Los empresarios de la construcción admiten que hoy no les conviene vender. Los precios bajaron y no se podría recuperar la inversión. Se frenan proyectos.
La burbuja inmobiliaria de Mendoza comenzó a desinflarse. El auge del sector como uno de los motores del crecimiento fue presionando sobre los precios hasta que la demanda comenzó a decir basta y no convalidó con su compra los valores que pedía el mercado.
Desde la cresta de la ola que se alcanzó entre fines del 2006 y mediados del 2007, entonces, el nivel de actividad comenzó a caer. Se frenaron las inversiones en nuevos proyectos y la pregunta ahora es hasta dónde puede llegar este parate.
La situación es de consideración, ya que la tendencia no responde a una situación coyuntural, como fue la crisis del campo, sino que promete ser estructural con altos precios, saturación de la demanda y falta de financiamiento necesario como para sumar a los sectores de medios ingresos.
Con tasas de interés que rondan el 25% anual, la gran mayoría variable, a plazos más cortos y con mayores exigencias en cuanto a ingresos, el sector tiene prácticamente cerradas las puertas al crédito. Esto sumado al incremento de los costos complican seriamente el panorama.
Las tasas de inflación acumulada de entre el 20% y casi el 35% anual que la construcción vienen registrando desde el 2002, sumado a un cierto agotamiento del sector ABC1 al que mayoritariamente han estado dirigidas las nuevas obras, han terminado por poner contra las cuerdas a las empresas del sector y a quienes veían a la construcción como una opción de inversión.
Hoy en plena desaceleración, la tasa de inflación anual de la construcción pasó del 31% en 2007 a sólo el 17,7% al primer semestre del 2008 con datos anualizados (la mitad de lo que se estima es la inflación real en la economía), según índices del costo de la construcción en Mendoza que mide la DEIE.
Lejos de ser una buena noticia, que la tasa de inflación en la construcción se haya reducido a casi la mitad habla de que la demanda ya no está presionando tanto sobre la oferta. Hay una desaceleración.
Y en este punto, donde el empresario ya no tiene tan claro qué tasa de rentabilidad puede tener, lo primero que se recorta es la inversión.
Del total de anuncios de inversión (U$S1.320,08 millones) registrados durante el primer semestre de 2008 en Mendoza, sólo el 0,4%, esto es U$S5,3 millones, corresponden al sector de la construcción.
A nivel país, de todos los anuncios de inversión que se registran en el primer semestre de 2008, el 9,4% corresponde a la construcción, según datos de la Agencia Nacional de Desarrollo de Inversiones.
Siguiendo estos datos y aun teniendo en cuenta que en Mendoza el freno en la construcción es mayor, en el país este sector económico también se resiente.
Es que si se comparan los anuncios de inversión por U$S2.761 millones que se acumularon durante el primer semestre de 2007 con los U$S1.282 millones de igual período de 2008, la baja en la construcción alcanza el 53,5%. Esto significa unos U$S1.479 millones menos en inversiones para el sector a nivel país.
Esto en un contexto donde el nivel general de inversiones que registra el país, comparando el primer semestre de este año con igual período de 2007, creció de U$S7.912 a U$S13.581 millones, esto es un aumento del 71,6%.
En dinero esto es U$S5.669 millones mas en inversiones que hace 12 meses, según datos de la Agencia Nacional de Desarrollo de Inversiones.
"Al subir los costos y mantenerse los precios, se achican los rendimientos y las utilidades. Por el lado nuestro hoy preferimos no vender", sintetizó Flavio Kristich director de la empresa constructora Kristich SA que lleva adelante varios emprendimientos inmobiliarios en la provincia.
El empresario argumenta que los precios del mercado inmobiliario se han sincerado y que el sector no esperaba esta baja tan repentina. "El sector está más cauto. Nosotros por ejemplo llegamos a construir 10 mil metros cuadrados y hoy vamos a reducir esa cantidad en un 40% o 50% hasta que haya un síntoma de estabilidad".
La caída de la construcción del segundo semestre del año en Mendoza tuvo su correlato directo en los materiales. Con incrementos del 30% a 100% durante el último año, los materiales de construcción ajustaron más el cuello de botella de las firmas pequeñas y medianas.
También el empleo en el sector se resintió.
El empleo de la construcción se ha reducido levemente en junio, luego de crecer en forma considerable a lo largo de los últimos años. La contracción fue del 2,6% en relación a igual período del 2007.
"Hay empresas que hoy están pagando el aguinaldo en cuotas y después de abril el sector perdió en Mendoza unos 3.000 puestos de trabajo", dijo Néstor Romero, secretario general de la Uocra.
Según el gremio, "antes de la crisis con el campo y del cambio de gobierno, el sector empleaba en Mendoza entre 12.000 a 15.000 trabajadores medidos por los aportes que realizan los asalariados a la obra social. De abril a mayo el sector perdió 3.000 puestos de trabajo y el panorama a futuro no es alentador.
"Si lo medimos por la ocupación de mano de obra, que es una de las características importantes dentro de nuestra actividad, la caída ha sido importante a partir ya de octubre del año pasado", indicó Jorge Panella, presidente de la Cámara de la Construcción.
Municipios en baja
Las cifras a las que tuvo acceso Los Andes ilustran esta baja que también afecta la construcción de viviendas y obras privadas en los municipios. De enero a agosto de 2007 se construyó en Godoy Cruz 133.997 m2.
