Alquileres congelados por 180 días: inmobiliarias esperan la "letra chica" para aplicarlo

Con la certeza de que el presidente Alberto Fernández congelará por decreto por 180 día los alquileres, las inmobiliarias locales han empezado a revisar los contratos de los alquileres que administran para diferenciar los inquilinos asalariados o los que trabajan en un rubro que sigue en actividad, de los cuentapropistas. También están negociando con los propietarios una postergación del pago de los locales comerciales.

El jueves, el presidente anunció que por decreto iba a congelar durante 180 días los alquileres y las cuotas de los créditos hipotecarios. Además, frenará los remates y los desalojos; atendiendo al impacto económico que están teniendo las medidas para intentar frenar el avance del Covid-19. Y suspenderá por seis meses el cobro de créditos prendarios, tal como dejó trascender.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la Argentina, que nuclea a los colegios de cada provincia, emitió un comunicado en el que consideran "muy razonable" la decisión del primer mandatario, en el marco del estado de excepción que constituye la pandemia. Consideran que en momentos de incertidumbre, es "indispensable que los ciudadanos puedan garantizar su vivienda y la tranquilidad necesaria, que les permita poner el foco en cuidarse y proteger a sus seres queridos".

Estanislao Puelles Milán, titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, coincidió en que es una medida sensata, más allá de que hay que esperar a ver la "letra chica", el cómo se implementa. También resaltó que se trata de una situación excepcional, que "no deja de ser una intromisión del Estado en un tema de privados". Se debe recordar que diversas cámaras y colegios resistieron la implementación de la ley de alquileres, porque entienden que el mercado se rige mejor por la ley de oferta y demanda.

Puelles Milán indicó que hay inquilinos que siguen teniendo ingresos, ya sea porque son asalariados o porque trabajan en rubros exceptuados de la cuarentena. En cambio, los monotributistas o todos aquellos que dependen del día a día para pagar el alquiler van a estar realmente complicados y necesitan de la atención de las inmobiliarias y la comprensión de los propietarios. En esto reclamó un esfuerzo también por parte del Estado, en una baja de impuestos y servicios.

El corredor inmobiliario detalló que él y sus colegas están realizando una gestión de casuística, ya que hay propietarios que con el ingreso por una propiedad pagan el alquiler de la que ocupan, o que son adultos mayores y con ese dinero compran alimentos y medicamentos. "No hay ganadores ni perdedores en esto. Apelamos al sentido común y la buena fe", expresó.

En cuanto al sustento legal, Puelles Milán explicó que el contrato es un acto jurídico en el que las partes se ponen de acuerdo y es de cumplimiento obligatorio para ambos, pero hay excepciones, que también contempla el Código Civil, como las situaciones en las que se afecta el orden público, dentro de las que se encuadra la cuarentena.

Santiago Debé, director del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, también resaltó que está en contra de que el Estado intervenga en los negocios de privados y que esto es lo que implica un contrato de alquiler. Así, opinó que debe haber una circunstancia muy excepcional para que esa intervención en el derecho sobre la propiedad privada se justifique. Y planteó que el Covid-19 es una de ellas.

Debé agregó que tanto él como sus pares que administran un número importante de alquileres han resaltado que prácticamente no hay mora. Tal vez sí alguna demora ocasional. Sin embargo, reconoció que hay circunstancias ajenas a la voluntad de las partes, que dificultan el cumplimiento del contrato, como el caso de los cuentapropistas que no pueden salir a trabajar o de los asalariados a quienes se les demorará el pago del sueldo, que hacen que se entienda la decisión de que no aumenten los alquileres durante 180 días.

Pese a eso, resaltó que 70% de las propiedades alquiladas pertenecen a personas que sólo tienen otra más, que es en la que viven. El monto de la renta les permite complementar ingresos, sobre todo cuando se jubilan y la jubilación no les alcanza para sobrevivir. Por otra parte, hay personas de muy buenos ingresos que no compran una vivienda porque prefieren invertir ese capital en sus empresas o no tenerlo fijo.

Miguel Ángel Astorga, de Astorga Propiedades, comentó que se han generado algunas dudas sobre el anuncio presidencial y que hay quienes entienden que se mantiene el mismo monto, pero otros que se suspende el pago por seis meses.

Por lo pronto, señaló que han empezado una ardua tarea de diferenciar los alquileres comerciales de los habitacionales. Sobre estos últimos, indicó que revisan cada contrato y separan los asalariados de los monotributistas; pero aún en el caso de quienes perciben un sueldo, habrá que verificar si sigue siendo así en este momento. Y luego tendrán que mediar entre el propietario que quiere su renta –en muchos casos para complementar ingresos escasos- y el inquilino que no puede pagar.

Locales comerciales

En cuanto a los locales comerciales, Astorga sostuvo que también es necesario distinguir entre aquellos que llevan varios días cerrados y posiblemente deban estarlo algunas semanas más, y los que siguen funcionando porque están exceptuados. Para los que están cerrados ha propuesto a los dueños que accedan a prorratear el mes de abril, a partir de mayo y hasta fin de año.

Puelles Milán manifestó que apenas comenzó la cuarentena hubo comerciantes que pidieron la rescisión de los contratos ante la perspectiva de tener que cerrar durante 15 días y no tener cómo afrontar el alquiler. A ellos se les pidió que no tomaran decisiones apresuradas, porque la mayoría ya había pagado el mes de marzo. Y se les llevó tranquilidad de que se iba a mediar con los propietarios, que se mostraron en muchos casos dispuestos a bajar el monto o a postergar el pago.

Entre otras cosas, el aislamiento preventivo impide que un inquilino al que se le vence el contrato el 31 de marzo, lo renueve, porque las partes no se pueden reunir a firmar los papeles, o busque una nueva propiedad, ya que no puede salir a mirar opciones.

Miguel Ángel Astorga explicó que el Código Civil habilita una prórroga por hasta 6 meses de los contratos, cuando alguna circunstancia excepcional impide su renovación o rescisión. Estanislao Puelles Milán añadió que se está intentando llegar a una extensión tácita del contrato, ya que inquilino y propietario no se pueden reunir a firmar este acuerdo.