño de una propiedad y a partir de estos datos llegar a un cálculo más preciso y justo sobre el precio del inmueble.