En el mismo período de 2008 se construyeron 92.216 m2, es decir un 32% menos. Sólo en agosto de 2007 se construyeron en el departamento 16.600 m2, mientras que en el mismo período de este año sólo se construyeron 10.800 m2.
"En el segundo semestre, comparado con años anteriores, hemos notado un freno significativo en los permisos de obras. En los últimos cuatro años hubo un crecimiento del 30% hasta fines del 2007 cuando comenzamos a notar un estancamiento", indicó Oscar Sandes secretario de Obras de la Municipalidad de Godoy Cruz.
En la comuna de Capital, los datos son más alentadores en cuanto a emprendimientos inmobiliarios y a la construcción de edificios horizontales de 25 departamentos principalmente en la III y IV Sección.
Sin embargo, realizando una recorrida por las calles del microcentro a futuro no se esperan grandes emprendimientos como el Sheraton, Casa Magna o el Diplomatic de calle Belgrano.
Si bien desde la Secretaría de Obras Privadas de la comuna aseguraron que este año hay menos permisos solicitados para obras, los metros cuadrados han aumentado producto de la construcción de nuevos edificios.
"Hay menos cantidad de permisos porque hay menos construcción de viviendas particulares. Lo que sí notamos es que hay más metros cuadrados cubiertos, es decir que se está concentrando la construcción en edificios de propiedad horizontal", indicó Guillermo Ramírez a cargo del organismo.
Altas tasas
A la falta de fondos de las empresas constructoras se suma el desfinanciamiento y la suba de costos. Es que la práctica habitual de descontar certificados a través de los bancos, para acortar los tiempos, se complica por la suba de tasas de interés que hoy ronda el 25% anual.
"El año pasado aprobamos certificados que pagamos dentro de los 60 días y las empresas podían pagar a los bancos o proveedores a una tasa razonable, que rondaba entre el 12% al 14% anual", señaló Juan Videla, Secretario Técnico del IPV en Mendoza.
También complica el panorama el hecho de que los proveedor de materiales para obras han acortado las cuentas corrientes.
"Los proveedores redujeron las cuentas corrientes a una décima parte, con lo que la forma de hacerse de insumos es casi de contado. Una empresa que manejaba el año pasado más de $100 mil en cuenta corriente hoy sólo tiene acceso a $15 mil. Es que también los proveedores tuvieron restringidas sus cuentas. Las fábricas de cemento trabajaron de contado y con poca entrega de material", explica Videla.
"El primer semestre de este año fue bueno en cuanto a las ventas. No así en estos dos primeros meses del segundo semestre donde ha habido una caída del 25% al 30% con respecto al año pasado", señaló Mario Zavaroni director de Samaco.
Zavaroni explicó que de abril a junio, comenzaron a caer algunas ventas producto de la suba en los precios de los materiales de construcción. Se anticiparon algunas ventas que tendrían que haberse dado unos meses mas adelante.
Algún inversor o constructor que tenía su edificio en construcción no esperó al avance de obra sino que anticipó sus compras a medida que tenía fondos disponibles, explicó el empresario antes de señalar que "ha cambiado el pensamiento del empresario de la construcción que se estaba preparando para un crecimiento constante. Creo que hay muchas fábricas que se habían proyectado para crecer y que ahora están analizando la situación a futuro para concretar sus emprendimientos".
"Venimos notando una disminución en la demanda a lo largo del 2007, especialmente en el segundo semestre. Esto coincide con lo que nos expresaban las empresas constructoras, que tienen menos pedidos de presupuestos para obras nuevas", señaló Jorge Oliva de la empresa maderera Valerio Oliva.
Para el empresario, el retraso en el sector se produjo en abril a partir del conflicto con el campo donde hubo una caída en la demanda por parte de las empresas proveedoras de materiales.
De todas maneras, indicó Oliva, durante este año el aumento de los precios de la madera para la construcción ha sido menor que el estimado de la inflación general.
"Materiales como tejas, lana de vidrio y aislaciones han tenido un aumento de alrededor del 10%. En tanto que las placas de terciado fenólico, también muy usadas en la construcción, han mantenido su precio sin variación", dijo Oliva.
Para Zavaroni, las constructoras van a estudiar mejor el panorama que se presenta en los próximos meses antes de invertir. En cuanto a los costos de los materiales, el empresario señaló que en la medida que no haya demanda la oferta va a bajar.
"Los precios han llegado a un tope y si no hay otros elementos como aumento de energía o de salarios, los precios no se van a mover más de lo que están", dijo Zavaroni.
Los empresarios consultados coincidieron en que en el corto plazo la gente que hoy está temerosa va a volver a invertir en viviendas y departamentos.
En cuanto al sector, aquellos empresarios que se hicieron de un colchón de dólares no van a esperar a que los costos de los materiales sigan subiendo y volverán a ingresar al mercado inmobiliario pero no volcarán esas divisas como en años anteriores, serán más precavidos a la hora de realizar un emprendimiento que implique inversión.
Aun así el sector es moderadamente optimista a futuro. La caída sufrida en estos últimos meses producto de la incertidumbre, inflación y saturación de la demanda es percibida como temporaria, lo que puede hacer suponer que en los próximos meses el sector posiblemente se estabilice aunque no confían en volver a los márgenes conseguidos en el 2006. Mucho menos al nivel de crecimiento registrado durante ese año en Mendoza.
Contacto: al 5246566/6632 o en www.grupcharcas.com
Los trabajadores del INV ven una politización del organismo y lo equiparan con el Indec. El nuevo método unifica exportaciones y mercado interno, y evita así las malas noticias.
