Ventaja en impuesto a los sellos para oficinas en alquiler

Con la entrada en vigencia de la ley 8995, cualquier contrato para alquilar un local comercial en Mendoza ya puede quedar eximido del Impuesto a los Sellos siempre que no supere los $ 20 mil mensuales, o $ 240 mil anuales, un monto a partir del cual se le aplica un 0,5%.

Cabe recordar que así como algunos no tendrán que pagar, por encima de $ 20 mil mensuales hay una escala. De hecho, la alícuota de Sellos baja 66% en contratos cuyo canon no supere los $ 40 mil (hasta $ 480.000 anuales, 0,5%), y si se pacta encima de ese importe deberá tributar un 1,5% del total.

La 8.995 se sancionó el 14 de agosto, fue publicada en el Boletin Oficial dia 15 de agosto, y se esperaba su reglamentación y entrada en vigencia. Se trata de incorporar el inciso l del articulo 6 de la Ley 8923, un modelo que también se replica en cierta medida para viviendas.

Entre negocios y oficinas

"La normativa deja en claro que todo lo que no es alquiler para uso como vivienda, tiene fines comerciales. Por lo tanto, el beneficio es tanto para locales como para oficinas", aclararon desde ATM ante las dudas sobre el alcance de la medida.

Pero quienes están en el negocio inmobiliario y asesores impositivos hacen sus observaciones sobre cómo evitar exclusiones, teniendo en cuenta que a la hora de firmar contrato se debe especificar el destino del inmueble. Por caso, Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, recomienda que  "habiendo una zona gris en materia impositiva, hay que considerar si ya está gravado como Comercio e Industria por el municipio donde está el local. Siendo así, debería tomarse el mismo criterio para la exención en el paso del sellado, por eso le decimos a los clientes que si paga esos derechos tiene que acceder a la quita".

Actualmente, muchas oficinas, registradas como sede administrativa de una empresa, deben abonar no menos de $ 600 mensuales por ese concepto en algunas comunas, y afrontan un gravamen del 1,5% por parte de Rentas sobre el monto total de un contrato de alquiler. Según la ubicación, un espacio alrededor de 35 m2 oscilan entre los $ 6.000 (Gran Mendoza) y $ 10 mil, en el radio céntrico.

Más allá del pretendido incentivo, Roberto Irrera, de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, lo ve insuficiente. "Es buena la predisposición del Gobierno por ayudar, pero no todo pasa por ahí. Hay muchos locales desocupados, y el tema pasa por el nivel de ventas y por Chile, que es 3 veces más barato que aquí. Deberían bajar más impuestos para equiparar condiciones", evalúa el directivo.

Inflación, enemiga de la tasa 0

El problema es la actualización de los alquileres por inflación, que suele corregirse de un año a otro y parece el efecto inexorable en los vínculos comerciales que tienen hasta 36 meses de extensión. Así, otra recomendación para no perder el beneficio impositivo es intentar acordar contratos anuales, teniendo en cuenta que en el algunos casos los ajustes en los montos llegan a ser por semestre.

En eso coincide  Astorga, quien lo considera "una tendencia, teniendo en cuenta que en un segundo escalón anual el beneficio se lo come la inflación. La ley es ley; ante cualquier cambio hay que ir a Rentas y hacerlo respetar, o denunciarlo a Defensa del Consumidor".

A criterio de Irrera, "si bien una inflación en baja irá acompañando, el monto es consensuable a los efectos de extender el beneficio. Ningún propietario puede estar en contra de ayudar al inquilino porque en definitiva, perder 2 meses significa resignar un contrato".

Por su parte, el responsable de ATM, Ignacio Barbeira, enfatizó que "los montos son los previstos en la norma y no está permitido acordar contratos inferiores a los tres años. Se ha hecho un esfuerzo desde el punto de vista fiscal para ayudar sobre todo a los comercios más pequeños, porque los grandes deberán seguir pagando".

Lo cierto es que en la calle los carteles con la leyenda "Se alquila" no desaparecen, lo que confirma que no será fácil revertir el panorama, sobre todo con renovaciones exigentes.

Igual hay desconfianza entre los inquilinos sobre los beneficios. "Te matan con los alquileres, y la verdad, no creo que una ley cambie la situación. Ya me pasó con el posnet; me obligaron a instalarlo con la promesa de que por 2 años no iba a pagar pero todos los meses tengo que depositar 700 pesos. Y prefiero no usarlo", se queja el dueño de un maxiquiosco, que tiene que renovar alquiler en octubre.

Qué dice la nueva norma

Según los fundamentos de la ley enviada por el Poder Ejecutivo “la rebaja propuesta tiene por objeto promover el aumento de la competitividad de la actividad comercial, entendiendo que de esta manera podrá el sector reducir costos, lo que redundará en beneficio para los consumidores".

Señala al comercio como "un sector estratégico para el desarrollo provincial y determinante para la generación de empleo privado", además de calificarlo como " un servicio que debe aumentar constantemente su productividad, intentando responder a la demanda de los consumidores... y promueve el crecimiento económico, el desarrollo e incluso la seguridad".

En cuanto a las rebaja en sí, también destaca que "no sólo importará una disminución efectiva de impuestos, sino que fortalecerá la reactivación económica".

Movimiento constante

En el sector inmobiliario nadie habla de abaratamiento de los alquileres, sino de un amesetamiento lo que en definitiva resulta una buena noticia para los inquilinos, a la espera de que termine de serlo con menos tributo.

"No todos los alquileres están en $ 20 mil. Algunos importes  se mantuvieron e incluso bajaron, aunque predomina una visión  cortoplacista: muchos propietarios plantean una caída de rentabilidad, que hoy ronda del 6 a 7% anual, cuando antes era 1", analizó Astorga.

La franja de $ 8.000 a $ 15.000 (hasta 40 m2)  concentra la pelea. Los $ 20 mil de tope para no tributar sellos es el precio para 45 a 50 m2 en la periferia de la Ciudad, aunque sobre las arterias céntricas se duplica.

Entre las variables de negociación pisan fuerte las expensas, en promedio un 10% del monto del alquiler y por tanto una de las cosas que el inquilino pone sobre la mesa. "Por algo recibimos contraoferta de alquileres, algo hasta ahora limitado a la compraventa solamente", agrega el responsable del Colegio.

A criterio de Astorga "se intenta convencer a los propietarios de que un alquiler, aún fuera de su expectativa, es mejor que tener el local vacío. Con todo sigue la devolución de locales: antes era sólo de locales grandes, ahora es también para los chicos, que de todos modos se reciclan con otros montos".

Igual criterio para viviendas

Desde ATM remarcaron que una escala similar a la que se aplica para la quita de Sellos a locales comerciales, corre para viviendas de uso familiar y permanente. Lo que confirma el criterio de ayudar a alquileres más bajos.